Σχεδόν συνολικά δέκα χρόνια φαίνεται ότι απαιτούνται για να ολοκληρωθεί μια στρατηγική επένδυση στην Ελλάδα, όπως αυτή της Grivalia Hospitality στο νησιωτικό σύμπλεγμα των Πεταλιών, στη Νότια Εύβοια. Αυτό υποστήριξε ο Πάνος Παναγιωτίδης, διευθύνων σύμβουλος της Grivalia Development, τονίζοντας ότι η γραφειοκρατία αποτελεί τη βασική τροχοπέδη στην αποτελεσματική υλοποίηση εμβληματικών έργων.
Το έργο Six Senses Megalonisos, που βρίσκεται στους Πεταλιούς, εντάχθηκε πρόσφατα στις στρατηγικές επενδύσεις, έπειτα από τρία χρόνια καθυστερήσεων λόγω γραφειοκρατικών εμποδίων. Όπως ανέφερε ο κ. Παναγιωτίδης κατά τη διάρκεια της ομιλίας του στο 10ο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών, από τη στιγμή που εγκρίθηκε η ένταξη του έργου στο σχετικό καθεστώς, απαιτούνται περίπου δώδεκα μήνες για την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος (ΕΣΧΑΣΕ), επιπλέον επτά μήνες για την Κοινή Υπουργική Απόφαση και στη συνέχεια τρεις μήνες για την έκδοση της πρώτης οικοδομικής άδειας.
Αφού ολοκληρωθούν οι παραπάνω διαδικασίες, θα ακολουθήσει η φάση της κατασκευής, η οποία εκτιμάται ότι θα διαρκέσει περίπου τρία χρόνια. Συνολικά, εάν προστεθεί και ο χρόνος που προηγήθηκε μέχρι την ένταξη του έργου στις στρατηγικές επενδύσεις, η αισιόδοξη εκτίμηση για την ολοκλήρωσή του φτάνει τα οκτώμισι χρόνια, ενώ πιο ρεαλιστικά αγγίζει τη δεκαετία.
«Όταν κάποιος άλλος, αναλαμβάνοντας μεγαλύτερο πολεοδομικό ρίσκο, μπορεί να εκδώσει μία άδεια εκτός σχεδίου, να την αναθεωρήσει στη συνέχεια και να προχωρήσει πολύ πιο γρήγορα, γίνεται κατανοητό γιατί το δικό μας χρονοδιάγραμμα φαντάζει σχεδόν αποτρεπτικό», παραδέχεται ο επικεφαλής της Grivalia, σχολιάζοντας τις στρεβλώσεις που εξακολουθούν να υπάρχουν στο θεσμικό πλαίσιο.
Παράλληλα, δεν διστάζει να αναδείξει και μια άλλη πλευρά του προβλήματος, η οποία -όπως υποστηρίζει- έχει λάβει ανησυχητικές διαστάσεις: τη δευτερογενή αγορά πολεοδομικών δικαιωμάτων. Όπως εξηγεί, σήμερα υπάρχουν περιπτώσεις επενδυτών που απέκτησαν μέσω του ΕΣΧΑΣΕ πολεοδομικά προνόμια, έχοντας επενδύσει ελάχιστα χρήματα, συχνά χωρίς καν να έχουν αγοράσει τη γη -απλώς την έχουν ενοικιάσει. Με αυτά τα «δικαιώματα» στα χέρια τους, προσπαθούν πλέον να τα μεταπωλήσουν με πολλαπλάσιο όφελος.
«Έχουν έρθει και σε εμάς τέτοιες προτάσεις», σημειώνει ο κ. Παναγιωτίδης, παρομοιάζοντας τη σημερινή κατάσταση με την περίοδο των φωτοβολταϊκών, όταν πολλοί έκαναν απλώς μια αίτηση με μοναδικό στόχο να πουλήσουν το δικαίωμα σε άλλους. «Πρόκειται για μια πρακτική που δεσμεύει πολύτιμο πολεοδομικό χώρο χωρίς καμία πρόθεση επένδυσης. Και αυτό είναι άδικο για όσους θέλουν πραγματικά να χτίσουν».
