THEPOWERGAME
Γιώργος Μούντης
Ο Δρ. Γιώργος Μούντης είναι Managing Partner στην Delfi Partners & Company
Η πανδημία του κορονοϊού δημιούργησε μεγάλη αναταραχή στον τομέα των ακινήτων και έχει αλλάξει τα δεδομένα σε σχέση με τη διαχείριση τους από τα ελληνικά τραπεζικά ιδρύματα.
Περίπου ένα χρόνο μετά το ξέσπασμα της πανδημίας στην Ελλάδα αλλά και σε ολόκληρη την Ευρώπη, μπορούμε πλέον να καταλήξουμε σε κάποια χρήσιμα συμπεράσματα. Το σημαντικότερο από αυτά είναι πως ο τομέας των ακινήτων δεν επηρεάστηκε σε τόσο μεγάλο βαθμό όπως άλλοι οικονομικοί τομείς.
Η κατάσταση σε όλη την υφήλιο ήταν πρωτόγνωρη αφού για πρώτη φορά στα ιστορικά, μία οικονομική κρίση συνδυάστηκε με μία υγειονομική. Η αβεβαιότητα, η ανασφάλεια για την επόμενη μέρα αλλά και η μη ετοιμότητα των εμπλεκόμενων φορέων για να λειτουργήσουν υπό καθεστώς lockdown ήταν αναμενόμενο πως θα επηρέαζε την αγορά ακινήτων. Ας μην ξεχνάμε πως οι επισκέψεις σε ακίνητα και δημόσιες υπηρεσίες ήταν δύσκολες έως αδύνατες, άρα και οι συναλλαγές στην αγορά ακινήτων οδηγούνταν σε αναβολές. Παράλληλα, υπήρξαν προβλήματα σχετικά με τις πληρωμές ενοικίων και ακυρώσεις στις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις κατοικιών. Οι περιορισμοί στα ταξίδια δημιούργησαν ακόμα περισσότερη πίεση στην αγορά, αφού οι ξένοι αγοραστές ακινήτων έχασαν την πρόσβαση στην ελληνική αγορά. Παρόλα αυτά, σε μεγάλο βαθμό το σοκ ήταν προσωρινό και σταδιακά η αγορά άρχισε να ανεβάζει εκ νέου ρυθμούς.
Η αντίδραση των επαγγελματιών που ασχολούνται με την ανάπτυξη γης και τη διαχείριση ακινήτων ήταν άμεση. Χρησιμοποιώντας σύγχρονα τεχνολογικά μέσα, έφεραν τα ακίνητα πραγματικά μπροστά στα μάτια του ενδιαφερόμενου αγοραστή. Εικονικές περιηγήσεις ακόμα και σε πραγματικό χρόνο, πλούσιο οπτικοακουστικό υλικό και άμεση κοινοποίηση δεδομένων αποτέλεσαν τη νέα πραγματικότητα τόσο για τους αγοραστές, όσο και για τους πωλητές.
Με αυτόν τον τρόπο κατέστη εφικτό να συγκρατηθεί η μείωση στην αγορά και να ολοκληρωθούν πωλήσεις με τρόπο που μέχρι πριν μερικούς μήνες ήταν αδιανόητος.
Θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να επανέλθει πλήρως η ομαλότητα και ενδεχομένως να δούμε αυξημένη πίεση σε συγκεκριμένου είδους ακίνητα. Η πρόβλεψη μας είναι πως ακίνητα που συνδέονται με τη βιομηχανία αλλά και τον τουρισμό θα συνεχίσουν να δέχονται πιέσεις και για το υπόλοιπο του 2021. Ωστόσο, όπου υπάρχουν δυσκολίες υπάρχουν και ευκαιρίες. Πιθανόν να δούμε τουριστικά ακίνητα να τίθενται προς πώληση ή τουριστικές επιχειρήσεις να συγχωνεύονται. Για παράδειγμα, αναμένουμε πως και το 2021 θα υπάρξει αύξηση στην ενοικίαση επαύλεων, σκαφών και ανεξάρτητων μονάδων, τόσο στα νησιά όσο και στο εσωτερικό.
Είναι αναντίλεκτο γεγονός πως η πανδημία έχει επιταχύνει την στροφή των εμπορικών επιχειρήσεων προς το διαδικτυακό εμπόριο κι αυτό ξεκάθαρα θα επηρεάσει τα εμπορικά ακίνητα. Ωστόσο, εάν η στροφή προς το e-commerce θα συνεχίσει να είναι το ίδιο έντονη, θα φανεί τους επόμενους μήνες όταν η κατάσταση θα αρχίσει να επιστρέφει στην προ κορονοϊού πραγματικότητα.
Αντίστοιχες επιπτώσεις θα υπάρξουν και για τους γραφειακούς χώρους αφού αρκετές επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία και αντιλήφθηκαν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο των πόλεων. Πιστεύουμε πως θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους, τεχνολογικά αναβαθμισμένους και αυξημένη ζήτηση για έξυπνα και οικολογικά κτήρια.
