THEPOWERGAME
Τα ακίνητα στη Γερμανία εξελίσσονται σε «βραδυφλεγή βόμβα» για τις τράπεζες. Η χώρα έχει αποφύγει μέχρι στιγμής τις ραγδαίες διορθώσεις της αγοράς ακινήτων που συγκλόνισαν τις ΗΠΑ, αλλά οι ειδικοί προειδοποιούν για μια «αργή συντριβή», που απειλεί να πλήξει τις τράπεζες, καθώς έχουν δώσει δάνεια ύψους 420 δισ. ευρώ σε εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με το Bloomberg, οι λογιστικές πρακτικές και οι κανόνες αποτίμησης στη Γερμανία συγκαλύπτουν το πρόβλημα, αλλά οι μειώσεις στις αξίες των ακινήτων είναι αναπόφευκτες.
Οι σχετικά μέτριες προσαρμογές και οι καλοπροαίρετες προβλέψεις συγκαλύπτουν το γεγονός ότι οι Γερμανοί δανειστές είναι περισσότερο εκτεθειμένοι σε εμπορικά ακίνητα από τους περισσότερους Ευρωπαίους ομολόγους τους και, σύμφωνα με μια μελέτη, επεκτείνουν τα δάνεια πιο επιθετικά.
Το αποτέλεσμα είναι ένα κραχ ακινήτων σε αργή κίνηση που απειλεί να επιταχυνθεί, καθώς ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως ο όμιλος εταιρειών Signa του Ρενέ Μπέκο ή ο ιδιοκτήτης Adler Group, αναγκάζονται να πουλήσουν, επιβαρύνοντας τους μικρότερους και μεσαίους δανειστές, που μόλις είχαν αρχίσει να παίρνουν φόρα μετά τις διασώσεις κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Ορισμένοι ανώτεροι αξιωματούχοι της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας λένε ότι η χώρα θα αποτελέσει αναπόφευκτα ειδικό επίκεντρο, καθώς εξετάζουν τους κινδύνους CRE στις τράπεζες σε ολόκληρη την περιοχή.
Περισσότερο εκτεθειμένες οι γερμανικές τράπεζες
«Αυτό σίγουρα δεν είναι μόνο ένα πρόβλημα των ΗΠΑ», δήλωσε η Βαλέρια Ντίνγκερ, καθηγήτρια Οικονομικών στο Πανεπιστήμιο του Osnabrueck της Γερμανίας. «Δεν θα με εξέπληττε αν βλέπαμε ένα κύμα προβλέψεων για επισφάλειες δανείων για τις γερμανικές τράπεζες για την εγχώρια έκθεση σε εμπορικά ακίνητα», είπε, ακόμη και αν δεν υπάρχει συστημικός κίνδυνος.
Οι γερμανικές τράπεζες έχουν τα περισσότερα δάνεια εμπορικών ακινήτων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μαζί με τις αντίστοιχες γαλλικές, αλλά έχουν χαρακτηρίσει ένα σχετικά μικρό μέρος αυτών των δανείων ως μη εξυπηρετούμενα. Πρόσφατα, ωστόσο, το ποσοστό αυτό αυξήθηκε, ενώ μειώθηκε σε αρκετές άλλες χώρες.
Το χαμηλό επίπεδο των δανείων που χαρακτηρίζονται ως μη εξυπηρετούμενα οφείλεται εν μέρει στο γεγονός ότι οι εκτιμητές ακινήτων στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης χρησιμοποιούν μια μακροπρόθεσμη προσέγγιση, που εξομαλύνει τις μεταβολές στην τιμολόγηση, με βάση το ότι οι περισσότεροι επενδυτές δεν πωλούν σε μια πτωτική αγορά. Οι γερμανικές τράπεζες επικαιροποιούν επίσης τις αποτιμήσεις των κτιρίων που έχουν χρηματοδοτήσει λιγότερο τακτικά απ’ ό,τι οι ομοειδείς τους στις ΗΠΑ ή το Ηνωμένο Βασίλειο, οπότε τα προβλήματα μπορούν να συγκαλύπτονται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Ορισμένες φορές προσφέρουν μέτρα όπως τριμηνιαίες απαλλαγές για παραβιάσεις της δανειακής σύμβασης.
