H λιγότερη προσιτή πόλη ως προς το κόστος στέγασης για τους πολίτες της στην Ευρώπη είναι σήμερα η Αθήνα, σύμφωνα με όσα αναφέρει η πρόσφατη έρευνα της Oxford Economics. Με το 27,9% των Ελλήνων να ξοδεύει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του σε στέγαση, την ώρα που οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 8,7% το 2024, με ήπια επιβράδυνση στο 6,6% το 4ο τρίμηνο και πρωταγωνιστή της ακρίβειας τα νεόδμητα ακίνητα.
Αυτή η κατάσταση οφείλεται σε έναν συνδυασμό διαρθρωτικών παραγόντων της ελληνικής αγοράς κατοικίας και αδύναμων οικονομικών θεμελίων. Ως το επίκεντρο της κρίσης χρέους της ευρωζώνης, η Ελλάδα παρουσίασε το υψηλότερο ποσοστό ανεργίας στην Ευρώπη την τελευταία δεκαετία, ενώ η αύξηση των μισθών παρέμεινε στάσιμη. Παρ’ ότι οι τιμές των κατοικιών μειώνονταν μέχρι το 2018, η προσιτότητα επιδεινώθηκε, καθώς το ονομαστικό εισόδημα μειώθηκε, ενώ άλλες δαπάνες στέγασης, όπως τα ενοίκια, αυξήθηκαν. Έκτοτε το διαθέσιμο εισόδημα έχει επιστρέψει σε σταθερή ανοδική πορεία, αλλά δεν έχει καταφέρει να συμβαδίσει με τις τιμές των κατοικιών, οι οποίες έχουν αυξηθεί σχεδόν κατά 60% από το 2018.
Η ανοδική τάση στην αγορά κατοικιών αναμένεται να συνεχιστεί και το 2025, αν και με ηπιότερο ρυθμό. Η αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών, όπως αποτυπώνεται στην άνοδο των οικοδομικών αδειών (+30,3% ετησίως το 11μηνο του 2024), αναμένεται να συγκρατήσει την ένταση της ανόδου. Ωστόσο, προγράμματα χρηματοδότησης, όπως το «Σπίτι μου ΙΙ», και η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό θα συνεχίσουν να στηρίζουν την αγορά, διατηρώντας τη δραστηριότητα σε υψηλά επίπεδα, σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα.
Βάσει της σχετικής ανάλυσης, οι μέσες τιμές των κατοικιών στη χώρα αυξήθηκαν κατά 6,6% ετησίως το 4ο τρίμηνο του 2024, επιβραδύνοντας από το +8,1% του 3ου τριμήνου. Σε τριμηνιαία βάση η άνοδος περιορίστηκε στο +0,7%, έναντι μέσου όρου +1,9% στο 9μηνο του 2024. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής το 2024 διαμορφώθηκε στο +8,7%, έναντι +13,9% το 2023, σηματοδοτώντας την πρώτη επιβράδυνση έπειτα από τέσσερα χρόνια συνεχούς επιτάχυνσης. Η σωρευτική άνοδος των τιμών από το χαμηλότερο σημείο της αγοράς (3ο τρίμηνο 2017) ανέρχεται πλέον στο +73,1%, με τις τιμές να προσεγγίζουν τα ιστορικά υψηλά του 3ου τριμήνου του 2008, απέχοντας μόλις -0,3%. Οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών (έως 5 ετών) κατέγραψαν αύξηση +9,1% ετησίως το 4ο τρίμηνο του 2024, συνεχίζοντας να υπερβαίνουν τις αυξήσεις στις παλαιότερες κατοικίες (άνω των 5 ετών), οι οποίες σημείωσαν άνοδο +4,9%. Μάλιστα, οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών παρουσίασαν μικρή υποχώρηση σε σχέση με το 3ο τρίμηνο.
Τι συμβαίνει στην Ευρώπη
Οι τιμές των κατοικιών σε όλη την Ευρώπη, όπως αναφέρει η εν λόγω ανάλυση, έχουν εκτοξευθεί στα ύψη την τελευταία δεκαετία, ειδικά στις πόλεις, σε σύγκριση με την επαρχία. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου τα εισοδήματα στην Ευρώπη δεν συμβαδίζουν με τις αυξήσεις των τιμών των κατοικιών κατά μέσο όρο, συμπιέζοντας την αγοραστική δύναμη των αγοραστών κατοικιών σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις.
