Παρότι πριν από λίγες ημέρες ψηφίστηκε από τη Βουλή το νέο νομοσχέδιο, που ρυθμίζει τη λειτουργία των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Α.Ε.Ε.Α.Π.), παρέχοντάς τους σημαντικές ευκαιρίες ανάπτυξης και μεγαλύτερη ελευθέρια κινήσεων, οι διοικήσεις των εταιρειών δεν εμφανίζονται ιδιαίτερα ικανοποιημένες. Το βασικό «αγκάθι» παραμένει το φορολογικό καθεστώς, το οποίο συνεχίζει να περιορίζει τις αναπτυξιακές τους προοπτικές. Κι αυτό, τη στιγμή που οι ΑΕΕΑΠ καταβάλλουν προσπάθειες να διευρύνουν τα χαρτοφυλάκιά τους και να ενισχύσουν τη διασπορά τους, με στόχο να καταστούν πιο ανταγωνιστικές στο ευρωπαϊκό περιβάλλον.
Σύμφωνα με τις διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ, το φορολογικό κόστος παραμένει ασταθές και επηρεάζεται έντονα από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων, κάτι που, πλήττει τη δυνατότητα προσέλκυσης ξένων επενδυτών. Οι ΑΕΕΑΠ είχαν προτείνει στην κυβέρνηση την υιοθέτηση ενός σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,2% επί της αξίας του χαρτοφυλακίου τους, ώστε να ενισχυθεί η προβλεψιμότητα και η εμπιστοσύνη της επενδυτικής κοινότητας, κάτι ωστόσο που δεν υιοθετήθηκε.
Πρώτος διατύπωσε τη δυσαρέσκεια του ο πρόεδρος της Trade Estates Βασίλης Φουρλής μιλώντας, προ ημερών, στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, τονίζοντας ότι αν ληφθούν υπόψη οι φορολογικές ελαφρύνσεις που ζητεί ο κλάδος, τότε θα δούμε εκτίναξη του ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές και την υλοποίηση μεγάλων έργων.
O ίδιος μάλιστα σχολίασε τα πολύ υψηλά discounts με τα οποία διαπραγματεύονται οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο της Αθήνας, σε σχέση με αυτά των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ, τα οποία έχουν μειωθεί χάρη στα επιτόκια. Όπως επισήμανε στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ δεν συμβαίνει αυτό επειδή δεν έχουν σημαντικό αριθμό ξένων επενδυτών, λόγω του μικρού τους μεγέθους και του μικρού free float. «Για να μπορέσει η μετοχή να διαπραγματευτεί στην πραγματική της αξία χρειάζεται ξεκάθαρη στρατηγική, πραγματικό free float και υπολογίσιμο μέγεθος χαρτοφυλακίου» κατέληξε.
Με τη σειρά του ο Κώστας Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος της Premia, η οποία στοχεύει τα επόμενα χρόνια να χτίσει χαρτοφυλάκιο 1 δισ., ξεκινώντας με μία αύξηση μετοχικού κεφαλαίου έως 40 εκατ. του επόμενους μήνες, δήλωσε ότι οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΑΑΠ δεν ήταν αυτές που περίμενε η αγορά. Συμφωνά με τον ίδιο, οι παρεμβάσεις αποδείχθηκαν κατώτερες των περιστάσεων και των αναγκών των επιχειρήσεων. Όπως τόνισε «τα μερίσματα θα έπρεπε να φορολογούνται τουλάχιστον 15%, η μείωση της φορολογίας στο 5%, δεν ήταν λύση, αλλού έπρεπε να υπάρξει μείωση».
Υπενθυμίζεται ότι ένα από τα βασικά αιτήματα που είχαν καταθέσει οι εν λόγω εταιρείες ήταν και η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Σήμερα, όπως υποστηρίζουν οι διοικήσεις, έχουν φτάσει να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό ΕΝΦΙΑ χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα, όπως συμβαίνει στις υπόλοιπες εταιρείες. Να σημειωθεί, τέλος, ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνταν και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους (ταμειακά διαθέσιμα), μία επιβάρυνση πιεστική, ιδιαίτερα όταν έχουν αντληθεί κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων.
Για τις αλλαγές του ρυθμιστικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ που φέρνει το νέο νομοσχέδιο για την Κεφαλαιαγορά, μίλησε πρόσφατα και η Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties.
«Ελπίζαμε σε μία καλύτερη φορολογική αντιμετώπιση, ο τρόπος που φορολογούνται οι ΑΕΕΑΠ δεν τις καθιστά ανταγωνίσιμες των ευρωπαϊκών. Ωστόσο, μας δίνει περισσότερες δυνατότητες για τη διαχείριση των ακινήτων μας» σχολίασε.
Η κυβέρνηση από την άλλη υποστηρίζει ότι το νέο πλαίσιο λειτουργεί ως μοχλός αναβάθμισης του θεσμού των Α.Ε.Ε.Α.Π. και φιλοδοξεί να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών, να διευκολύνει την άντληση κεφαλαίων και να δώσει ώθηση στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων με όρους διαφάνειας, βιωσιμότητας και φορολογικής σταθερότητας.
