THEPOWERGAME
Όταν οι υποθήκες δυσλειτουργούν, υπάρχει πρόβλημα. Τα στεγαστικά δάνεια αποτελούν το θεμέλιο δεκάδων τρισεκατομμυρίων δολαρίων χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων, χωρίς να ξεχνάμε ότι αντιπροσωπεύουν μία από τις σημαντικότερες συναλλαγές της ζωής. Παρ’ όλο που ο πλούσιος κόσμος είναι ευτυχώς απαλλαγμένος από τον δανεισμό που προκάλεσε την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-09, οι αγορές ενυπόθηκων δανείων παραμένουν προβληματικές. Η απότομη άνοδος των επιτοκίων τον τελευταίο ενάμιση χρόνο αποκάλυψε πληθώρα προβλημάτων.
Στην Αμερική οι αγοραστές απολαμβάνουν εδώ και καιρό 30ετή προπληρωτέα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο, τα οποία χορηγούνται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Η κυβέρνηση εγγυάται σιωπηρά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, που πωλούνται στους επενδυτές μέσω οργανισμών όπως η Fannie Mae και η Freddie Mac. Το μέσο επιτόκιο 30ετούς διάρκειας ξεπερνά το 7,2%, το υψηλότερο από το 2001. Είναι λοιπόν σαφές ότι όποιος δανείστηκε, ας πούμε, στις αρχές του 2021, όταν το επιτόκιο ήταν 2,7%, εξασφάλισε τη συμφωνία της ζωής του -ιδιαίτερα καθώς οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται σχεδόν κατά ένα τρίτο.
Το πρόβλημα είναι ότι το σύστημα έχει κολλήσει την αγορά ακινήτων. Ακόμα και η μετακόμιση σημαίνει νέο δανεισμό με πολύ υψηλότερα επιτόκια. Έτσι, οι ιδιοκτήτες κατοικιών, που θα μπορούσαν συνήθως να τα παρατήσουν, παραμένουν στη θέση τους. Σε μια κατά τα άλλα καυτή οικονομία, οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών είναι σχεδόν τόσο σπάνιες όσο και κατά τη διάρκεια της πανδημίας του 2020. Οι αγοραστές έχουν μείνει να ανταγωνίζονται για το πολύ μικρότερο απόθεμα νέων κατοικιών, οι πωλήσεις των οποίων είναι σχεδόν κατά ένα τρίτο υψηλότερες απ’ ό,τι έναν χρόνο πριν. Οι τιμές των κατοικιών, αφού υποχώρησαν για λίγο μετά την πρώτη αύξηση των επιτοκίων, αγγίζουν και πάλι ιστορικά υψηλά.
Αν η Αμερική προσφέρει μια μελέτη περίπτωσης για το πώς η κυβερνητική παρέμβαση μπορεί να στρεβλώσει την αγορά, άλλα συστήματα δείχνουν πόσο τα υψηλότερα επιτόκια απειλούν σοβαρά ορισμένα νοικοκυριά. Στη Βρετανία οι δανειολήπτες συνήθως καθορίζουν το επιτόκιό τους για λίγα μόνο χρόνια. Ως αποτέλεσμα, τα πράγματα χειροτερεύουν συνεχώς γι’ αυτούς, καθώς αναχρηματοδοτούν φθηνά δάνεια. Έως το τέλος του 2026 2 εκατ. τέτοιοι δανειολήπτες θα έχουν έρθει αντιμέτωποι με αύξηση των ετήσιων πληρωμών για στεγαστικά δάνεια άνω των 3.600 λιρών Αγγλίας (4.570 δολάρια) -πάνω από το 10% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών. Η κατάσταση είναι παρόμοια στη Σουηδία, όπου σχεδόν το 90% των δανείων έχουν περίοδο σταθερού επιτοκίου δύο ετών ή λιγότερο. Στη Νέα Ζηλανδία μόνο το κόστος των τόκων θα μπορούσε σύντομα να ξεπεράσει το ένα πέμπτο του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.
