THEPOWERGAME
Πάνος Λεοντόπουλος
CEO Hotelistas Tailormade
Είναι απορίας άξιον πόσες διαφορετικές αναγνώσεις μπορεί να έχει μια επαγγελματική δραστηριότητα, πόσο μάλλον όταν αυτή έχει βραχεία παρουσία στον οικονομικό στίβο. Ο λόγος βέβαια είναι για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, μια δραστηριότητα γύρω από την οποία επικρατούν μύθοι με χρυσωρύχους, τυμβωρύχους, επιτήδειους, φοροφυγάδες και λοιπούς ήρωες, καλούς ή κακούς.
Ο πρώτος αστικός μύθος που επικρατεί είναι ότι με τη βραχυχρόνια μίσθωση… πλουτίζεις! Ναι φυσικά και ο κόσμος έχει αυτή τη στρεβλή εικόνα, γιατί όταν ακούει βραχυχρόνια μίσθωση με έσοδα από 50 ως 150 (και παραπάνω φυσικά) ευρώ την ημέρα, σκέφτεται ότι αυτά μπαίνουν κατευθείαν τσέπη (και μάλιστα βαθιά). Όταν όμως καθίσεις και λογαριάσεις πως για έναν ιδιώτη η φορολογία με κλίμακα ενοικίων μπορεί να φτάσει ακόμα και το 40%, καθιστώντας την εφορία, μεγαλομέτοχο, όταν προσλάβεις καθαρίστρια ή host για τα check-in/out και βρεις τεχνικό να φτιάχνει τις βλάβες – ξέρετε πόσο κοστίζουν οι τεχνικοί στις μέρες μας – τότε σου κόβεται η ανάσα. Φυσικά, έξω από το χορό αγνοούμε ότι πληρώνουμε φωτογράφηση, προμήθεια 15 ως και 20% σε ψηφιακές πλατφόρμες κρατήσεων, λογαριασμούς ΔΕΚΟ, κοινόχρηστα, αναλώσιμα και φυσικά φόρους, όπως ΦΠΑ, Τέλος Κλιματικής Ανθεκτικότητας και Δημοτικό Φόρο. Όποιος έχει γερό κομπιουτεράκι ας κάνει τα νούμερα. Πρέπει πρώτα να πληρωθούν όλα αυτά και μετά να μείνει κάτι για τον ιδιοκτήτη ή το διαχειριστή. Συν τοις άλλοις, τις τιμές και της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν τις καθορίζει στην πραγματικότητα ο εκάστοτε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής. Η ίδια η προσφορά και ζήτηση (αγορά) τις καθορίζει, όπου φτάνεις συχνά στην κλασσική ατάκα από την ταινία του Κωνσταντάρα «άτιμη κοινωνία που άλλους τους ανεβάζεις και άλλους τους κατεβάζεις στα τάρταρα».
Για να κλείσουμε την αναφορά στον πρώτο αστικό μύθο, η δουλειά αυτή δεν φέρνει έσοδα χωρίς κόπο. Τουναντίον, ο κόπος που απαιτείται είτε από τον ιδιώτη είτε από τη διαχειρίστρια επιχείρηση είναι τεράστιος. Οι παράμετροι που πρέπει να έχει κανείς στο μυαλό του όταν εμπλέκεται με τη βραχυχρόνια μίσθωση, συχνά ισοδυναμούν με τις παραμέτρους που έχει ένας ξενοδόχος, κι ας αφορά ένα και μόνο διαμέρισμα. Αναφέρω επιγραμματικά την εξεύρεση συνεργατών ή προσωπικού, την επιλογή και αγορά αναλωσίμων, τον ιματισμό, την εξεύρεση καθαρίστριας ή συνεργείου καθαρισμού, τη διαχείριση των παραπόνων πελατών, τις επισκευές, τις κλοπές εντός των διαμερισμάτων και άλλα πολλά. Αν λοιπόν η βραχυχρόνια μίσθωση έχει κάποια, έστω και μικρή, παραπάνω απόδοση σε σχέση με τη μακροχρόνια, λογαριάστε το χρόνο και τον κόπο για όλα τα παραπάνω.
Αν και χιλιοειπωμένο, για την πληρότητα του άρθρου κρίνεται αναγκαίο να αναφέρουμε ότι στη βραχυχρόνια μίσθωση διατέθηκαν εκατοντάδες εγκαταλελειμμένοι χώροι, βιοτεχνικά κτίρια και απαξιωμένα κτίρια γραφείων, όπου με τις κατάλληλες παρεμβάσεις και επενδύσεις χιλιάδων ευρώ, βρήκαν μια νέα θέση στην καθημερινότητα μας.
