Kίνα: Το χαμένο στοίχημα 100 δισ. δολαρίων με τις άδειες αποθήκες

Σε πολλά μέρη της Κίνας, οι αποθήκες και τα βιομηχανικά πάρκα που αποτελούσαν πόλο έλξης για τους διεθνείς επενδυτές αντιμετωπίζουν μια εκπληκτική επιβράδυνση της επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Οι κόμβοι logistics που χτίστηκαν εν αναμονή μιας μακροχρόνιας έκρηξης στο ηλεκτρονικό εμπόριο, τη μεταποίηση και την αποθήκευση τροφίμων χάνουν ενοικιαστές, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες των κτιρίων να μειώσουν τα ενοίκια και να συντομεύσουν τους όρους μίσθωσης, σύμφωνα με το CNBC. Οι μετοχές των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα που κατέχουν εμπορικά ακίνητα στην Κίνα έχουν πέσει κατακόρυφα και ορισμένοι από τους διαχειριστές τους αναμένουν ότι τα έσοδα από τα ενοίκια τους θα μειωθούν περαιτέρω.

Το μέσο ποσοστό κενών χώρων σε ακίνητα logistics στην ανατολική και βόρεια Κίνα πλησιάζει το 20%, το υψηλότερο των τελευταίων ετών, σύμφωνα με εταιρείες συμβούλων ακινήτων. Χτίζονται περισσότερες αποθήκες, γεγονός που επιδεινώνει το πρόβλημα.

«Βλέπουμε μια πληθώρα προσφοράς σε ακίνητα logistics και βιομηχανικά ακίνητα στην Κίνα», δήλωσε ο Xavier Lee, αναλυτής μετοχών της Morningstar που καλύπτει τον τομέα των ακινήτων.

Η επιδείνωση ήταν απογοητευτική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που υπολόγιζαν σε μια οικονομική ανάκαμψη στην Κίνα φέτος. Τα παγκόσμια ιδρύματα έχουν επενδύσει συνολικά περισσότερα από 100 δισεκατομμύρια δολάρια σε αποθήκες, βιομηχανικά κτίρια, πύργους γραφείων και άλλα κινεζικά εμπορικά ακίνητα την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με τα στοιχεία της MSCI Real Capital Analytics. Στους ξένους επενδυτές περιλαμβάνονται η Blackstone Inc., η PGIM της Prudential Financial Inc., η GIC Pte. και η CapitaLand Group της Σιγκαπούρης και πολλοί άλλοι.

Ορισμένα ιδρύματα εξετάζουν το ενδεχόμενο εκποίησης των περιουσιακών στοιχείων τους με τις χειρότερες επιδόσεις πριν τα ενοίκια μειωθούν περαιτέρω. Άλλοι σκοπεύουν να περιμένουν την ύφεση και αναμένουν να κερδίσουν χρήματα μακροπρόθεσμα.

«Οι καλύτερες τοποθεσίες εξακολουθούν να είναι ανθεκτικές», δήλωσε ο Hank Hsu, διευθύνων σύμβουλος και συνιδρυτής της Forest Logistics Properties, η οποία διαθέτει αποθήκες και κέντρα διανομής σε μεγάλους κόμβους μεταφορών στο Πεκίνο, τη Σαγκάη, τη Γουχάν και άλλες κινεζικές πόλεις.

Η εξαετής Forest Logistics έχει περίπου 2,5 δισεκατομμύρια δολάρια σε περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση από επενδυτές που περιλαμβάνουν εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων, ασφαλιστικές εταιρείες και συνταξιοδοτικά ταμεία. Μεταξύ των πελατών της συγκαταλέγονται ο κινεζικός γίγαντας του ηλεκτρονικού εμπορίου JD.com Inc., η εταιρεία ταχυμεταφορών SF Express και πολυεθνικοί κατασκευαστές καταναλωτικών προϊόντων.

