Στις ανεπτυγμένες οικονομίες, η αγορά των ενοικίων βιώνει μια βαθιά αλλαγή. Στα χρόνια πριν από την πανδημία της Covid-19 τα ενοίκια ήταν υψηλά, αλλά δεν αυξάνονταν γρήγορα: σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, το κόστος ενοικίασης μιας κατοικίας αυξανόταν κατά περίπου 2% ετησίως. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας ο πληθωρισμός των ενοικίων επιβραδύνθηκε και σε ορισμένες πόλεις τα ενοίκια μειώθηκαν, με τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αναζητούν απεγνωσμένα ενοικιαστές.
Σήμερα η κατάσταση είναι διαφορετική. Τα ενοίκια στις ανεπτυγμένες χώρες αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%, την ταχύτερη και πιο διατηρήσιμη αύξηση εδώ και δεκαετίες -προκαλώντας μια τεράστια πρόκληση για το ένα τέταρτο των νοικοκυριών που ενοικιάζουν.
Σε ορισμένες περιοχές τα ενοίκια έχουν ξεφύγει τελείως. Ο πληθωρισμός των ενοικίων στη Γαλλία είναι 2,5% σε ετήσια βάση -όχι ιδιαίτερα υψηλός με την πρώτη ματιά, αλλά πολύ υψηλότερος από το 0,3% ετησίως που ίσχυε πριν από την πανδημία. Στην Αυστραλία ο πληθωρισμός των ενοικίων είναι οκτώ φορές υψηλότερος από τα τέλη της δεκαετίας του 2010. Στην Πορτογαλία τα ενοίκια αυξάνονται κατά 7% ετησίως. Ακόμα και σε χώρες όπου η αγορά σπιτιών είναι σε ύφεση, τα ενοίκια αυξάνονται ραγδαία. Στη Νέα Ζηλανδία οι ονομαστικές τιμές κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 15% από την κορύφωσή τους -η χειρότερη επίδοση μεταξύ των ανεπτυγμένων χωρών. Ωστόσο, τα ενοίκια είναι 14% υψηλότερα από πριν.
Αυτό αποτελεί πρόβλημα για τους κεντρικούς τραπεζίτες, οι οποίοι αύξησαν τα επιτόκια προκειμένου να μειώσουν τον συνολικό πληθωρισμό. Στις ανεπτυγμένες χώρες τα ενοίκια αντιπροσωπεύουν άμεσα το 6% του μέσου καλαθιού πληθωρισμού και έως 20% στην Ελβετία, όπου ο πληθυσμός των ενοικιαστών είναι τεράστιος. Έχουν επίσης μεγάλο έμμεσο αντίκτυπο, καθώς οι τιμές ενοικίασης χρησιμοποιούνται ως δείκτης για το κόστος στέγασης των ιδιοκτητών: η «ισοδύναμη ενοικίου ιδιοκτησία» αντιπροσωπεύει το ένα τέταρτο του δείκτη τιμών καταναλωτή στις Ηνωμένες Πολιτείες. Επιπλέον, ο πληθωρισμός των ενοικίων είναι ιδιαίτερα αργός στην προσαρμογή του στις αλλαγές της οικονομίας. Οι περισσότερες συμβάσεις ενοικίασης έχουν διάρκεια μηνών ή ετών, γεγονός που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες εφαρμόζουν αυξήσεις τιμών με καθυστέρηση. Ενώ ο πληθωρισμός άλλων αγαθών και υπηρεσιών μειώνεται, ο πληθωρισμός των ενοικίων παραμένει επίμονος.
Λέτε να λυπηθούμε τους κεντρικούς τραπεζίτες περισσότερο από τους ενοικιαστές; Για πολλούς ενοικιαστές, ειδικά για τους πιο φτωχούς, η αύξηση των ενοικίων συνεπάγεται ένα τεράστιο πρόσθετο μηνιαίο κόστος. Μια έκθεση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ (Federal Reserve) πέρυσι σημείωσε ότι «οι δυσκολίες στην πληρωμή του ενοικίου αυξήθηκαν το 2023», με τη μέση μηνιαία πληρωμή ενοικίου να αυξάνεται κατά 10%. Τα υψηλότερα ενοίκια είναι πιθανό να συμβάλλουν στην αύξηση της αστεγίας σε πολλές χώρες. Επίσημα δεδομένα δείχνουν ότι από το 2018 ο αριθμός των αστέγων στον Καναδά και στις ΗΠΑ έχει αυξηθεί κατά 20% και 40% αντίστοιχα.
