THEPOWERGAME
Ο ορίζοντας του Lower Manhattan συμβολίζει εδώ και καιρό τις τύχες της εταιρικής Αμερικής. Η έκρηξη των ουρανοξυστών τη δεκαετία του 1920 προανήγγειλε την άνοδο των σύγχρονων γραφείων, γεμάτων με περιστρεφόμενες καρέκλες και ανάλογο εξοπλισμό. Καθώς εταιρικοί γίγαντες έκαναν την εμφάνισή τους και οι εταιρείες της Wall Street άκμαζαν, οι ανάγκες για χώρους γραφείων αυξήθηκαν εκρηκτικά τη δεκαετία του 1970, τροφοδοτώντας ένα κύμα νέων πανύψηλων κτιρίων όπως το World Trade Centre. Τώρα, η υβριδική εργασία μειώνει τη ζήτηση για φυσικούς χώρους εργασίας, κι ένας διαφορετικός τύπος άνθησης, καθοδηγούμενος από πολυτελή διαμερίσματα και όχι από γραφεία, συγκεντρώνει δυναμική.
Στον αριθμό 25 της Water Street, στην οικονομική συνοικία της Νέας Υόρκης, πραγματοποιείται η μεγαλύτερη μετατροπή γραφείων σε κατοικίες στην Αμερική. Το κτίριο, που βρίσκεται κοντά στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης, θα μετατρέψει έναν ουρανοξύστη γραφείων, που καλύπτει 1,1 εκατ. τετραγωνικά πόδια (102.193 τετραγωνικά μέτρα), σε 1.300 διαμερίσματα, από στούντιο έως κατοικίες τεσσάρων υπνοδωματίων. Το ανακαινισμένο κτίριο θα περιλαμβάνει γήπεδο μπάσκετ, spa και εσωτερικές και εξωτερικές πισίνες. Θα διαθέτει επίσης ταράτσα στον τελευταίο όροφο, χώρο ψυχαγωγίας και χώρους συνεργασίας.
Το κτίριο αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης τάσης, η οποία προκλήθηκε από την πληθώρα κενών κτιρίων γραφείων. Η ποσότητα του εργασιακού χώρου ήταν ήδη σε πτώση πριν από την πανδημία, αλλά η εκτόξευση της εργασίας από το σπίτι έχει αφήσει ακόμα περισσότερα κτίρια κενά. Το τρίτο τρίμηνο του 2022, τα κενά γραφεία στην Αμερική ξεπέρασαν το 17%, το υψηλότερο ποσοστό των τελευταίων σχεδόν τριών δεκαετιών, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων CBRE. Περίπου το 8,4% των γραφείων στο Λονδίνο μένει κενό, πολύ πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο του 5% περίπου.
Η CBRE εκτιμά ότι σχεδόν 20 εκατ. τετραγωνικά πόδια μετατροπών γραφείων θα μπουν την αγορά ακινήτων της Αμερικής φέτος, το οποίο αντιστοιχεί σε ένα μικρό κλάσμα της συνολικής προσφοράς, αλλά είναι σχεδόν πέντε φορές περισσότερο από ό,τι το 2016, όταν η εταιρεία άρχισε να συλλέγει στοιχεία. Στα χρόνια που μεσολάβησαν, το ένα τρίτο όλων των μετατροπών γραφείων ήταν σε κατοικίες (άλλα αγαπημένα είδη περιλαμβάνουν ξενοδοχεία και, όλο και περισσότερο, εργαστήρια βιοεπιστημών). Αν και μεγάλο μέρος της πρόσφατης ανάπτυξης πραγματοποιήθηκε στις μεγάλες πόλεις της ανατολικής ακτής της Αμερικής, τα γραφεία μετατρέπονται σε σπίτια σε ολόκληρο τον πλούσιο κόσμο.
Ο ρυθμός των μετατροπών θα ήταν υψηλότερος αν δεν υπήρχαν διάφορες προκλήσεις. Ορισμένες είναι πρακτικές. Τα διαμερίσματα απαιτούν φυσικό φως και παράθυρα σε κάθε δωμάτιο – οι μεγάλες κατόψεις των σύγχρονων κτιρίων γραφείων συχνά οριοθετούν χώρους που φωτίζονται ελάχιστα και δεν αερίζονται καλά. Τα μπάνια στα κτίρια γραφείων τείνουν να συγκεντρώνονται σε μία μόνο περιοχή, καθιστώντας την υδραυλική εγκατάσταση εφιάλτη. Άλλες προκλήσεις σχετίζονται με τη γραφειοκρατία. Ο χωροταξικός σχεδιασμός περιορίζει τη στέγαση σε πολλές περιοχές γραφείων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κανόνες ύψους και πυκνότητας ή οι απαιτήσεις για προσιτή στέγαση αυξάνουν το κόστος. Η εταιρεία συμβούλων Moody’s Analytics εκτιμά ότι λιγότερο από το 3% των 1.100 κτιρίων γραφείων που παρακολουθεί στη Νέα Υόρκη πληρούν διάφορα από αυτά τα κριτήρια.
Εν τω μεταξύ, οι εργολάβοι που σχεδιάζουν να μετατρέψουν γραφεία πρέπει να εξαγοράσουν ή να μετεγκαταστήσουν τους υπάρχοντες ενοικιαστές. Ως εκ τούτου, η οικονομική υπόθεση για τις μετατροπές είναι συχνά μη ικανοποιητική. Μόνο τα κτίρια γραφείων που διαπραγματεύονται με μεγάλη έκπτωση είναι πιθανό να αποφέρουν κερδοφόρες μετατροπές. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η μετατροπή ενός παλιού πύργου γραφείων μπορεί να κοστίσει περισσότερο από την κατασκευή μιας ολοκαίνουργιας πολυκατοικίας.