Σε ερώτηση για τον αρχικό προϋπολογισμό της επένδυσης, απάντησε πως τα 250 εκατομμύρια ευρώ είναι ένα νούμερο που βρίσκεται πλέον υπό αναθεώρηση, καθώς η εταιρεία προχωρεί στην επικαιροποίησή του το επόμενο διάστημα. «Ο νέος προϋπολογισμός θα έχει πιθανότατα το στοιχείο της έκπληξης», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Το έργο αφορά τη δημιουργία πολυτελούς θερέτρου σε έκταση 550 στρεμμάτων, εντός μιας αχαρτογράφητης τουριστικά περιοχής 17.000 στρεμμάτων. Όπως έγινε γνωστό, προβλέπεται η κατασκευή 75 υπερπολυτελών villas και 20 branded κατοικιών, εστιατορίων, χώρων ευεξίας και εκγύμνασης, ενός beach club, προσφέροντας ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών ιδιαίτερα υψηλής ποιότητας στους επισκέπτες.
Επιπροσθέτως, αναμένεται να δημιουργήσει προστιθέμενη αξία για τον ελληνικό τουριστικό κλάδο και την οικονομία της χώρας, καθώς η συνεισφορά του στο ΑΕΠ της χώρας εκτιμάται πως θα ξεπεράσει το €1 δισ. ευρώ. Ταυτόχρονα, στο στάδιο της κατασκευής θα δημιουργηθούν περί τις 800 θέσεις απασχόλησης, ενώ κατά τη φάση λειτουργίας θα δημιουργηθούν 400 νέες μόνιμες θέσεις εργασίας από ένα ευρύ φάσμα ειδικοτήτων.
Στρατηγικές επενδύσεις: Ένα εργαλείο που κινδυνεύει να μείνει στα χαρτιά
Παρ’ ότι μέχρι σήμερα έχουν εγκριθεί επτά στρατηγικές επενδύσεις στη χώρα, μόλις δύο από αυτές βρίσκονται σε φάση κατασκευής, ενώ άλλες δεκατρείς αναμένεται να ενταχθούν στο καθεστώς το προσεχές διάστημα. Ο αριθμός αυτός αποκαλύπτει μια ουσιαστική αδυναμία του εργαλείου των στρατηγικών επενδύσεων, καθώς το κεντρικό πρόβλημα δεν είναι μόνο το ποιοι φάκελοι κατατίθενται, αλλά κυρίως το πόσοι από αυτούς καταλήγουν στην πράξη.
Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, χωρίς σοβαρούς επενδυτές και -κυρίως- χωρίς ρητές προθεσμίες στα επιμέρους στάδια του μηχανισμού, δεν μπορεί να υπάρξουν σοβαρές επενδύσεις. Το εργαλείο των στρατηγικών επενδύσεων κινδυνεύει έτσι να μετατραπεί σε θεωρητική δυνατότητα χωρίς αντίκρισμα, εξαιτίας μιας χρονοβόρας και αναποτελεσματικής διοικητικής διαδικασίας.
«Αν δεν καταφέρουμε να το κάνουμε πιο αποτελεσματικό, θα πρόκειται για μια μεγάλη αποτυχία σε εθνικό επίπεδο», υπογραμμίζει χαρακτηριστικά.
Απορία προκαλεί, την ίδια ώρα, η στάση ορισμένων δήμων στο πλαίσιο της διαβούλευσης για τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, οι οποίοι δηλώνουν πως δεν επιθυμούν άλλες στρατηγικές επενδύσεις, ενώ παράλληλα δείχνουν να ευνοούν την εκτός σχεδίου δόμηση.