«Δεν υπάρχει πουθενά να κρύψεις μια παραβίαση της συμφωνίας στις ΗΠΑ», δήλωσε ο Κιθ Μπρέσλαουερ, ιδρυτής της εταιρείας ιδιωτικών κεφαλαίων Patron Capital Advisers. «Αυτό δεν ισχύει στη Γερμανία».
Η ορατότητα μειώνεται ακόμη περισσότερο από τους κανόνες που δίνουν στις μικρότερες τράπεζες περιθώριο στην αποτίμηση ορισμένων τίτλων στην αγοραία αξία τους, γεγονός που μπορεί να καταστήσει πιο δύσκολο για τους επενδυτές να αποκτήσουν μια ενημερωμένη εικόνα της οικονομικής τους κατάστασης. Η πρακτική αυτή, ωστόσο, περιορίζει επίσης τη διαγραφή μη πραγματοποιηθέντων κερδών, πράγμα που σημαίνει ότι οι μεμονωμένοι δανειστές μπορεί στην πραγματικότητα να βρίσκονται σε καλύτερη κατάσταση απ’ ό,τι φαίνεται.
Η ΕΚΤ και οι ρυθμιστικές αρχές πιέζουν τις τράπεζες να προετοιμαστούν για ζημίες
Οι ρυθμιστικές αρχές έχουν παροτρύνει τους δανειστές να προετοιμαστούν για πιθανές ζημίες, με την ΕΚΤ να τους πιέζει να χρησιμοποιήσουν μέρος των περσινών αλματωδών κερδών για να σχηματίσουν προβλέψεις. Όμως, οι λογιστικοί κανόνες που έχουν σχεδιαστεί για να εμποδίζουν τις τράπεζες να φοροδιαφεύγουν σημαίνουν ότι οι δανειστές είναι στην πραγματικότητα περιορισμένοι στο πόσα μπορούν να βάλουν στην άκρη για το χρέος που θα πληγεί.
Η τοπική εποπτική αρχή BaFin βλέπει προς το παρόν το πρόβλημα να πλήττει τα κέρδη των μεμονωμένων δανειστών και όχι να απειλεί τη φερεγγυότητά τους, εν μέρει επειδή τα προβλήματα είναι συγκεντρωμένα σε μικρότερο τμήμα της αγοράς απ’ ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Και ενώ τα υψηλότερα επιτόκια ευθύνονται για την πτώση των αξιών CRE, έχουν επίσης παραδώσει στις τράπεζες κέρδη που θα πρέπει να βοηθήσουν στην απορρόφηση των πλήξεων, δήλωσε η Μπίργκιτ Ροντόλφ, εκτελεστική διευθύντρια για την εξυγίανση των τραπεζών στη ρυθμιστική αρχή.
«Τα εμπορικά ακίνητα είναι πολύ μικρότερα από τα οικιστικά ακίνητα και το μέρος της πίτας που βρίσκεται υπό πίεση είναι ακόμη μικρότερο», δήλωσε σε συνέντευξή της στα γραφεία της στη Φρανκφούρτη. «Επίσης, δεν είναι σαν να κρατούν άχρηστα χαρτιά, όπως το 2008, υπάρχουν κτίρια πίσω από αυτά τα δάνεια».
Η αξία αυτών των ακινήτων, ωστόσο, παραμένει αντικείμενο πολλών συζητήσεων, καθώς το χάσμα διευρύνεται μεταξύ των τιμών που οι αγοραστές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν και εκείνων που οι πωλητές χρειάζονται για να μπορέσουν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Αυτή είναι μια ιδιαίτερη πρόκληση στη Γερμανία, η οποία τείνει να βασίζεται σε πραγματικές συναλλαγές για την αποτίμηση των ακινήτων και όχι σε δεδομένα που βασίζονται στο συναίσθημα, όπως συμβαίνει σε ορισμένες άλλες χώρες.
Ένας δείκτης που δημοσίευσε ο γερμανικός τραπεζικός όμιλος VDP έδειξε ότι οι αξίες των γραφείων μειώθηκαν κατά 10% πέρυσι, στη μεγαλύτερη πτώση από τότε που άρχισε να συλλέγει τα στοιχεία το 2003. Ο εν λόγω δείκτης βασίζεται εξ ολοκλήρου σε ολοκληρωμένες συναλλαγές, οι οποίες έχουν στερέψει κατά την πρόσφατη πτώση της αγοράς. Η εταιρεία ερευνών Green Street, η οποία βασίζει τον δείκτη της σε συμφωνίες που βρίσκονται υπό διαπραγμάτευση, εκτιμά ότι οι αξίες της αγοράς έχουν υποχωρήσει κατά 36% από το πρώτο τρίμηνο του 2022, με ορισμένες πόλεις, όπως το Μόναχο, να παρουσιάζουν ακόμη μεγαλύτερη πτώση.