Ο δεύτερος και πιο λαϊκός αστικός μύθος σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι ότι ο περιορισμός ή η κατάργησή της θα φέρει μείωση στις τιμές των ενοικίων, ενώ παράλληλα θα αυξήσει τα διαθέσιμα διαμερίσματα. Εδώ, δεν έχω αντίρρηση ότι κάποιες χιλιάδες διαμερισμάτων θα μπορούσαν θεωρητικά να επιστρέψουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, όμως η ερώτηση είναι, με τι όρους;
Ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος που το εκμεταλλεύεται στη βραχυχρόνια μίσθωση, συχνά έχει δαπανήσει σημαντικά ποσά για την ανακαίνιση και τον εξοπλισμό του διαμερίσματός του. Αν αυτό το σπίτι, ως μη ανακαινισμένο, κάποτε απέφερε πχ 300€ το μήνα, δε μπορώ να σκεφτώ κάποιον που δαπάνησε πχ 5000€ για ανακαίνιση και άλλες 3500€ για εξοπλισμό, ώστε πλέον να διαθέτει ένα όμορφο χώρο, να μη ζητήσει τουλάχιστον τα διπλά. Με ποια λογική λοιπόν πιστεύουμε ότι ένα ανακαινισμένο ή και επιπλωμένο σπίτι, θα βγει στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης με χαμηλή τιμή;
Η αγορά έχει όντως ανάγκη από επιπλέον σπίτια, όμως το ερώτημα που δεν τίθεται, είναι «τι σπίτια έχει ανάγκη η αγορά;». Αν πρόκειται για κατοικίες χαμηλού κόστους, σίγουρα η κατοικία βραχυχρόνιας μίσθωσης δύσκολα θα ταιριάξει. Εφόσον λοιπόν απαντήσουμε τα παραπάνω ερωτήματα, ίσως είναι η ώρα να δούμε τις διαθέσιμες δεξαμενές ακινήτων. Γιατί το ίδιο το δημόσιο και η εκκλησία (που ως γνωστόν κάνει τις δικές της business) είναι ιδιοκτήτες εκατοντάδων παρατημένων ακινήτων, ακόμα και σύγχρονων, όπως οι εγκαταστάσεις του Ολυμπιακού Χωρίου στους Θρακομακεδόνες. Πέραν από το δημόσιο και την Εκκλησία, είναι χιλιάδες τα ιδιωτικά ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς, ανακαινισμένα ή μη. Ο λόγος; Μα φυσικά η ίδια η φύση της μακροχρόνιας μίσθωσης, που δεν προσφέρει καμία ασφάλεια και προστασία στην περιουσία και τον ιδιοκτήτη. Αν ο ενοικιαστής χρωστάει τα μισθώματα πχ 6 μηνών, όχι μόνο δε μπορείς να εξασφαλίσεις την είσπραξη του ανάλογου εισοδήματος, αλλά καλείσαι επιπλέον να κάνεις έξοδα για εξώδικα και αγωγές, ώστε να αποφύγεις τη φορολόγηση του ανείσπρακτου ενοικίου. «Δηλαδή; Η θα πληρώσω δικηγόρο ή το φόρο; Και το ενοίκιο που λογάριαζα να εισπράξω για να πληρώσω το φροντιστήριο του παιδιού μου;» Δεν πειράζει, θα μείνουμε με τη χαρά της καλής πράξης, ότι προσφέραμε στέγη σε έναν αναξιοπαθούντα. Τί κι αν σιγά σιγά θα μπορούσαμε να έρθουμε κι εμείς σε αυτή τη θέση; Τί κι αν τα ακίνητα αρχίζουν πάλι να παλιώνουν και να απαξιώνονται; Ο λαϊκός μύθος λέει πως ο λαός βρήκε τη λύση για φθηνή στέγη.
Έχοντας αναλύσει τους δύο πιο γνωστούς μύθους, πάμε τώρα στο μύθο με τη γνωστή κατσίκα του γείτονα. Ναι, να πεθάνει η κατσίκα του γείτονα! Είμαι Έλληνας ξενοδόχος, είμαι πλέον κοινωνικός εταίρος και μπορώ μέσω του θεσμικού ρόλου μου να πιέζω στην ευθανασία της κατσίκας που λέγεται βραχυχρόνια μίσθωση, γιατί έτσι θα φάω εγώ το «φαϊ» της. Είναι όμως έτσι στην πραγματικότητα; Πλήττεται στα αλήθεια ο ξενοδοχειακός κλάδος από τη νέα δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή απλά ψάχνουμε… αντί για κατσίκα… έναν αποδιοπομπαίο τράγο; Τα πράγματα όμως δεν είναι έτσι όπως φαίνονται. Οι επί χρόνια μικρομεσαίες ελληνικές και επίσημες τουριστικές μονάδες, απέδιδαν καρπούς, όμως για αρκετούς επαγγελματίες του τουρισμού οι αγελάδες ήταν πάντα ισχνές και οι επενδύσεις/ανακαινίσεις των καταλυμάτων τους ήταν αδύνατες. Όμως η παγκοσμιοποίηση δε συγχωρεί. Ξένοι, με γεμάτα πορτοφόλια, επενδυτές αγόρασαν τα ξενοδοχεία μας. Διεθνείς ξενοδοχειακοί οίκοι αγόρασαν γη και κατασκεύασαν νέα, σύγχρονα ξενοδοχεία, ενώ άλλοι επένδυσαν σε απαξιωμένα κτίρια, τα οποία ήρθαν να σταθούν ακριβώς δίπλα στο παλαιάς κοπής ελληνικής ιδιοκτησίας ξενοδοχείο. Ο πολυταξιδεμένος πελάτης πλέον έχει επιλογές και φυσικά θα επιλέξει την πιο value for money πρόταση διαμονής.