Κανείς δεν ανάγκασε τους ιδιοκτήτες ακινήτων να δανειστούν, οι οποίοι τείνουν να είναι ευκατάστατοι. Ωστόσο, δεν είναι ιδανικό σε χώρες όπου η ιδιοκατοίκηση είναι πολύτιμη τα νοικοκυριά να αναλαμβάνουν, ίσως άθελά τους, τεράστια ρίσκα στα επιτόκια, σχεδόν σαν ιεροτελεστία. Πολλοί θα προτιμούσαν σταθερά επιτόκια αν μπορούσαν -όπως κάνουν πολλοί Αμερικανοί.
Ευτυχώς, υπάρχει μια δοκιμασμένη μέση λύση μεταξύ του στρεβλού αμερικανικού συστήματος και του ελεύθερου με κυμαινόμενο επιτόκιο. Στη Δανία οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να δανείζονται με σταθερά επιτόκια 30 ετών και τα ενυπόθηκα δάνεια είναι προπληρωτέα. Περίπου οι μισοί δανειολήπτες έχουν σταθερό επιτόκιο για τρεις δεκαετίες. Ωστόσο, δεν υπάρχει πρόβλημα «εγκλωβισμένων» ιδιοκτητών ακινήτων, επειδή ένας πωλητής μπορεί να τερματίσει το στεγαστικό δάνειο αγοράζοντάς το πίσω στην αγοραία αξία του, η οποία πέφτει όταν τα επιτόκια αυξάνονται, εξαργυρώνοντας έτσι την αξία του σταθερού επιτοκίου. Εναλλακτικά, μπορεί να μεταβιβάσει την υποθήκη του στους νέους ιδιοκτήτες του σπιτιού. Το αποτέλεσμα είναι μεγαλύτερος δυναμισμός: το πρώτο τρίμηνο του 2023 οι συναλλαγές κατοικιών μειώθηκαν μόνο κατά 6% σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα, σε σύγκριση με 22% για τις υφιστάμενες κατοικίες στην Αμερική.
Η κυβέρνηση δεν παρέχει εγγυήσεις. Ο ρόλος που παίζουν οι Fannie και Freddie στην Αμερική εκπληρώνεται στη Δανία από τις υψηλής κεφαλαιοποίησης τράπεζες ενυπόθηκων δανείων. Τα μεγάλα αποθέματα ασφαλείας τους σήμαιναν ότι, σε αντίθεση με τη Fannie και τη Freddie, δεν χρειάστηκαν πλήρη κυβερνητική διάσωση το 2007-09, και σε αντίθεση με τους αμερικανικούς οργανισμούς, αυτές είναι που χορηγούν τα δάνεια των οποίων τις πληρωμές εγγυώνται στους επενδυτές, γεγονός που ενθαρρύνει τον συνετό δανεισμό.
Υπάρχουν βέβαια και παγίδες: οι τράπεζες που χορηγούν ενυπόθηκα δάνεια προστατεύονται από τις ζημίες με κανόνες φιλικούς προς τους πιστωτές, συμπεριλαμβανομένων των ταχέων διαδικασιών κατάσχεσης και των φραγμών στην κήρυξη πτώχευσης. Ωστόσο, η ευελιξία και η προστασία που προσφέρει το σύστημα της Δανίας είναι αξιοζήλευτη, όταν πολλές αγορές ενυπόθηκων δανείων είτε στρεβλώνουν τις οικονομίες, είτε προκαλούν δυσχέρειες. Μήπως θα ήταν καλό κι άλλες χώρες να το δοκιμάσουν;
© 2023 The Economist Newspaper Limited. All rights reserved.
Άρθρο από τον Economist, το οποίο μεταφράστηκε και δημοσιεύθηκε με επίσημη άδεια από την www.powergame.gr. Το πρωτότυπο άρθρο, στα αγγλικά, βρίσκεται στο www.economist.com
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