Θεσμικές βάσεις και κεφαλαιακές απαιτήσεις
Με το νέο θεσμικό πλαίσιο, οι ΑΕΕΑΠ αναγνωρίζονται ως εταιρικές οντότητες, που λειτουργούν αποκλειστικά με σκοπό την απόκτηση, εκμετάλλευση, ανάπτυξη και διαχείριση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Η σύσταση και λειτουργία τους υπόκειται σε αυστηρούς κανόνες εποπτείας από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, ενώ το ελάχιστο ύψος μετοχικού τους κεφαλαίου καθορίζεται στα 40 εκατομμύρια ευρώ, τα οποία καταβάλλονται εξ ολοκλήρου κατά τη σύσταση.
Επενδυτικές υποχρεώσεις και στρατηγική ανάπτυξης
Το νέο πλαίσιο θέτει αυστηρές προδιαγραφές ως προς τη διαχείριση των κεφαλαίων. Οι εταιρείες υποχρεούνται να επενδύσουν τουλάχιστον το 50% του μετοχικού τους κεφαλαίου σε ακίνητη περιουσία εντός τριών ετών από τη σύσταση ή κατά την εισαγωγή των μετοχών τους σε ρυθμιζόμενη αγορά. Παράλληλα, επιτρέπεται η ανάπτυξη και εκμετάλλευση σταθμών παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές (Α.Π.Ε.), όπως φωτοβολταϊκά συστήματα, εφόσον αυτά εξυπηρετούν ενεργειακές ανάγκες των ίδιων των ακινήτων.
Οι επενδύσεις μπορούν να πραγματοποιούνται είτε άμεσα είτε έμμεσα, μέσω θυγατρικών ή Οργανισμών Συλλογικών Επενδύσεων (Ο.Σ.Ε.Κ.Α. ή Ο.Ε.Ε.), υπό την προϋπόθεση ότι τουλάχιστον το 70% του ενεργητικού των οργανισμών αυτών επενδύεται σε ακίνητη περιουσία. Έχουν τη δυνατότητα να επενδύουν σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα, σε κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, καθώς και – σε περιορισμένο βαθμό – σε τρίτες χώρες, με το ανώτατο όριο για τις τελευταίες να ανέρχεται στο 20% του χαρτοφυλακίου. Επιπλέον, προβλέπεται η δυνατότητα συμμετοχής σε Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (Σ.Δ.Ι.Τ.) και σε εταιρείες ειδικού σκοπού, διευρύνοντας το φάσμα των επενδυτικών εργαλείων που έχουν στη διάθεσή τους οι εταιρείες του κλάδου.
Διακυβέρνηση και διαφάνεια
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στον έλεγχο συναλλαγών με συνδεδεμένα πρόσωπα. Οι συναλλαγές που υπερβαίνουν το 5% του ενεργητικού της εταιρείας προϋποθέτουν αποτίμηση από ανεξάρτητο εκτιμητή, αιτιολογημένη απόφαση του διοικητικού συμβουλίου, κοινοποίηση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και δημόσια ανάρτηση στην ιστοσελίδα της εταιρείας. Η προσέγγιση αυτή ενισχύει τη διαφάνεια και θωρακίζει τα συμφέροντα των μετόχων και επενδυτών.
Φορολογικά κίνητρα
Το νέο νομοσχέδιο προβλέπει σε ότι αφορά το φορολογικό καθεστώς ότι οι εκδόσεις μετοχών και οι μεταβιβάσεις ακινήτων προς την ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται από κάθε φόρο, τέλος ή εισφορά – με εξαίρεση τον φόρο υπεραξίας σε περιπτώσεις εισφοράς ακινήτων από τρίτους. Παράλληλα, οι εταιρείες δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος για μερίσματα, τόκους και δικαιώματα που αποκτούν από την Ελλάδα ή το εξωτερικό, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Αντί για τον φόρο εισοδήματος, οι ΑΕΕΑΠ καταβάλλουν έναν ειδικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται επί του μέσου όρου των επενδύσεων και των διαθεσίμων τους. Ο συντελεστής ανέρχεται στο 10% του επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, προσαυξημένου κατά μία ποσοστιαία μονάδα. Ο φόρος αυτός εξαντλεί τη φορολογική υποχρέωση τόσο της εταιρείας όσο και των μετόχων της, γεγονός που καθιστά τα διανεμόμενα μερίσματα αφορολόγητα.
Επιπλέον, προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο υπεραξίας για τις μεταβιβάσεις μη εισηγμένων μετοχών ΑΕΕΑΠ, ενώ το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς επεκτείνεται και σε περιπτώσεις συγχωνεύσεων ή μετασχηματισμών.
Εποπτεία και κυρώσεις
Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς διαθέτει αυξημένες αρμοδιότητες εποπτείας, με δυνατότητα επιβολής αυστηρών κυρώσεων σε περίπτωση παραβάσεων. Τα πρόστιμα μπορεί να φθάσουν έως και τα 3 εκατομμύρια ευρώ ή το 3% του κύκλου εργασιών, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης και τον αντίκτυπο στην αγορά.