Ο Hsu δήλωσε ότι η πρόσφατη αδυναμία της αγοράς δεν έχει αποτρέψει τα σχέδια επέκτασης της εταιρείας του και σχεδιάζει να κατασκευάσει άλλη μια εγκατάσταση logistics στη νότια ευρύτερη περιοχή του Bay τους επόμενους μήνες. «Θα συνεχίσουμε να αναπτύσσουμε κεφάλαια στην Κίνα τα επόμενα ένα με δύο χρόνια, επειδή τη θεωρούμε χρυσή ευκαιρία», πρόσθεσε.

Περικοπές δαπανών

Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων της Κίνας ήταν ένα φωτεινό σημείο κατά τη διάρκεια του μεγαλύτερου μέρους της ύφεσης της αγοράς ακινήτων της χώρας που ξεκίνησε το 2021. Τώρα αισθάνεται τις επιπτώσεις των περικοπών δαπανών από τους καταναλωτές και τις επιχειρήσεις.

Η αποδυνάμωση στους τομείς της εφοδιαστικής και της βιομηχανίας συμβαίνει παράλληλα με την ύφεση των ακινήτων γραφείων που διαδραματίζεται σε μεγάλες πόλεις όπως το Πεκίνο και η Σαγκάη. Και οι δύο υφέσεις είναι επίσης εν μέρει το αποτέλεσμα της υπερδόμησης που τροφοδοτήθηκε από τα μεγάλα χρηματικά ποσά που εισέρρευσαν στα εμπορικά ακίνητα όταν τα επιτόκια, ο δανεισμός και το κόστος κατασκευής ήταν χαμηλά.

Οι αποθήκες που χτίστηκαν για να στεγάσουν κέντρα εκπλήρωσης του ηλεκτρονικού εμπορίου, γιγαντιαία ψυγεία για διατηρημένα με απλή ψύξη ή κατεψυγμένα προϊόντα και χώρους για τις επιχειρήσεις που κρατούν τα εξαρτήματα και τα βιομηχανικά τους προϊόντα δεν αξιοποιούνται όσο ήλπιζαν οι ιδιοκτήτες τους. Η ανάπτυξη του εγχώριου ηλεκτρονικού εμπορίου στην Κίνα ήταν υποτονική, καθώς οι αγοραστές έχουν γίνει πιο φειδωλοί. Το ποσοστό διαδικτυακής διείσδυσης των λιανικών πωλήσεων στη χώρα είναι ήδη σχετικά υψηλό, στο 30%.

Οι αυξημένες γεωπολιτικές εντάσεις ωθούν τις εταιρείες να μεταφέρουν μέρος της παραγωγής τους στο εξωτερικό, για να εξυπηρετήσουν τους τελικούς πελάτες που θέλουν να μειώσουν την εξάρτησή τους από την Κίνα. Αυτό και η επιβράδυνση του διασυνοριακού εμπορίου έχουν επίσης μειώσει την ανάγκη των επιχειρήσεων για αποθηκευτικές εγκαταστάσεις στην ηπειρωτική Κίνα.

Υψηλές κενές θέσεις εργασίας

Το ποσοστό κενών αποθηκών στην ανατολική Κίνα – όπου συγκεντρώνονται πολλά ακίνητα logistics – ανήλθε στο 19,2% το πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με στοιχεία της Cushman & Wakefield. Το συνολικό ποσοστό κενών χώρων σε εθνικό επίπεδο ήταν 16,5%, εν μέρει χάρη στην καλύτερη απόδοση της νότιας περιοχής.

Η κατάσταση στην Κίνα έρχεται σε αντίθεση με τις ΗΠΑ και άλλες αγορές logistics στην Ασία. Στις ΗΠΑ, τα κενά έχουν αυξηθεί στα βιομηχανικά ακίνητα και τις αποθήκες σε ορισμένα μέρη της χώρας, αλλά είναι σε ποσοστά μεσαίου μονοψήφιου ποσοστού που είναι κάτω από τους ιστορικούς μέσους όρους και τα ενοίκια εξακολουθούν να αυξάνονται. Στην Ασία, τα περιουσιακά στοιχεία logistics στη Νότια Κορέα, την Ιαπωνία και την Αυστραλία απολαμβάνουν υψηλές πληρότητες και αύξηση των ενοικίων.

