Οι αναλυτές της Goldman Sachs στο θέμα της στέγασης δεν πιστεύουν πλέον ότι οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν φέτος. Αντιθέτως, προβλέπουν μια μικρή αύξηση.
«Αναθεωρούμε τις προβλέψεις μας για τις τιμές των κατοικιών υψηλότερα, στο 1,8% για το σύνολο του έτους 2023 έναντι -2,2% προηγουμένως, και στο 3,5% το 2024 έναντι 2,8% προηγουμένως», έγραψε ο Vinay Viswanathan, στρατηγικός αναλυτής σταθερού εισοδήματος της Goldman Sachs, σε σημείωμα για την ομάδα στέγασης της εταιρείας. «Αυτές οι προβλέψεις υποδηλώνουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν περίπου αμετάβλητες μέχρι τέλος του έτους και στη συνέχεια θα επιστρέψουν στα επίπεδα αύξησης της τάσης το 2024».
Αυτό συμβαίνει καθώς οι τιμές των κατοικιών έχουν επαναλάβει την ανοδική τους πορεία και τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων παραμένουν αυξημένα, δημιουργώντας μια ζοφερή κατάσταση για την ιδιοκτησία κατοικίας για πολλούς Αμερικανούς επισημαίνεται σε άρθρο στο Yahoo Finance. Οι αναλυτές της Goldman Sachs θεωρούσαν προηγουμένως ότι τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα ασκούσαν μεγαλύτερη καθοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών.
Όμως, αφού μειώθηκαν από μήνα σε μήνα για επτά συνεχόμενους μήνες, οι τιμές των κατοικιών αντέστρεψαν την πορεία τους τον Φεβρουάριο και παρέμειναν έτσι μέχρι στιγμής τον Μάιο, όπως έδειξαν τα τελευταία στοιχεία από τον εθνικό δείκτη τιμών Case-Shiller. Ο Craig J. Lazzara, διευθύνων σύμβουλος της S&P DJI, δήλωσε ότι τα στοιχεία υποστηρίζουν την υπόθεση ότι ο τελευταίος μήνας μηνιαίας πτώσης ήταν ο Ιανουάριος.
Γιατί αυξάνονται οι τιμές
Υπάρχουν δύο βασικές κινητήριες δυνάμεις που στηρίζουν τις τιμές των κατοικιών, έγραψε ο Viswanathan.
Πρώτον, η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Το μερίδιο των διαθέσιμων υφιστάμενων κατοικιών προς πώληση είναι περίπου 1 εκατομμύριο τώρα, ενώ το απόθεμα αυτό ήταν πιο κοντά στα 2 εκατομμύρια σπίτια πριν από την πανδημία, σύμφωνα με ένα διάγραμμα στο σημείωμα που βασίζεται σε στοιχεία της National Association of Realtors και σε έρευνα της ίδιας της εταιρείας.
Ταυτόχρονα, ενώ η προσφορά νέων κατοικιών συνεχίζει να αυξάνεται καθώς οι κατασκευαστές εντείνουν τα κατασκευαστικά τους σχέδια, «το μεγαλύτερο μέρος αυτού του νέου αποθέματος βρίσκεται ακόμη υπό κατασκευή», σημείωσε ο Viswanathan. «Οι νέες ολοκληρώσεις, από την άλλη πλευρά, παραμένουν κάτω από τα προ του covid επίπεδα».
Οι ενάρξεις κατοικιών για νέες μονοκατοικίες αυξήθηκαν κατά 6,7% τον Ιούλιο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Γραφείου Απογραφής που δημοσιεύθηκαν την Τετάρτη, ενώ οι ολοκληρώσεις κατέγραψαν μικρότερη αύξηση κατά 1,3%.
Δεύτερον, η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ισχυρότερη από ό,τι αναμενόταν. Με βάση τον δείκτη οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών της εταιρείας που έφτασε σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ, οι αναλυτές της Goldman Sachs ανέμεναν ότι οι τιμές των κατοικιών θα έπρεπε να μειωθούν σε εθνικό επίπεδο πριν οι αγοραστές τσιμπήσουν. Όμως το συμπέρασμα αυτό έχει αλλάξει.
«Εντοπίζουμε το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ζήτησης σε μη οικονομικές πηγές: το σχηματισμό νοικοκυριών και την εποχιακή εναλλαγή», έγραψε ο Viswanathan. “Ενώ τα δεδομένα υψηλής συχνότητας υποδηλώνουν ότι ο κύκλος εργασιών των κατοικιών μπορεί να μετριάσει, ο σχηματισμός νοικοκυριών είναι πολύ πάνω από τη μακροπρόθεσμη τάση του».
Ο ρόλος των υψηλών επιτοκίων
Η οικονομική προσιτότητα της στέγασης έχει επιδεινωθεί κατά το τελευταίο έτος λόγω των υψηλών επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, με το μέσο επιτόκιο του 30ετούς σταθερού ενυπόθηκου δανείου να σκαρφαλώνει βόρεια του 7% την περασμένη εβδομάδα, ανέφερε η Freddie Mac. Αν και μέχρι στιγμής πολλοί αγοραστές κατοικιών έχουν καταπιεί αυτό το αυξημένο κόστος, «επέδειξαν συμπεριφορά που, κατά την άποψή μας, αντανακλά μη βιώσιμες προσαρμογές στα αυξημένα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων», σημείωσε η Goldman Sachs.
Για παράδειγμα, ο μέσος λόγος χρέους προς εισόδημα στα σύμμορφα ενυπόθηκα δάνεια αγοράς είναι πάνω από 38%, «μια σημαντική απόκλιση από τους μέσους όρους μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση», έγραψε ο Viswanathan.
«Επιπλέον, τα μικρότερα και χαμηλότερης τιμής σπίτια έχουν σημειώσει ισχυρότερη αύξηση των τιμών από ό,τι τα μεγαλύτερα, υψηλότερης ποιότητας ακίνητα. Τούτου λεχθέντος, αναμένουμε πτώση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων κατά 100 μονάδες βάσης μέχρι το τέλος του επόμενου έτους, σταθεροποιώντας κάπως την οικονομική προσιτότητα», έγραψε ο Viswanathan.