Συγκεκριμένα, μετά την Αθήνα ακολουθεί η Κοπεγχάγη (Δανία), που είναι η δεύτερη λιγότερο προσιτή πόλη στην Ευρώπη. Ακόμη, η μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης, η Γερμανία, έχει από τα χαμηλότερα επίπεδα προσιτότητας στη στέγαση, με το πρόβλημα να εκτείνεται σε ολόκληρη τη χώρα. Για σύγκριση, δέκα γερμανικές αστικές περιοχές, συμπεριλαμβανομένων του Βερολίνου και του Αμβούργου, είναι λιγότερο προσιτές από την ακριβή περιοχή της Δυτικής Ολλανδίας, όπου βρίσκονται πόλεις όπως το Άμστερνταμ, η Χάγη και το Ρότερνταμ.
Ακόμη και οικονομίες με παρόμοια χαρακτηριστικά μπορεί να εμφανίζουν μεγάλες διαφοροποιήσεις στην προσιτότητα της στέγασης. Για παράδειγμα, η προσιτότητα στη Γερμανία είναι διπλάσια χαμηλότερη απ’ ό,τι στη Γαλλία, παρά το γεγονός ότι οι δύο χώρες έχουν συγκρίσιμες οικονομικές επιδόσεις. Ομοίως, η Ισπανία και η Πορτογαλία εμφανίζουν διαφορές στην προσιτότητα, παρά τη σχετική οικονομική τους ομοιότητα, γεγονός που δείχνει ότι πέρα από το εισόδημα, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την κατάσταση, όπως η ιδιοκατοίκηση, το φορολογικό καθεστώς και η προσφορά νέων κατοικιών.
Ακόμη και εντός των ίδιων χωρών, οι δείκτες προσιτότητας παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις. Παρ’ όλο που τα εισοδήματα στις ευρωπαϊκές πόλεις είναι υψηλότερα, η στέγαση εκεί είναι πολύ λιγότερο προσιτή σε σύγκριση με τις κωμοπόλεις, τα προάστια και τις αγροτικές περιοχές.
Οι προοπτικές της αγοράς κατοικιών για την περίοδο 2025-2029 διαγράφονται δυσοίωνες, καθώς η πίεση στις τιμές αναμένεται να παραμείνει έντονη. Η συνεχιζόμενη αύξηση του πληθυσμού σε μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, όπως η Πράγα, το Άμστερνταμ και το Βερολίνο, ενισχύει τη ζήτηση για στέγαση, οδηγώντας σε περαιτέρω ανατιμήσεις. Την ίδια στιγμή, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, αποτέλεσμα αυστηρών πολεοδομικών κανονισμών, υψηλού κόστους κατασκευής και έλλειψης διαθέσιμων οικοπέδων, εντείνει τις πληθωριστικές πιέσεις στην αγορά ακινήτων.
Παράλληλα, η αύξηση των επιτοκίων έχει επιβαρύνει σημαντικά το κόστος δανεισμού, καθιστώντας την αγορά κατοικίας δυσκολότερη για νέους αγοραστές. Επιπλέον, οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν διαρκώς αυξανόμενα ενοίκια, ενώ τα λειτουργικά έξοδα -συμπεριλαμβανομένων των ενεργειακών δαπανών και της φορολογίας ακινήτων- διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα, επιδεινώνοντας την προσιτότητα της στέγασης.
Σύμφωνα με αναλυτές, αν και οι αγορές ακινήτων διαφέρουν από χώρα σε χώρα, η συνολική τάση δείχνει επιδείνωση της δυνατότητας απόκτησης κατοικίας, ειδικά στις μεγάλες μητροπόλεις. Η στεγαστική κρίση είναι πιο εμφανής σε πόλεις με υψηλή ζήτηση και ανεπαρκή προσφορά, με αποτέλεσμα να επηρεάζεται αρνητικά όχι μόνο η ποιότητα ζωής των κατοίκων, αλλά και η ευρύτερη οικονομική σταθερότητα των χωρών. Καθώς το πρόβλημα αναμένεται να επιμείνει τα επόμενα χρόνια, καθίσταται επιτακτική η ανάγκη για ουσιαστικές παρεμβάσεις, που θα βελτιώσουν την προσιτότητα της κατοικίας και θα διασφαλίσουν τη βιωσιμότητα της αγοράς ακινήτων.