Από τις 20 μεγάλες κινεζικές πόλεις που παρακολουθεί η Cushman, 13 είδαν τα ενοίκια logistics να μειώνονται το πρώτο τρίμηνο σε σχέση με τους τρεις προηγούμενους μήνες, με επικεφαλής το Πεκίνο και τη Σενζέν, με πτώση 4,2% και 3,9% αντίστοιχα. Επιπλέον 33 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα – που αντιστοιχούν σε περίπου 4.600 γήπεδα ποδοσφαίρου – νέας προσφοράς έχουν προγραμματιστεί να ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος του 2026 στη χώρα, ανέφερε η συμβουλευτική εταιρεία.

Η CapitaLand China Trust, η οποία κατέχει εμπορικά κέντρα, επιχειρηματικά πάρκα και άλλα ακίνητα, απέκτησε τέσσερα πάρκα logistics στη Σαγκάη, τη Γουχάν και άλλες πόλεις στα τέλη του 2021 έναντι συνολικού ποσού 1,68 δισ. γουάν (231 εκατ. δολάρια). Το συνολικό ποσοστό πληρότητας του χαρτοφυλακίου logistics μειώθηκε στο 82% στο τέλος του 2023 από 96,4% ένα χρόνο νωρίτερα. «Εξετάζουμε ενεργά τις προοπτικές για τα πάρκα logistics μας για να βελτιώσουμε περαιτέρω την πληρότητα», δήλωσε εκπρόσωπος της CapitaLand China Trust.

Τα βιομηχανικά πάρκα στην Κίνα χάνουν πολυεθνικές και τοπικές εταιρείες

Τα βιομηχανικά πάρκα στην Κίνα που σχεδιάστηκαν ως επιστημονικά και τεχνολογικά συμπλέγματα με κτίρια γραφείων και παραγωγικές εγκαταστάσεις χάνουν επίσης πολυεθνικές και τοπικές εταιρείες. Το συνολικό ποσοστό κενών χώρων σε επιχειρηματικά πάρκα στο Πεκίνο ήταν 20,5% το πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με στοιχεία της Colliers.

Στην Guangzhou, τη νότια μεταποιητική βάση της χώρας, ορισμένες πολυεθνικές εταιρείες κλείνουν εργοστάσια και αλλάζουν τις επιχειρηματικές τους στρατηγικές μετά από μια απογοητευτική ανάκαμψη μετά την πανδημία.

Η Lonza Group AG, μια ελβετική εταιρεία παραγωγής προϊόντων υγειονομικής περίθαλψης, δήλωσε νωρίτερα φέτος ότι θα κλείσει μια μονάδα παραγωγής φαρμάκων μετά από στρατηγική αναθεώρηση. Το εργοστάσιο των 17.000 τετραγωνικών μέτρων ξεκίνησε την παραγωγή μόλις πριν από τρία χρόνια στην πόλη γνώσης Guangzhou της Κίνας-Σιγκαπούρης, ένα επιχειρηματικό πάρκο υψηλής τεχνολογίας που υποστηρίζεται από κοινού από την τοπική κυβέρνηση της πόλης και την CapitaLand, που ανήκει στην Temasek Holdings Pte. Η Lonza εξακολουθεί να λειτουργεί εγκαταστάσεις παραγωγής στο Suzhou και τη Nansha και διατηρεί έναν εμπορικό οργανισμό πωλήσεων στην Κίνα.

Μια κινεζική εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα που κατέχει βιομηχανικά ακίνητα είδε πρόσφατα την πληρότητα ενός από τα κτίριά της σε ένα τεχνολογικό πάρκο της Σαγκάης να μειώνεται σχεδόν κατά το ήμισυ, όταν ένας ενοικιαστής – μια θυγατρική του γίγαντα των smartphones Oppo – εγκατέλειψε 19.314 τετραγωνικά μέτρα (207.890 τετραγωνικά πόδια) χώρου πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Ο κατασκευαστής κινητών τηλεφώνων αποφάσισε να κλείσει τον βραχίονα ανάπτυξης τσιπ Zeku πέρυσι.

