THEPOWERGAME
Νάσος Γαβαλάς
Ο Νάσος Γαβαλάς είναι επιχειρηματίας και πρόεδρος του STAMA Greece (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων)
Στην προσπάθεια της κυβέρνησης να βρει άμεσα πολιτικές λύσεις για το στεγαστικό πρόβλημα, αποφάσισε άμεσα να ενστερνιστεί την ιδέα του ΠΑΣΟΚ και να διπλασιάσει σε πολλές περιπτώσεις το ποσό που κάποιος θα πρέπει να δώσει για να αποκτήσει τη golden visa.
Η κίνηση αυτή θα λύσει όμως το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης ή απλά είναι μία εύκολη πολιτική λύση για να δείξει στον κόσμο ότι η κυβέρνηση κάνει κάτι για αυτό;
Ας δούμε όμως τι μπορεί να χαθεί ή να κερδηθεί από αυτό. Για αρχή, το κράτος θα χάσει έσοδα. Περί τα 4,366 δισ. ευρώ έφερε στα κρατικά Ταμεία το πρόγραμμα «Golden Visa» την περίοδο 2021-2023.
Αυτά τα έσοδα θα πρέπει να τα πάρει από αλλού, καθώς είναι γνωστό ότι η Ελλάδα δεν δημιουργεί πλούτο καθώς δεν διευκολύνει το επιχειρείν, ούτε στοχεύει στην υψηλή παραγωγικότητα. Άρα, αυτά τα έσοδα θα πρέπει είτε να παρθούν από δανεισμό, είτε να κοπούν από επιδόματα, είτε απλά να βάλει κι άλλους έμμεσους φόρους.
Άρα ακόμη και όταν οι αγοραστές για golden visa μειωθούν αισθητά, ειλικρινά πιστεύετε ότι η αγορά κατοικίας θα γίνει προσιτή για το μέσο Έλληνα; Το 2023 οι ιδιωτικές μεταβιβάσεις για golden visa ήταν το 1,45% του συνόλου των μεταβιβάσεων ακινήτων (1.802 εγκρίσεις αιτήσεων για την απόκτηση golden visa και 123.750 μεταβιβάσεις ακινήτων). Όποιος λοιπόν πιστεύει ότι αυτές οι 1.802 μεταβιβάσεις για golden visa είναι η πηγή του κακού και εξαιτίας του προγράμματος έχουν ακριβήνει τα ακίνητα, τότε μάλλον έχει κι αυτός δυσαρυθμησία και δεν μπορεί να κατανοήσει βασικούς αριθμούς. Όπως και δεν φταίει η βραχυχρόνια μίσθωση για τους ίδιους λόγους.
Ακόμη όμως και σε ένα μεγάλο βαθμό να ευθυνόταν το πρόγραμμα, έχουμε αλήθεια αναρωτηθεί ποιοι βγήκαν ωφελημένοι όλα αυτά τα χρόνια;
Κι όμως δεν ήταν τα σατανικά funds που έπαιρναν για ένα κομμάτι ψωμί τα σπίτια του κοσμάκη και τα πούλαγαν με τεράστιο κέδρος, αλλά όλοι εμείς. Κι αν όχι εμείς οι ίδιοι, αλλά σίγουρα κάποιοι στον κύκλο μας. Οι απλοί πολίτες κέρδιζαν από αυτό το “αερόστατο” (αντικειμενικά υπερτιμημένο προϊόν) που είδαν όμως ξαφνικά την περιουσία τους να αποκτά κάποια ουσιαστική αξία, μετά από τη 10ετή καθίζηση. Κι όσοι κατάφεραν να πουλήσουν σε κάποιον για golden visa, μπράβο τους. Αξιόποιησαν το μομέντουμ και ίσως με αυτήν την υπεραξία μπόρεσαν να αποπληρώσουν χρέη, να αποταμιεύσουν για τις δύσκολες ημέρες, ίσως και να βοήθησαν οικονομικά παιδιά και εγγόνια.