Για τα οικιστικά ακίνητα, και πάλι οι αλλαγές θα είναι μεγάλες για τους ίδιους με τους παραπάνω λόγους. Με δεδομένο ότι αρκετοί επαγγελματίες θα εργάζονται από το σπίτι, θα υπάρχει η ανάγκη για αναβάθμιση ή διαμόρφωση των οικιστικών ακινήτων. Για κάποιους θα προκύψει ανάγκη για μεγαλύτερους χώρους, ειδικά διαμορφωμένους ώστε να μπορούν να αντιμετωπιστούν στο μέλλον συνθήκες lockdown. Κρίσιμος παράγοντας, ειδικά για τα οικιστικά ακίνητα είναι και ο τρόπος αντίδρασης των τραπεζών και η παραχώρηση φθηνού δανεισμού για οικιστικά ακίνητα.
Η ζήτηση για αγορά δεύτερης κατοικίας/εξοχικού αναμένεται να επανέλθει σταδιακά σε επίπεδα προ κορονοϊού. Ενδεχομένως μάλιστα, να υπάρξει μια αυξητική τάση από εγχώριους αγοραστές. Όσον αφορά τις αγορές και τις επενδύσεις από τους ξένους, έχουν ήδη αρχίσει να επανέρχονται καθώς η ελληνική κτηματαγορά ήταν πάντοτε ελκυστική προσφέροντας καλές αποδόσεις. Η ελληνική κυβέρνηση έχει λάβει ήδη κάποια μέτρα προσέλκυσης επενδυτών κι είμαστε αισιόδοξοι πως ακόμα περισσότερα κίνητρα θα παραχωρηθούν το επόμενο διάστημα.
Πιο έτοιμες οι τράπεζες
Mετά από μια περίοδο κατά την οποία η οικονομική δραστηριότητα ήταν ιδιαίτερα περιορισμένη θα πρέπει να αναμένουμε αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Εκτιμούμε, ωστόσο, πως δεν θα είναι τόσο μεγάλη όσο ήταν την περίοδο της μεγάλης ελληνικής κρίσης. Άλλωστε, οι τράπεζες είναι πιο έτοιμες και έμπειρες και θεωρούμε πως θα μπορέσουν να διαχειριστούν την κατάσταση χωρίς ιδιαίτερα αρνητικές επιπτώσεις, φτάνει να κινηθούν γρήγορα και με ορθολογικό τρόπο.
Τα αποθέματα REOs στην ελληνική τραπεζική αγορά είναι τεράστια και κατά πάσα πιθανότητα θα αυξηθούν ακόμα περισσότερο το επόμενο διάστημα. Η Delfi Partners & Company, έχοντας ήδη €6.9 δισ. περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση, συναλλαγές υπό διαχείριση αξίας €1.4 δισ. και underwriting και συμβουλευτικές υπηρεσίες συνολικής αξίας €82.5 δισ., είναι έτοιμη να συμβάλει γι’ ακόμα μία φορά ώστε οι επιπτώσεις κι αυτής της κρίσης να ξεπεραστούν όσο το δυνατό ταχύτερα και ανώδυνα για όλους. Προσφέρουμε κατεύθυνση στους πελάτες μας σε σχέση με τον χρόνο και τρόπο διάθεσης των ακινήτων είτε απευθυνόμενοι σε μεμονωμένους αγοραστές είτε σε επενδυτές.
Στόχος μας είναι να βοηθήσουμε τους πελάτες μας, τράπεζες, επενδυτές, hedge funds κοκ, έτσι ώστε να καθορίσουν τη βέλτιστη στρατηγική προώθησης και διάθεσης του χαρτοφυλακίου REOs το οποίο διαθέτουν. Οι λύσεις που προτείνουμε περιλαμβάνουν άμεσες ρευστοποιήσεις, επισκευές σε απαξιωμένα ακίνητα, δωρεές ή και νέους πλειστηριασμούς (ηλεκτρονικούς και μη), λαμβάνοντας υπόψη τα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς και το ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Η αντίδραση των κρατικών υπηρεσιών
Έστω και σήμερα, είναι απαραίτητο οι κυβερνητικοί μηχανισμοί να ανταποκριθούν αποτελεσματικά και να στηρίξουν τις προσπάθειες που καταβάλλει ο ιδιωτικός τομέας, αφού η ταχεία αύξηση της παραγωγικότητας της οικονομίας είναι προς όφελος όλων.
Δυστυχώς, τόσο κατά το πρώτο κύμα της πανδημίας, όσο και σήμερα, που βρισκόμαστε στην αρχή του τέλους της πανδημίας με την πραγματοποίηση εμβολιασμών, παρατηρείται έντονα το φαινόμενο της δυσλειτουργίας των αρμόδιων κρατικών υπηρεσιών. Για ακόμα μία φορά φάνηκε πως ο κρατικός μηχανισμός πάσχει από έλλειψη ευελιξίας και προσαρμοστικότητας σε νέα δεδομένα, ακόμα κι αν αυτά δημιουργούν συνθήκες έκτακτης ανάγκης.