Επιπλέον, η κατάσταση φαίνεται άδικη. Σχεδόν το 50% των νοικοκυριών στις ανεπτυγμένες χώρες έχουν δικό τους σπίτι, ενώ πολλά άλλα έχουν σταθερό επιτόκιο στο στεγαστικό τους δάνειο. Πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους έχουν νιώσει ελάχιστα την πίεση των υψηλότερων επιτοκίων. Σύμφωνα με την ανάλυση των αμερικανικών δεδομένων, από το 2021 έως το 2023, οι ιδιοκτήτες κατοικιών αύξησαν τις δαπάνες τους για ψυχαγωγικές δραστηριότητες, όπως χόμπι και έξοδοι για φαγητό κατά 25%, ενώ οι ενοικιαστές μόνο κατά 16%. Αυτή η αίσθηση αδικίας μπορεί να ενθαρρύνει τους ενοικιαστές να επιδιώξουν πολιτικές αλλαγές. Μια νέα μελέτη του Tarik Abou-Chadi από το Πανεπιστήμιο της Οξφόρδης διαπιστώνει ότι στη Γερμανία, για όσους έχουν χαμηλότερα εισοδήματα, τα υψηλότερα ενοίκια συνιστούν σημαντική απειλή για το κοινωνικό τους status, οδηγώντας τους σε μεγαλύτερη πιθανότητα υποστήριξης της ριζοσπαστικής δεξιάς.
Η νομισματική πολιτική έχει συμβάλει κι αυτή με τη σειρά της στην εκτόξευση των ενοικίων. Λόγω των αποφάσεων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας (Fed), τα μέσα επιτόκια των αμερικανικών στεγαστικών δανείων 30 ετών έχουν αυξηθεί από το ιστορικά χαμηλό του 2,7% το 2020 σε σχεδόν 7%. Όπως είχαν προειδοποιήσει δύο οικονομολόγοι της Fed το 2019, η αύξηση των επιτοκίων έχει αποκλείσει πολλούς πιθανούς ιδιοκτήτες κατοικιών από την αγορά. Μη μπορώντας πλέον να αντέξουν οικονομικά την αγορά ενός σπιτιού, οι αποκλεισμένοι αναγκάζονται να νοικιάσουν, μπαίνοντας σε μια κούρσα εύρεσης κατοικίας από ένα απόθεμα κατοικιών που είναι σε μεγάλο βαθμό βραχυπρόθεσμα σταθερό, όχι μόνο λόγω των κανονιστικών εμποδίων. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες με ενυπόθηκα δάνεια μεταβλητού επιτοκίου μετακύλησαν γρήγορα το αυξημένο κόστος στους ενοικιαστές. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Jaeyeon Lee από το Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνια στο Μπέρκλεϊ, μια αύξηση των επιτοκίων κατά μία ποσοστιαία μονάδα συνδέεται με αύξηση 5,5% στις τιμές των ενοικίων.
Η πρόσφατη άνοδος της μετανάστευσης στις πλούσιες χώρες επέφερε νέες δυσκολίες. Οι νεοαφιχθέντες σπάνια διαθέτουν τα χρήματα ή ένα ιστορικό πίστωσης για να αγοράσουν κάποιο ακίνητο. Στη Βρετανία το 75% όσων έφτασαν τα τελευταία πέντε χρόνια είναι ενοικιαστές, σε σύγκριση με το 16% των Βρετανών πολιτών. Επιπλέον, οι νεοαφιχθέντες τείνουν να εγκαθίστανται σε πόλεις όπου η προσφορά κατοικιών είναι πιο περιορισμένη. Η τράπεζα Goldman Sachs εκτιμά ότι ο τρέχων ετήσιος ρυθμός καθαρής μετανάστευσης στην Αυστραλία, περίπου 500.000 άτομα, αυξάνει τα ενοίκια κατά 5%.
Μαζί με αυτήν την αυξημένη ζήτηση, ο τομέας των ενοικίων αντιμετωπίζει επίσης περιορισμούς στην προσφορά. Η πανδημία οδήγησε τους κατασκευαστές να σταματήσουν την ανέγερση πολυκατοικιών, που συνήθως ενοικιάζονται, προτιμώντας μονοκατοικίες στα προάστια, που συνήθως ανήκουν σε ιδιώτες. Το 2020 οι άδειες ανέγερσης πολυκατοικιών στο Σαν Φρανσίσκο μειώθηκαν στο μισό σε σχέση με την προ-πανδημική κορύφωση. Ακόμα και σήμερα, το κέντρο της πόλης είναι γεμάτο με πολυτελή διαμερίσματα, που ξεκίνησαν, αλλά δεν ολοκληρώθηκαν ποτέ.
Ο πληθωρισμός των ενοικίων στις πλούσιες χώρες μπορεί τώρα να φτάνει στην κορύφωσή του: η κατασκευαστική βιομηχανία προσαρμόζεται και τα επιτόκια έχουν σταματήσει να αυξάνονται. Σε πολλές χώρες η μετανάστευση έχει κι αυτή επιβραδυνθεί. Ωστόσο, το ερώτημα είναι αν τα επιτόκια θα μειωθούν αρκετά ώστε να επιτρέψουν την επιστροφή στην αγορά κατοικίας -και επομένως αν η ακραία πίεση στον τομέα των ενοικίων θα μειωθεί πραγματικά. Οι ενοικιαστές στις πλούσιες χώρες θα συνεχίσουν να αισθάνονται οικονομική πίεση για αρκετό καιρό ακόμη, με τις πολιτικές συνέπειες να παραμένουν απρόβλεπτες.
© 2025 The Economist Newspaper Limited. All rights reserved. Άρθρο από τον Economist, το οποίο μεταφράστηκε και δημοσιεύθηκε με επίσημη άδεια από την www.powergame.gr. Το πρωτότυπο άρθρο, στα αγγλικά, βρίσκεται στο www.economist.com