Πίεση ενοικίασης

Οι εταιρείες έχουν πλέον το πάνω χέρι όταν διαπραγματεύονται ανανεώσεις μισθώσεων για αποθήκες και άλλα ακίνητα.

«Ο ανταγωνισμός για τους ενοικιαστές είναι αρκετά έντονος αυτή τη στιγμή”, δήλωσε ο Luke Li, διευθύνων σύμβουλος της ESR Group Ltd., κατά τη διάρκεια μιας διαδικτυακής διάσκεψης για τον τομέα των logistics στα μέσα Ιουνίου. Η εταιρεία διαχείρισης ακίνητης περιουσίας με έδρα το Χονγκ Κονγκ διαθέτει κέντρα διανομής ηλεκτρονικού εμπορίου, εγκαταστάσεις αποθήκευσης ψυχρής αλυσίδας και βιομηχανικά πάρκα παραγωγής στην Κίνα και σε άλλες χώρες. Για να κρατήσουν τις αποθήκες κατειλημμένες, οι ιδιοκτήτες προσφέρουν ευέλικτους όρους ενοικίασης, καλύτερες ανέσεις και άλλα γλυκαντικά στους ενοικιαστές, πρόσθεσε ο Li.

Η ESR είδε τα έσοδά της από την ευρύτερη περιοχή της Κίνας να μειώνονται κατά 20% το 2023 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη οικονομική της έκθεση. Η εταιρεία επικαλέστηκε την εξασθένηση του καταναλωτικού κλίματος και της ζήτησης χρηματοδοτικής μίσθωσης ως λόγους για την πτώση.

Η Mapletree Logistics Trust, ένα άλλο εισηγμένο στη Σιγκαπούρη REIT, περνά επίσης δύσκολες στιγμές στην Κίνα. Τα ενοίκια στα 43 ακίνητά της στη χώρα μειώθηκαν κατά 10% τους πρώτους τρεις μήνες του 2024 και ορισμένοι ενοικιαστές έχουν καθυστερήσει τις πληρωμές των ενοικίων τους. Το trust έχει διατηρήσει την πληρότητα των περιουσιακών στοιχείων του στην Κίνα σε ποσοστό περίπου 93%.

Ο Ng Kiat, διευθύνων σύμβουλος της Mapletree REIT, δήλωσε σε κλήση για τα κέρδη του Απριλίου ότι το περιβάλλον της Κίνας θα παραμείνει ασταθές και αβέβαιο για τους επόμενους 12 μήνες. «Προσπαθούμε να αποκτήσουμε μεγαλύτερη σαφήνεια σχετικά με το αν βλέπουμε τον πάτο. Αλλά δεν νομίζω ότι τον βλέπουμε τώρα. Θα πρέπει να περιμένουμε για λίγο», δήλωσε ο Ng. Η Mapletree αρνήθηκε να σχολιάσει.

«Όλοι μειώνουν το κόστος», δήλωσε ο Humbert Pang, επικεφαλής της Κίνας στην Gaw Capital Partners, μια εταιρεία εναλλακτικών επενδύσεων που κατέχει περιουσιακά στοιχεία ακινήτων. Μιλώντας στο ίδιο συνέδριο με τον Li, ο Pang δήλωσε ότι τα ενοίκια στα ακίνητα logistics δεν αυξάνονται, παρόλο που τα κτίρια είναι κατειλημμένα. «Νομίζω ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες χώρων logistics δυσκολεύονται να διαπραγματευτούν με τους υφιστάμενους ή νέους ενοικιαστές», πρόσθεσε.

Διαβάστε επίσης:

Τράπεζες: Πιέζει εκ νέου η κυβέρνηση για μείωση προμηθειών

Εξαήμερη εργασία: Όλα όσα αλλάζουν από την 1η Ιουλίου

Energean: Η έρευνα για φυσικό αέριο έφερε στο φως βυθισμένο πλοίο 3.300 ετών