Στεγαστικά δάνεια: Νέοι κανόνες για τη χορήγησή τους

Με ένα διοικητικά αυστηρό πλαίσιο κριτηρίων για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων ξεκινάει το 2025, αφού τυπικά, από την Πρωτοχρονιά και μετά, ισχύει η περσινή πλέον απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος για τα όρια πλαφόν που έχει θέσει, στο όνομα της μακροπροληπτικής εποπτείας. 

Τυπικά, λοιπόν, από την 1η Ιανουαρίου 2025 -ουσιαστικά από σήμερα, που η αγορά ξαναγυρίζει στους ρυθμούς της μετά τις διάφορες αργίες-, το σκηνικό στη στεγαστική πίστη έχει δύο καινούργια «καπέλα», καθώς μπαίνουν δύο κατηγοριών πλαφόν, που καθιστούν πιο αυστηρά τα κριτήρια λήψης στεγαστικού δανείου:

• πλαφόν στο ποσοστό του χρέους (κάθε μορφής χρέους) στο καθαρό ετήσιο εισόδημα και το οποίο είναι 50% για όσους για πρώτη φορά θα δανειστούν από το τραπεζικό σύστημα και 40% για όσους ήδη έχουν λάβει δάνειο παλαιότερα,
• πλαφόν στο ποσοστό χρηματοδότησης σε σχέση με την αξία του ακινήτου, στο 90% για τους νέους δανειολήπτες και 80% για τους παλαιότερους. 

Πρόκειται για θεσμικές αλλαγές που επισφραγίζονται με Πράξη του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος με στόχο την εκλογίκευση των νέων δανείων (να είναι συμβατά με το εισόδημα, τις ανάγκες, αλλά και το προϊόν της αγοράς μέσω δανεισμού) και φυσικά την αποφυγή νέων κρουσμάτων επισφαλειών, ειδικά σε μια περίοδο όπου το ελληνικό τραπεζικό σύστημα έχει την καλύτερη εικόνα για πρώτη φορά έπειτα από περίπου μια δεκαετία. 

Η αλήθεια είναι ότι όσο και αν τα μέτρα αυτά ισχύουν ήδη από τις πρώτες ημέρες του Ιανουαρίου (ουσιαστικά από σήμερα, λόγω των εορτών), δεν προκαλούν ανακοπή κάποιας τάσης ή των ρυθμών χρηματοδότησης, καθώς οι ίδιες οι τράπεζες για τους ίδιους επίσης λόγους (της αποφυγής νέου κύματος Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων και της εκλογίκευσης των δανειακών αναγκών πελατών τους) έχουν προσαρμόσει από καιρό τα επίπεδα της προέγκρισης και τελικής έγκρισης των νέων δανειοδοτήσεων περίπου σε αυτά τα επίπεδα που θεσπίζει η Πράξη του Διοικητή. 

Ο λόγος πάντα για τα νέα δάνεια, όχι για αυτά που ήδη τρέχουν. Εν τω μεταξύ τα κριτήρια με τα οποία η κάθε τράπεζα αξιολογεί το προφίλ του πελάτη της, πριν του ανοίξει την κάνουλα του δανεισμού, έχουν αυστηροποιηθεί εδώ και δύο χρόνια τουλάχιστον. Παρά το γεγονός ότι στους στόχους του έτους είναι οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών να υπερβούν αυτές του 2024 (1,5 δισ. ευρώ συνολικά) και παρά την προσδοκία για τόνωση της αγοράς αυτής, που για μια σειρά λόγων είναι σχετικά καθηλωμένη, η αύξηση του μεριδίου στις στεγαστικές πιστώσεις δεν είναι αυτοσκοπός. 

Με περίσσεια προσοχή, οι τράπεζες επιχειρούν να χτίσουν το κάθε δάνειο στα μέτρα του καθενός, για να προλάβουν τα απρόοπτα ή τις φυσικές συνέπειες ενός δυσανάλογου δανείου για τα δεδομένα των δανειοληπτών -κάτι φυσικά που εξέλιπε τη δεκαετία πριν από την κρίση και την περίοδο του υπερδανεισμού. «Εξ ου και σήμερα», όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη στο powergame.gr, «δεν περιμένουμε να αλλάξει κάτι ουσιαστικό στον τρόπο που εξετάζουμε και εγκρίνουμε τα διάφορα αιτήματα. Aυστηροποίηση κριτηρίων; Ίσως για κάποιες περιπτώσεις, αν και σε γενικές γραμμές έχουμε από μόνοι μας ανεβάσει τον πήχη στην προέγκριση σε πιο αυστηρά πλαίσια».