Από τα παραπάνω λοιπόν προκύπτει ότι μέρος των Ελλήνων επαγγελματιών τουρισμού βλέπουν το δέντρο, ήτοι βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ χάνουν το δάσος, που δεν είναι άλλο από το ξεπούλημα χιλιάδων ελληνικών τουριστικών επιχειρήσεων σε ξένα χέρια, με μεγάλη οικονομική δύναμη. Γιατί τελικά τον πελάτη του Ελληνικού ξενοδοχείου δεν τον παίρνει το διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά τον καρπώνεται το νέο, σύγχρονο ξενοδοχείο διεθνών συμφερόντων.
Έχοντας αναφερθεί και σε συμπαθή τετράποδα φάρμας (κατσίκες, τράγους και αγελάδες), είναι φρόνιμο τα αναφέρουμε ότι μέρος του σύγχρονου ελληνικού τουριστικού προϊόντος έχει αναπτυχθεί από μη επαγγελματίες του κλάδου, όπως αγρότες, μηχανικούς, τεχνικούς, νομικούς κτλ, άνθρωποι που δε γνωρίζουν τη δουλειά. Προφανώς η άνθιση του τουρισμού προσέλκυσε αυτούς τους επαγγελματίες και ουδέν κακό ως εδώ. Όμως δε μπορούμε να κλείσουμε τα μάτια σε στρεβλώσεις που προκαλούνται στην τουριστική αγορά από μερίδα των εξωτουριστικών επαγγελματιών, όχι από πρόθεση, αλλά από σημαντική άγνοια. Αυτή η νέα φουρνιά ξενοδόχων, άθελά της προκαλεί πλήγμα τόσο στον ίδιο τον ξενοδοχειακό κλάδο, όσο και στο τουριστικό προφίλ της χώρας.
Τέλος, μια άλλη πλευρά της συνολικής τουριστικής πραγματικότητας είναι πως η έκλειψη της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα οδηγήσει τα ξενοδοχεία στην εντύπωση ότι μπορούν να διεκδικήσουν υψηλότερες τιμές. Κάτι τέτοιο θα οδηγούσε με βεβαιότητα σε συρρίκνωση του τουρισμού, με τις αφίξεις σε αρκετούς προορισμούς να επιστρέφουν σε επίπεδα παλαιότερων ετών. Άλλωστε η ακρίβεια που πνίγει τα νοικοκυριά, καθώς αυτά θα βρεθούν αντιμέτωπα με ακόμα υψηλότερο κόστος διακοπών, θα περιορίσουν δραστικά και αυτή τη δαπάνη, εφόσον δε θα είναι εύκολα διαθέσιμη μια προσιτή λύση.
Η μόνη αλήθεια, που καταρρίπτει όλους τους μύθους είναι πως ο τουρισμός είναι ενιαίος, είναι μια μοναδική οικονομική δύναμη που μπορεί, ανθίζοντας, να κάνει και πολλούς άλλους κλάδους να ανθίσουν. Ο τουρισμός κακώς πλέον διαχωρίζεται σε βραχυχρόνια μίσθωση και ξενοδοχεία, γιατί τα μεγέθη του είναι τέτοια που δε μπορούν πλέον να εξυπηρετηθούν μόνο από ξενοδοχεία ή μόνο από διαμερίσματα. Κάποτε ο τουρισμός ήταν προνόμιο λιγότερων και οικονομικά κραταιότερων ανθρώπων. Όμως η παγκοσμιοποίηση επέτρεψε σε εκατομμύρια επιπλέον ανθρώπους, με μικρότερα βαλάντια, να μπορούν να ταξιδέψουν, να βρουν το κατάλληλο μεταφορικό μέσο και το κατάλυμα που ανταποκρίνεται στις οικονομικές τους δυνατότητες, ώστε να διεκδικήσουν και αυτοί, δικαίως, μια θέση κάτω από τον ήλιο.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