Ορισμένοι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής προσπαθούν να εξομαλύνουν την όλη διαδικασία. Με τα κενά γραφεία να απειλούν τα κέρδη των ιδιοκτητών, τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας και τις επιχειρήσεις των κοντινών καταστημάτων και εστιατορίων, οι πόλεις χαλαρώνουν τους χωροταξικούς κανόνες και πειραματίζονται με φορολογικές ελαφρύνσεις. Ο Eric Adams, δήμαρχος της Νέας Υόρκης, έχει προβλέψει ότι τέτοια κίνητρα θα οδηγήσουν, μέχρι το 2033, σε 20.000 νέα διαμερίσματα στην πόλη του. Το Λονδίνο σχεδιάζει να χρησιμοποιήσει χώρο στο Square Mile του για να δημιουργήσει 1.500 νέες κατοικίες μέχρι το 2030. Το Κάλγκαρι, όπου ένα στα τρία γραφεία μένει κενό, φιλοξενεί ένα από τα πιο φιλόδοξα σχέδια. Το 2021 η καναδική πόλη εγκαινίασε ένα πρόγραμμα χρηματοδότησης για κατασκευαστές που είναι πρόθυμοι να δοκιμάσουν τις δυνάμεις τους στις μετατροπές. Οι αξιωματούχοι έχουν έκτοτε υποσχεθεί περισσότερα από 153 εκατ. δολάρια Καναδά (115 εκατ. δολάρια ΗΠΑ) σε επιχορηγήσεις.
Προς το παρόν, οι μετατροπές αποτελούν μια αυξανόμενη αλλά σχετικά εξειδικευμένη επιδίωξη. Ωστόσο, η κατακόρυφη πτώση των αξιών των ακινήτων, οι ολοένα και πιο άδειοι χώροι γραφείων, και η αυξανόμενη πολιτική υποστήριξη υποδηλώνουν ότι τα πράγματα θα επιταχυνθούν. Η Moody’s Analytics αναμένει ότι τα ποσοστά κενών γραφείων στην Αμερική θα κορυφωθούν στο 19% περίπου το 2023 και θα παραμείνουν υψηλά για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Ακόμα και με μια υγιή οικονομία, η ζήτηση για χώρους γραφείων φαίνεται απίθανο να επιστρέψει στα προ-πανδημίας επίπεδα. Η εταιρεία ερευνών Gallup εκτιμά ότι οι Αμερικανοί με θέσεις εργασίας που μπορούν λειτουργήσουν εξ αποστάσεως θα περνούν 37% λιγότερες ημέρες στο γραφείο σε σχέση με την προ-Covid εποχή.
Το μέλλον μπορεί, τελικά, να μοιάζει μάλλον με το Lower Manhattan. Παρόλο που το εγχείρημα στη Water Street είναι καινούργιο, οι μετατροπές γραφείων σε αυτό το τμήμα της πόλης είναι παλαιότερο φαινόμενο. Μετά το χρηματιστηριακό κραχ του 1987, το οποίο άφησε σχεδόν ένα στα τρία γραφεία στη Νέα Υόρκη κενό, δόθηκαν αρκετά φορολογικά κίνητρα για να δελεαστούν οι κατασκευαστές να μετατρέψουν τα γερασμένα κτίρια γραφείων σε κατοικίες. Οι επιθέσεις της 11ης Σεπτεμβρίου επιτάχυναν τη διαδικασία, καθώς οι επιχειρήσεις μετακόμισαν σε άλλα μέρη της πόλης. Σήμερα, περίπου 83.000 άνθρωποι ζουν στο Lower Manhattan, από λιγότερους από 700 το 1970.
Το αποτέλεσμα είναι ένας φιλικός προς την οικογένεια θύλακας και μια γειτονιά που αποτελεί πρότυπο για τα κέντρα με γραφεία που αντιμετωπίζουν προβλήματα αλλού. Τα παιδιά στις κούνιες στις παιδικές χαρές και οι κάτοικοι που βγάζουν βόλτα τα σκυλιά τους έχουν αλλάξει τον ιστό του πρώην χρηματοπιστωτικού κέντρου που λειτουργούσε από τις 9 έως τις 5. Ένα κοντινό λεμβοστάσιο προσφέρει δωρεάν εκδρομές με καγιάκ στον ποταμό Hudson κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού. Τους πιο κρύους μήνες, οι παγοδρόμοι κάνουν πατινάζ σε ένα υπαίθριο παγοδρόμιο στο Brookfield Place, ένα εμπορικό κέντρο κοντά στην προκυμαία. Ακόμα και αν οι χρηματοπιστωτικές εταιρείες έχουν αποχωρήσει, μια πιο δημιουργική συλλογή ενοικιαστών, συμπεριλαμβανομένων των Condé Nast και GroupM, δύο κολοσσών των μέσων ενημέρωσης, μετακόμισαν ήδη στην περιοχή. Ο θάνατος των κτιρίων γραφείων δεν σηματοδοτεί απαραίτητα και τον θάνατο των κέντρων των πόλεων.
© 2023 The Economist Newspaper Limited. All rights reserved.
Άρθρο από τον Economist, το οποίο μεταφράστηκε και δημοσιεύθηκε με επίσημη άδεια από την www.powergame.gr. Το πρωτότυπο άρθρο, στα αγγλικά, βρίσκεται στο www.economist.com.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