Αξίωμα: όταν η ίδια η αγορά προσφοράς και ζήτησης δημιουργεί τεχνητές υπεραξίες, από τις οποίες κερδίζει ο μέσος πολίτης/ιδιοκτήτης, πλήθος ανθρώπων που δραστηριοποιούνται από την ανακαίνιση μέχρι τη συμβολαιογραφική πράξη, και φυσικά το κράτος από τους φόρους, δεν τη σταματάς. Της ανοίγεις το δρόμο, μέχρι η ίδια η αγορά να αυτορρυθμιστεί και να βγάλει εκτός ενδιαφέροντος υπερεκτιμημένα ακίνητα, τα οποία θα πιεστούν να χαμηλώσουν το τίμημα μέχρι να βρεθεί κάποιος να τα αγοράσει.
Στον αντίποδα αυτού όμως, η golden visa, πιθανόν να έφερε στρεβλώσεις στις προσδοκίες των ιδιοκτητών: πλέον καθορίζαμε την αξία του ακίνητου μας από το πιθανό ενδιαφέρον κάποιου αγοραστή για golden visa. Έτσι, δεν ήμασταν διατεθειμένοι να πουλήσουμε σε κάποιον Έλληνα, που θα αξιολογούσε την περιουσία μας σε μία ρεαλιστική βάση.
Είναι κοινή πρακτική να βλέπουμε αγγελίες ακινήτων και να “κοστολογούμε” και το δικό μας ακίνητο με βάση του πόσο πουλάει ο άλλος στην ίδια περιοχή κι όχι με βάση την πραγματική του αξία. Το ότι αυτό μπορεί να είναι σύνηθες, δεν το κάνει απαραίτητα και εμπορικά ορθό.
Ωστόσο, οφείλουμε να καταλάβουμε ότι η Ελλάδα -ακόμη και σήμερα- έχει φτηνό real estate, πάντα σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Είναι επενδυτικά λογικό για μεγάλα real-estate funds αλλά και για ιδιώτες, αφού επένδυσαν σε Ισπανία και Πορτογαλία πρώτα, να στραφούν στην Ελλάδα. Αυτό από μόνο του φέρνει μία αύξηση τιμών και, στην περίπτωση της Ελλάδας, μία διόρθωση, καθώς οι αξία των ακίνητων είχε κατακριμνυστεί στη δεκαετία της κρίσης. Και πάλι επισημαίνω: η αξία των δικών μας ακινήτων και γης, όχι μόνο των rich & famous.
Με λίγα λόγια, η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με το να κάνεις δυσπρόσιτη την απόκτηση της golden visa. Αντιθέτως έτσι βοηθάς τα ανώτερα οικονομικά στρώματα, να πουλήσουν ακίνητα πραγματικής/εμπορικής αξίας 500.000 για 800.000, κι όχι τον μέσο ιδιοκτήτη που θα έβλεπε μία πραγματική υπεραξία στο υποτιμημένο ακίνητό του. Ίσως και τελικά όλο αυτό να βρει πολλαπλά κερδισμένη την Lamda για το Ellinikon, που μόνο τέτοιου budget ακίνητα πωλούνται.
Ούτε να ελπίζεις ότι θα μειωθεί το ενδιαφέρον επενδυτών για απόκτηση real-estate στην Ελλάδα, που αναπόφευκτα ανεβάζουν την αξία γης και ακινήτων.
Μην ξεχνάμε ότι μπορεί να είμαστε εν δυνάμει αγοραστές αλλά είμαστε και εν δυνάμει πωλητές, άρα πολλές φορές το συμφέρον του ενός δεν είναι ίδιο με το συμφέρον κάποιου άλλου.
Σε ό,τι μας αφορά, είναι απλό. Σε μία τέτοια αγορά που συνεχίζει να ανεβαίνει από τρίτους παράγοντες, δεν αγοράζεις. Κοιτάς για ευκαιρίες, που πάντα θα υπάρχουν, και μόνο τότε αγοράζεις. Αλλιώς περιμένεις την αναπόφευκτη αυτοδιόρθωση και αγοράζεις όταν τα οικονομικά σου δεδομένα είναι ευθυγραμμισμένα με τα εκάστοτε δεδομένα της αγοράς.
Διαβάστε επίσης
Οι τουριστικές μπίζνες του Χόλτερμαν στην Ελλάδα
ΑΑΔΕ: Ψηφιακό υπερόπλο κατά των καταθέσεων με “μαύρο” χρήμα
Η Lightsource BP στηρίζει τα μεγάλα φωτοβολταϊκά με φόντο την Ελλάδα
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
