Σε ποιες περιπτώσεις ισχύει η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την απόκτηση α’ κατοικίας; Τι ισχύει για τους έγγαμους με σύμφωνο συμβίωσης; Οι ανήλικοι δικαιούνται απαλλαγή; Όλα τα παραπάνω ερωτήματα απασχολούν έντονα τους φορολογούμενους που θέλουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία. Στο πλαίσιο αυτό, η ΑΑΔΕ εξέδωσε αναλυτικό οδηγό, που αφορά την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, ο οποίος δεν μένει στις απλές περιπτώσεις και στο ύψος της απαλλαγής, αλλά δίνει ουσιαστικές απαντήσεις σε δύσκολες περιπτώσεις αγοραπωλησιών.
Ειδικότερα:
- Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας κατά τη διανομή, συνένωση ή ανταλλαγή ακινήτων, μεταγραφή δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής κυριότητας, μεταβίβασης ακινήτου σε απόσβεση αξίωσης συμμετοχής στα αποκτήματα (ΑΚ 1400) ή επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας;
Όχι, απαραίτητη προϋπόθεση για τη χορήγηση απαλλαγής α’ κατοικίας είναι η κατάρτιση σύμβασης αγοράς ακινήτου. - Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με πλειστηριασμό;
Ναι, έστω και εάν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού προς τον καθ’ ου ο πλειστηριασμός. - Αν κάποιος έχει ιδανικό μερίδιο επί κατοικίας ή οικοπέδου που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες (είτε αυτοτελώς ή συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητά του) και μεταβιβάσει ιδανικό μερίδιο αυτού, δικαιούται να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν από την παρέλευση πέντε ετών από τη μεταβίβαση;
Όχι, απαιτείται η παρέλευση πενταετίας από τη μεταβίβαση, προκειμένου να του χορηγηθεί απαλλαγή λόγω αγοράς α’ κατοικίας. Αν όμως μεταβιβάσει ολόκληρο το ιδανικό μερίδιο που βρίσκεται στην κυριότητά του (το οποίο είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητα καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες), τότε είναι δυνατόν να του χορηγηθεί απαλλαγή άμεσα, εφόσον βέβαια πληρούνται και οι λοιπές προϋποθέσεις του νόμου. - Ανήλικος δικαιούται απαλλαγής πρώτης κατοικίας;
Όχι. Κατ’ εξαίρεση, την απαλλαγή του άγαμου δικαιούνται και τα ανήλικα τέκνα, τα οποία στερούνται και τους δύο γονείς τους και τελούν υπό επιτροπεία ή υπό την επιμέλεια τρίτου προσώπου, που ορίστηκε με δικαστική απόφαση, είτε αγοράζουν ακίνητο εξ αδιαιρέτου, είτε αγοράζουν αυτοτελώς χωριστό ακίνητο το καθένα. - Αν κάποιος έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας σε περισσότερα ακίνητα, πώς ελέγχεται εάν πληρούνται οι στεγαστικές του ανάγκες για τη χορήγηση της απαλλαγής;
Η επιφάνεια όλων των ακινήτων (κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας), τα οποία ανήκουν στον αγοραστή κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, συναθροίζονται. Εξαιρούνται τα ακίνητα που βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα, εφόσον στερείται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης, με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, τα αγροτεμάχια, καθώς και τα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί ως επαγγελματική στέγη, ενώ σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται εάν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. - Η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον ένα σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλο σύζυγο πριν από την πάροδο της πενταετίας από τη μεταβίβαση αίρει τη χορηγηθείσα απαλλαγή;
Όχι, στην περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο είχε αγορασθεί από κοινού, υπό την προϋπόθεση ότι τελείται διαρκούντος του γάμου των δύο συζύγων, αφού και μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να εκπληρώνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας. - Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου για το οποίο δεν έχει συνταχθεί πράξη σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και στο οποίο υφίστανται αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, μπορεί ο αγοραστής να τύχει απαλλαγής α΄ κατοικίας και μέχρι ποιο ύψος;
Στην περίπτωση αυτήν χορηγείται απαλλαγή στο σύνολο του ακινήτου ακόμα και για το δικαίωμα ύψους, μέχρι του ποσού που προβλέπεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 1 του ν.1078/1980, τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων του νόμου. - Κατά την αγορά α’ κατοικίας μπορεί να τύχει απαλλαγής και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινοχρήστου χώρου, πλην των περιπτώσεων αποθηκευτικού χώρου και θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου;
Όχι, στην περίπτωση αυτήν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Απαλλαγή χορηγείται μόνο για χώρους κύριας χρήσης και για μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης που αποκτώνται με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη. - Εάν σε αγορά α΄ κατοικίας συμπεριλαμβάνεται και βοηθητικός χώρος-αποθήκη, η οποία βρίσκεται σε όροφο ή σε δώμα και ως εκ τούτου δεν χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της αξίας του το έντυπο του αντικειμενικού προσδιορισμού για τον προσδιορισμό αξίας αποθήκης (Εντ.4.), αλλά διαφορετικά έντυπα (όπως Εντ.1, Εντ. 2), χορηγείται απαλλαγή α’ κατοικίας και γι’ αυτόν;
Ναι, ο τρόπος και το έντυπο υπολογισμού της αξίας του βοηθητικού χώρου δεν επηρεάζουν το δικαίωμα χορήγησης απαλλαγής α΄ κατοικίας και για τον βοηθητικό χώρο-αποθήκη. - Μπορεί να τύχει απαλλαγής α΄ κατοικίας ακίνητο που χρησιμοποιείται μεν ως κατοικία, αλλά όπως προκύπτει από την άδεια οικοδομής ή τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί επαγγελματική στέγη;
Κατ’ αρχήν όχι, αν όμως προηγηθεί της μεταβίβασης αλλαγή χρήσης του ακινήτου από επαγγελματική στέγη σε κατοικία με μεταγενέστερη πράξη ή αντίστοιχη βεβαίωση της αρμόδιας αρχής, τότε είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής α΄ κατοικίας. - Οικόπεδο εντός σχεδίου, μη οικοδομήσιμο, για το οποίο εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής, μπορεί να τύχει απαλλαγής;
Όχι, καθώς το οικόπεδο απαιτείται να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου. - Τα μέρη του συμφώνου συμβίωσης μπορούν να τύχουν απαλλαγής ως έγγαμοι;
Ναι. - Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου;
Ναι, μπορεί να υποβληθεί εκπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση με αίτημα τη χορήγηση απαλλαγής για αγορά α’ κατοικίας και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις χορήγησής της κατά τον χρόνο της αγοράς. Μαζί με τη δήλωση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου, εντός πέντε ετών από την καταβολή του φ.μ.α. - Μπορεί να χορηγηθεί δεύτερη απαλλαγή;
Ναι, εφόσον τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και ο αγοραστής υποβάλει δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής (Άρθρο 1 παρ. 5 ν. 1078/1980). - Σύζυγοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο με απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ο σύζυγος, ωστόσο, είχε αγοράσει στο παρελθόν ως άγαμος ένα διαμέρισμα με απαλλαγή. Δικαιούνται απαλλαγής για το ακίνητο που θέλουν να αγοράσουν τώρα;
Προϋπόθεση για τη χορήγηση απαλλαγής στην περίπτωση αυτήν είναι να πραγματοποιηθεί άρση της απαλλαγής που είχε λάβει ο σύζυγος, διότι οι προϋποθέσεις χορήγησης απαλλαγής αφορούν και τον σύζυγο.
