Στις λεπτομέρειες κρύβεται η ουσία των πραγμάτων… εν προκειμένω, το τελικό κόστος με το οποίο θα επιβαρυνθούν οι δανειολήπτες για την αγορά κατοικίας στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» -του οποίου η «αυλαία» σηκώνεται επισήμως μεθαύριο, Τετάρτη 15 Ιανουαρίου- θα πρέπει να αναζητηθεί στο περιθώριο (spreads) της τραπεζικής χρηματοδότησης.
Δύο ημέρες πριν από την ενεργοποίηση του προγράμματος, οι τράπεζες είναι στις επάλξεις για την υποδοχή των αιτήσεων, οι οποίες θα περάσουν από το στάδιο της προέγκρισης, πριν από το οριστικό «πράσινο φως» των εγκρίσεων, που δυνητικά θα λύσει το θέμα αγοράς κατοικίας για 20.000 φυσικά πρόσωπα, με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους.
Σύμφωνα με τις υπάρχουσες ενδείξεις, τα spreads είναι αυτά που θα διαμορφώσουν το κόστος απόκτησης στέγης, μέσα από το συγκεκριμένο πρόγραμμα, το οποίο κατά ένα ποσοστό 50% (σε ορισμένες περιπτώσεις ως 75%) επιδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και συνεπώς στο σκέλος της δημόσιας χρηματοδότησης είναι εντελώς άτοκο.
Οι σχεδιασμοί των τραπεζών για το «Σπίτι μου ΙΙ»
Για το έντοκο κομμάτι, οι τράπεζες προετοιμάζουν την κοστολόγηση των δανείων, η οποία προφανώς και δεν θα είναι ίδια για όλους τους δανειολήπτες, στο μέτρο που ο κάθε υποψήφιος έχει το δικό του πιστωτικό προφίλ. Θεωρητικά, ο στόχος είναι το συνολικό κόστος που θα αναλάβει ο κάθε δανειολήπτης να μην υπερβαίνει το 2%. Σε μια επιμέρους ανάλυση, αυτό σημαίνει ότι όλη η χρηματοδότηση (το 100%) θα επιβαρυνθεί με 2%. Με δεδομένο το 50% του άτοκου λόγω επιδότησης δανείου, το επιτόκιο για το 50% του τραπεζικού δανεισμού μπορεί κάλλιστα να είναι 4%.
Την ίδια στιγμή, το επιτόκιο της τραπεζικής χρηματοδότησης δεν μπορεί να είναι άλλης λογικής από αυτήν που ήδη εφαρμόζεται στην τιμολόγηση των κυμαινόμενων στεγαστικών δανείων σε όλη την αγορά, δηλαδή: διατραπεζικό επιτόκιο euribor 3 μηνών πλέον περιθωρίου (spreads). Και εδώ είναι που πέφτουν τώρα οι προβολείς: με το euribor τριμήνου στο 2,766% (τιμή 10/1/2025) τα περιθώρια κανονικά δεν θα πρέπει να υπερβούν το 1,2% για να τηρηθεί το μάξιμουμ 2% κόστος επί όλου του δανείου, που αποτελεί στόχο, όπως προαναφέρθηκε.
Ο στόχος για συγκράτηση του κόστους του συνολικού δανείου
Εμμένοντας το οικονομικό επιτελείο σε μια στάση που να διευκολύνει το σοβαρό πρόβλημα στέγασης με χρηματοδότηση επιδοτούμενη και συνάμα με ευνοϊκούς όρους, υπάρχει η σύσταση στον τραπεζικό τομέα να συρρικνώσει, όσο αυτό είναι δυνατόν, τα spreads που θα προτείνει. Αυτό δεν σημαίνει από την άλλη πλευρά ότι είναι απαγορευτικό για μια τράπεζα να δώσει περιθώρια που εκείνη κρίνει κατά περίπτωση. Άλλωστε, αν ο υποψήφιος δανειολήπτης δεν συμφωνεί, μπορεί να απευθυνθεί σε άλλο τραπεζικό ίδρυμα και να ρωτήσει τι του παρέχεται.
«Ούτως ή άλλως, όμως», όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη στο powergame.gr, «οι τράπεζες έχουν την ευκαιρία να στηρίξουν το συγκεκριμένο κοινό, δίνοντας περιθώρια επιτοκίου από τα χαμηλότερα του εύρους με το οποίο συνήθως κινούνται και αυτό διότι πέραν των συγκεκριμένων χαρακτηριστικών του προγράμματος, που θέτουν όρια σε κόστος δανείου και σε αξία κατοικίας (άρα είναι σε ένα πιο ελεγχόμενο καθεστώς), δανειοδοτούν την αγορά κατοικίας, η οποία, κατά το ήμισυ τουλάχιστον, είναι κατά μια μορφή εγγυημένη (λόγω της επιδότησης του Ταμείου Ανάκαμψης)».
Με λίγα λόγια, τα δάνεια αυτά είναι πιο «ασφαλή» στην προοπτική εξυπηρέτησης των δόσεων, οι οποίες με τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις που δίνονται είναι κομμένες και ραμμένες στις δυνατότητες των δανειοληπτών τους οποίους αφορά. Διότι το πρόγραμμα αυτό δεν είναι για όλους, υπάρχουν σαφή εισοδηματικά, ηλικιακά και άλλα κριτήρια.
Πεδίο ανταγωνισμού για τις τράπεζες τα δάνεια του «Σπίτι μου ΙΙ»
Ως προς το θέμα των spreads, οι τράπεζες θα εντείνουν τον ανταγωνισμό, αντλώντας την ευκαιρία από την ενεργοποίηση του νέου στεγαστικού προγράμματος, με στόχο να διευρύνουν την πελατεία τους ή /και να αυξήσουν τα μερίδιά τους στη στεγαστική πίστη. Εξάλλου, όλο το πρώτο εξάμηνο, σε επίπεδο retail, το «Σπίτι μου ΙΙ» θα αποτελέσει την ατμομηχανή της πιστωτικής επέκτασης και ευκαιρία για νέες εκταμιεύσεις.
Ακόμη και πριν καν υποβληθούν οι αιτήσεις, μπορούν οι ενδιαφερόμενοι να «σερφάρουν» στα τιμολόγια υπηρεσιών της κάθε τράπεζας και να δουν με τι περιθώρια πλέον του τρίμηνου euribor μπορούν να δανειστούν με κυμαινόμενο επιτόκιο για την αγορά στέγης.
Σήμερα τα περιθώρια επί του τρίμηνου euribor για στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που προσφέρουν οι τέσσερις μεγάλες τράπεζες ξεκινούν από π.χ. 0,90 μονάδες και φθάνουν το 2,95% και αυτό με την προϋπόθεση της προσημείωσης (διαφορετικά τα περιθώρια μπορεί να είναι και 4,50% επί του επιτοκίου, άρα το κόστος να αναρριχάται στο 7,266%).
Το 0,90% spread, όπως και το 2,95%, δεν είναι ο μέσος όρος… Με περιθώριο 0,90% το τελικό κόστος θα ήταν 3,66% και με περιθώριο 2,95% θα ήταν 5,716%. Την ίδια στιγμή, με περιθώριο 2% (ένας μεγάλος μέσος όρος) το τελικό επιτόκιο θα ήταν 4,7%. Για το 2% του στόχου του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», τα περιθώρια , όπως προαναφέρθηκε, δεν θα πρέπει να ξεπεράσουν το 1,25% (125 μονάδες βάσης).