H προβληματική κατάσταση αφορά τις διαδικασίες μεταβίβασης και διάθεσης ακινήτων, μέχρι τις εκδόσεις αδειών από τις αρμόδιες αρχές και τις τακτοποιήσεις ακινήτων.
Είναι επιβεβλημένο οι εμπλεκόμενες με τον τομέα υπηρεσίες να ανεβάσουν ρυθμούς και να βοηθήσουν τις προσπάθειες του ιδιωτικού τομέα για ανάκαμψη. Ειδικά αυτήν την περίοδο που οι ξένες επενδύσεις είναι απαραίτητες για κάθε οικονομία, κάθε άλλο παρά υποβοηθητικό είναι μεγάλα deals να κολλούν σε γραφειοκρατικές διαδικασίες.
Στη σημερινή συγκυρία και υπό το βάρος, μάλιστα, της προσπάθειας μείωσης των κόκκινων δανείων, η κυβέρνηση θα πρέπει επίσης να μελετήσει την αλλαγή του ρυθμιστικού πλαισίου, ώστε να μπορούν να προχωρούν γρήγορα πωλήσεις ακινήτων, χωρίς την εκ των προτέρων διαδικασία νομιμοποίησης. Το θέμα αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς πάνω στα ακίνητα τα οποία είναι συνδεδεμένα με μη εξυπηρετούμενα δάνεια βασίζεται όλη η προσπάθεια δραστικής μείωσης των NPLs μέσω της πώλησής τους σε επενδυτές.
Αυτή τη στιγμή, αφού τα ακίνητα περάσουν στις εταιρείες διαχείρισης και στους συμβούλους τους, πρέπει να γίνουν εκατοντάδες τακτοποιήσεις πριν τη διάθεσή τους στην αγορά. Αυτό δεν συμβαίνει σε χώρες όπως η Κύπρος ή η Αγγλία, όπου το ακίνητο μπορεί να πωληθεί με τις αυθαιρεσίες, αφού ενημερωθεί ο πιθανός αγοραστής. Ειδικά για τα τραπεζικά ακίνητα, πρέπει να υπάρξει ένα νέο νομικό πλαίσιο που να επιτρέπει να πωλούνται πιο γρήγορα, περιορίζοντας αυτή την τεράστια “ουρά” τακτοποιήσεων που έχει δημιουργηθεί.
Υπάρχουν περιπτώσεις για τις οποίες η τακτοποίηση απλών θεμάτων χρειάζεται 6-12 μήνες. Από αυτό το καθεστώς δεν χάνουν μόνο οι τράπεζες, οι οποίες ξοδεύουν εκατομμύρια για να νομιμοποιήσουν τα ακίνητα που αποκτούν μέσω των “κόκκινων” δανείων, αλλά και το ίδιο το Δημόσιο.
Βλέποντας τη μεγάλη εικόνα και το μέλλον της ελληνικής οικονομίας, είναι σημαντικό μέρος των ευρωπαϊκών κονδυλίων για την ανάκαμψη των χωρών-μελών να διατεθεί για τον εκσυγχρονισμό των διαδικασιών και συστημάτων όλων των Αρχών που εμπλέκονται με τις διαδικασίες στον τομέα των ακινήτων.
Βέβαια, δεν πρόκειται απλώς για ζήτημα κονδυλίων, εισαγωγής τεχνολογικών λύσεων και εκσυγχρονισμού των διαδικασιών. Το μεγάλο στοίχημα αφορά πρωτίστως στην αλλαγή νοοτροπίας και στην υιοθέτηση πελατοκεντρικής κουλτούρας και στον δημόσιο τομέα, χωρίς αυτό να σημαίνει εκπτώσεις σε σχέση με την εφαρμογή της νομοθεσίας και των σχετικών κανονισμών.
Δημιουργούνται ευκαιρίες
Όπως και κάθε κρίση, έτσι και αυτή, θα δημιουργήσει ευκαιρίες. Παρόλα τα σκαμπανεβάσματα, ο τομέας των ακινήτων έχει δείξει σταθερότητα και αποτελεί διαχρονικά την πιο ασφαλή επενδυτική επιλογή που θα στηρίξει για ακόμα μία φορά την επανεκκίνηση και ανάπτυξη της οικονομίας.
Η Ελλάδα ανέκαθεν αποτελούσε στρατηγική προτεραιότητα για ξένους επενδυτές, καθώς οι ‘υψηλές’ αποδόσεις συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες ευνοούν επενδυτικές κινήσεις σε διάφορες κατηγορίες ακίνητων και μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ), εξασφαλισμένα με οικιστικά και εμπορικά ακίνητα. Είμαστε σίγουροι πως αυτό το ενδιαφέρον θα συνεχιστεί και στη μετά πανδημία εποχή. Η Delfi Partners & Company είναι εδώ για να βοηθήσει αυτήν τη διαδικασία.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