«Εάν οι εσωτερικές αποτιμήσεις των τραπεζών αποδειχθούν αδικαιολόγητα αισιόδοξες ή απλώς υστερούν σε σχέση με το κλίμα της αγοράς, οι χρεώσεις απομείωσης δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά», σύμφωνα με έκθεση της Fitch Ratings τη Δευτέρα. Ο οίκος αξιολόγησης αναμένει ότι οι ζημίες από την έκθεση των δανειστών σε CRE θα παραμείνουν υψηλές μέχρι το 2025.
Ευάλωτες στο υψηλότερο κόστος δανεισμού οι αξίες των ακινήτων στη Γερμανία
Οι αξίες των γερμανικών ακινήτων είναι ιδιαίτερα ευάλωτες στο υψηλότερο κόστος δανεισμού, επειδή οι συντελεστές κεφαλαιοποίησης -ή η δυνητική απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητα- πιέστηκαν εκεί χαμηλότερα απ’ ό,τι σε άλλες αγορές κατά τη διάρκεια της εποχής του φθηνού χρήματος. Αυτό αντανακλά εν μέρει το γεγονός ότι οι αποδόσεις των γερμανικών κρατικών ομολόγων, σημείο αναφοράς για τους επενδυτές, ήταν αρνητικές εκείνη την εποχή.
Καθώς οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων αυξήθηκαν κατακόρυφα τα τελευταία δύο χρόνια, το ίδιο συνέβη και με τις αποδόσεις που απαιτούσαν οι επενδυτές ακινήτων για τις συμφωνίες τους. Στο Βερολίνο οι αποδόσεις αυξήθηκαν στο 4,4% από 2,4% στις αρχές του 2022, σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Savills. Αυτό σημαίνει ότι ένα κτίριο γραφείων που αποφέρει ετήσιο μίσθωμα 10 εκατ. ευρώ (10,9 εκατ. δολάρια) θα αποτιμούνταν σε λίγο πάνω από 227 εκατ. ευρώ αν διαπραγματευόταν σήμερα, μια πτώση σχεδόν 200 εκατ. ευρώ κατά την περίοδο αυτήν.
«Είμαστε προσεκτικοί και οι εποπτικές αρχές παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις, αλλά δεν βλέπω λόγο για δράμα», δήλωσε η Ροντόλφ της BaFin. «Αυτό που νομίζω ότι δεν αντικατοπτρίζεται επαρκώς στην τρέχουσα συζήτηση είναι το γεγονός ότι οι τράπεζες χρειάζονται τους ελεγκτές τους για να υπογράψουν την καταλληλότητα των προβλέψεών τους».
Ακόμη, οι διαφορές στον τρόπο με τον οποίο εφαρμόζονται και ερμηνεύονται οι κανόνες αξιολόγησης σημαίνει ότι οι μειώσεις που θα είχαν αναγνωριστεί στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ δεν έχουν ακόμη εμφανιστεί πλήρως. Εάν και όταν αυτό συμβεί, αυτό θα μπορούσε να φέρει ένα μεγάλο μέρος του χρέους εμπορικών ακινήτων πιο κοντά στην παραβίαση των όρων δανεισμού, μια κίνηση που θα ανάγκαζε τους δανειστές να προβλέψουν πρόσθετες ζημίες και επίσης να κρατήσουν περισσότερα κεφάλαια έναντι αυτών.
«Οι τράπεζες ήταν πιο ανοιχτές στο να κάνουν υπομονή με τους δανειολήπτες και να καθυστερήσουν» το πλήγμα στη Γερμανία, δήλωσε ο Τζάκι Μπόουι, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας διαχείρισης κινδύνων Chatham Financial. «Θα υπάρξει περισσότερος πόνος στις αποτιμήσεις των ακινήτων, οπότε τι σημαίνει αυτό για τους δανειστές και σημαίνει ότι υπάρχει το ενδεχόμενο κρίσης;».
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