Άλλωστε, υπάρχει πάντα και το οριακό περιθώριο μιας κατά περίπτωση υπέρβασης των ορίων, υπό τη διακριτική ευχέρεια της τράπεζας, κατά περίπτωση, όπως προαναφέρθηκε, λόγω της σχέσης με τον πελάτη, τα οικονομικά του δεδομένα και το προφίλ του. Αλλά και πάλι, αυτό δεν είναι πανάκεια. Θέλει μεγάλη προσοχή, επισημαίνουν αρμόδιοι παράγοντες. 

Τι ακριβώς θα συμβεί για τους πρωτάρηδες δανειολήπτες στεγαστικού

Με τα πλαφόν που θεσπίζονται και ήδη ισχύουν από φέτος τον Ιανουάριο, επιχειρείται κατ’ αρχάς ένας διαχωρισμός του νέου και του παλαιού δανειολήπτη. Νέος δανειολήπτης είναι αυτός που για πρώτη φορά στη ζωή του προσφεύγει στο τραπεζικό σύστημα για αγορά στέγης, όχι αυτός που είχε ένα δάνειο παλαιότερα και το αποπλήρωσε, ακόμη και αν ήταν συνεπής. Νέος δανειολήπτης είναι αυτός που δεν είχε καμία τραπεζική εμπειρία δανεισμού στο παρελθόν για δάνειο στέγης. 

Αυτό το προφίλ, λοιπόν, θα μπορεί να λάβει στεγαστικό δάνειο μέχρι το 90% της αξίας του ακινήτου. Τα υπόλοιπα θα πρέπει να τα βάλει με ίδια κεφάλαια. Επίσης, το ποσό του δανείου του θα πρέπει να συνυπολογιστεί σε έναν ευρύτερο «κουβά», που αφορά όλα του τα χρέη και ο οποίος θα πρέπει να μην ξεπερνά το 50% του καθαρού εισοδήματός του. Αν δεν έχει άλλα δάνεια ή έκθεση σε κάρτες, μπορεί η δόση του στεγαστικού να είναι έως το 50%. Αν έχει πιστωτικές κάρτες ή και άλλου είδους χρέη, θα πρέπει να ληφθούν υπ’ όψιν, ώστε ένα 50% του καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος να μείνει για διαβίωση. 

Επίσης, θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι το πλαφόν του 50% για τους νέους δανειολήπτες θα αντιστοιχεί στο καθαρό εισόδημα, δηλαδή αφού αφαιρεθούν φόροι και ασφαλιστικές εισφορές (για μισθωτούς) και κάθε είδους άλλες εισφορές που μπορεί να έχουν π.χ. οι ελεύθεροι επαγγελματίες (προς το efka ή αλλού). 

Για όσους έχουν εμπειρία τραπεζικού δανεισμού

Εδώ η κατάσταση είναι ακόμη πιο περιοριστική, λόγω του πρότερου βίου τους… Όσοι έχουν ήδη λάβει στεγαστικό δάνειο κατά το παρελθόν και επιθυμούν να λάβουν ένα καινούργιο, μπαίνουν εκ των πραγμάτων σε μια λίστα με αυστηρότερα κριτήρια. Έτσι, οι δανειολήπτες αυτοί θα πρέπει κατ’ αρχήν το σύνολο των οφειλών τους να μην υπερβαίνει το 40% του ετήσιου και καθαρού εισοδήματός τους και επίσης να χρηματοδοτήσουν το 20% της αξίας του ακινήτου με ίδια μέσα, καθώς δεν θα μπορούν να λάβουν δάνειο που να υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου. 

Διαβάστε επίσης 

ΕΝΦΙΑ 2025: Πρεμιέρα τον Φεβρουάριο με 7 εκπτώσεις & απαλλαγές

De Beers: Ο γίγαντας με το τεράστιο απόθεμα διαμαντιών, αξίας 2 δισ.

Οι κορυφαίες επενδυτικές πράσινες ευκαιρίες για το 2025: Πού εστιάζουν οι αγορές

Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!