Η αντίφαση στον τομέα των στρατηγικών επενδύσεων είναι κραυγαλέα, σύμφωνα με τον Πάνο Παναγιωτίδη. Όπως σημείωσε, ενώ το ειδικό χωροταξικό πλαίσιο περιορίζει τις στρατηγικές επενδύσεις σε συντελεστή δόμησης μόλις 0,10, η εκτός σχεδίου δόμηση επιτρέπει συντελεστή δόμησης μέχρι και 18%, χωρίς να απαιτείται καμία επιμέρους έγκριση.
Αυτό δημιουργεί σοβαρά αντικίνητρα για τους θεσμικά συνεπείς επενδυτές, τη στιγμή που ο αυθαίρετος σχεδιασμός και οι παράνομες κατασκευές εξακολουθούν να επιβραβεύονται. Η κατάσταση αυτή, όπως τόνισε ο Παναγιωτίδης, δημιουργεί ένα παράδοξο και καθιστά την επένδυση σε νόμιμα και οργανωμένα έργα λιγότερο ελκυστική.
Τι αλλαγές έγιναν την τελευταία δεκαετία
Με τη σειρά του, ο διευθύνων σύμβουλος της ReDePlan, Σωκράτης Μπαλτάς, με αφορμή τη συμπλήρωση δέκα ετών λειτουργίας του Φόρουμ, ανέδειξε τη σημασία αυτής της περιόδου ως χαρακτηριστικό χρονικό πλαίσιο για την ωρίμανση και υλοποίηση επενδύσεων. Τόνισε ότι η δεκαετία που πέρασε δεν ήταν συνηθισμένη. Αντιθέτως, συνέπεσε με ραγδαίες αλλαγές σε πολλά επίπεδα, καθώς η Ελλάδα βρισκόταν στο κατώφλι ενός ενδεχόμενου Grexit και οι ελληνικές τράπεζες ήταν ουσιαστικά σε κρίση, χωρίς πρόσβαση σε επαρκή χρηματοδότηση.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, όπως είπε, έχουν συμβεί τεράστιες αλλαγές. Οι επενδύσεις συνεχίστηκαν και τα έργα εξελίχθηκαν, παρά τις αντίξοες συνθήκες. Παράλληλα, μεταβλήθηκε σημαντικά και το θεσμικό και τεχνικό πλαίσιο μέσα στο οποίο υλοποιούνται τα έργα: εισήχθησαν νέοι θεσμοί, όπως το AI και το BEEM, εμφανίστηκαν νέες πιστοποιήσεις με κριτήρια ESG, θεσπίστηκαν πολλαπλές και πολύπλοκες διαδικασίες χωροθέτησης και αδειοδότησης. Όλα αυτά, τόνισε, συνθέτουν ένα πολύπλοκο πλέγμα, που επηρεάζει καθοριστικά την παραγωγή και την υλοποίηση έργων. Η ελληνική αγορά καλείται να προσαρμοστεί σε αυτό το περιβάλλον, να εναρμονιστεί με τις σύγχρονες απαιτήσεις και να πετύχει καλύτερο καταμερισμό ρόλων και συνεργασιών, προκειμένου να παραχθούν έργα με ορθό τρόπο.
Σημείωσε, όμως, ότι αυτήν τη στιγμή η χώρα δεν διαθέτει την παραγωγική ικανότητα που απαιτείται για να υλοποιήσει όλους τους σχεδιασμούς. Η ζήτηση για έργα είναι αυξημένη, αλλά η δυνατότητα εκτέλεσής τους παραμένει περιορισμένη. Γι’ αυτό και υπογράμμισε τη σημασία της επαγγελματικής προσέγγισης στη διαχείριση και τη διοίκηση έργων, ώστε να βελτιστοποιηθεί το παραγωγικό μοντέλο και να υλοποιηθούν όσα είναι εφικτά. Κατά τη γνώμη του, ο μετασχηματισμός αυτός είναι κρίσιμος, αφορά όλα τα έργα χωρίς εξαιρέσεις και αποτελεί αναγκαίο βήμα για τη βιώσιμη ανάπτυξη.
