Το κέντρο της Αθήνας, ο Πειραιάς και το Μαρούσι αποτελούν σήμερα τους τρεις ισχυρότερους πυλώνες στην αγορά γραφείων, όπως υποστηρίζει στο powergame.gr o επικεφαλής της DIMAND, Δημήτρης Ανδριόπουλος. Τη στιγμή που, σύμφωνα με τον ίδιο, από το 2019 και μετά η ελληνική αγορά ακινήτων, εν μέσω σημαντικών προκλήσεων, έχει εισέλθει σε μια παρατεταμένη ανοδική πορεία, η οποία πλέον διανύει τον έκτο χρόνο της, ενώ το κρίσιμο ζήτημα της κοινωνικής κατοικίας παραμένει άλυτο.
Η αγορά γραφείων της Αθήνας έχει αποκτήσει σαφή δομή. Το κέντρο της πόλης διατηρεί τον πρωταγωνιστικό του ρόλο και θα συνεχίσει να αναπτύσσεται δυναμικά, με κύριους άξονες τις οδούς Ακαδημίας, Πατησίων και Σταδίου. Πρόκειται για την πιο ανθεκτική και ζωντανή επιχειρηματική ζώνη της πρωτεύουσας, η οποία όχι μόνο διατηρεί τη δυναμική της, αλλά και ενισχύεται περαιτέρω.
Ο δεύτερος σημαντικός επιχειρηματικός πυρήνας είναι ο Πειραιάς, με επίκεντρο την περιοχή του Αγίου Διονυσίου και τις γύρω εκτάσεις. Εκεί έχει ήδη συγκεντρωθεί ένας σημαντικός αριθμός γραφειακών χώρων, κυρίως ναυτιλιακών εταιρειών, ενώ ο Πύργος του Πειραιά προσθέτει επιπλέον αξία στην περιοχή, ως σύγχρονο επιχειρηματικό τοπόσημο.
Η μεγαλύτερη και πιο εδραιωμένη αγορά γραφείων, ωστόσο, παραμένει το Μαρούσι, το οποίο διατηρεί τη θέση του ως ο κορυφαίος επιχειρηματικός κόμβος της πόλης. Η περιοχή συνεχίζει να φιλοξενεί μεγάλες επιχειρήσεις και πολυεθνικές, παραμένοντας ελκυστική για επενδύσεις.
Πέρα από αυτές τις τρεις κύριες ζώνες, υπάρχουν και άλλες περιοχές με προοπτικές ανάπτυξης στον τομέα των γραφειακών χώρων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Ιερά Οδός και με πιο περιορισμένες προοπτικές η Λεωφόρος Αθηνών, η οποία δεν έχει ισχυρή δυναμική, κυρίως λόγω έλλειψης άμεσης σύνδεσης με το μετρό, ενώ υπάρχουν σημεία με πιο σποραδική παρουσία γραφείων, όπως το Καλυφτάκη στην Εθνική Οδό και τμήματα της Λεωφόρου Συγγρού.
Σύμφωνα με τον κ. Ανδριόπουλο, τα Νότια Προάστια δεν πρόκειται να εξελιχθούν σε προορισμό για γραφεία, ενώ ούτε η Λεωφόρος Βουλιαγμένης είναι κατάλληλη για την προσέλκυση τέτοιου είδους χρήσεων.
Πώς κινείται η αγορά
Οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, όπως ξεκαθαρίζει ο κ. Ανδριόπουλος, καθώς η ζήτηση παραμένει ισχυρή και υπερβαίνει την παραγωγική ικανότητα των κατασκευαστών και των developers.
«Σήμερα, σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων -πολυτελείς κατοικίες, εξοχικά, κοινωνική κατοικία, γραφεία και ξενοδοχεία- η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά. Αυτό οδηγεί νομοτελειακά σε περαιτέρω αύξηση των τιμών, καθώς η αγορά δεν μπορεί να καλύψει άμεσα τις ανάγκες που δημιουργούνται. Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας είναι ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως κατηγορίας, παραμένουν χαμηλότερες σε σύγκριση με αντίστοιχες διεθνείς αγορές. Οι ξένοι επενδυτές βλέπουν την Ελλάδα ως μια ανταγωνιστική επιλογή, καθώς οι τιμές είναι έως και 50% χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους προορισμούς», υπογραμμίζει.
Παρ’ ότι η κλιματική αλλαγή και οι γεωπολιτικές εξελίξεις αποτελούν διεθνώς σημαντικές προκλήσεις, όπως προσθέτει ο ίδιος, μέχρι στιγμής δεν έχουν επηρεάσει ουσιαστικά την ελληνική αγορά ακινήτων. Επιπλέον, η ενίσχυση πολυτελών προορισμών, όπως το Άμπου Ντάμπι και η Σαουδική Αραβία, δεν φαίνεται να αποτελεί άμεσο κίνδυνο για τη συνέχιση της ανόδου στην Ελλάδα.
«Ένα βασικό χαρακτηριστικό της σημερινής αγοράς είναι ότι η ανάπτυξη βασίζεται σε πραγματικά κεφάλαια και ξένες επενδύσεις, σε αντίθεση με το παρελθόν, όταν η υπερθέρμανση της αγοράς στηριζόταν σε δανεισμό, δημιουργώντας φαινόμενα “φούσκας”. Σήμερα οι επενδύσεις πραγματοποιούνται με ρεαλιστικό σχεδιασμό και επιχειρηματικά πλάνα, γεγονός που καθιστά την ανάπτυξη πιο βιώσιμη» .
Προκλήσεις της αγοράς
Για τις προκλήσεις που υπάρχουν στην αγορά ο επικεφαλής της DIMAND υποστήριξε το εξής: «Ένας σημαντικός κίνδυνος αφορά την ικανότητα της κατασκευαστικής αγοράς να υλοποιήσει αυτήν τη ζήτηση. Από το 2021 και έπειτα υπάρχει μεγάλη έλλειψη εργολάβων και εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού. Το κενό αυτό δεν έχει καλυφθεί, με αποτέλεσμα να αυξάνονται τα κατασκευαστικά κόστη, ενώ οι χρόνοι παράδοσης των έργων επιμηκύνονται».
Κοινωνική Κατοικία
Στην DIMAND, όπως επισημαίνει, «γνωρίζουμε το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης και ενδιαφερόμαστε για τη λύση του. Η κοινωνική κατοικία αποτελεί μια ουσιαστική απάντηση σε αυτήν την κρίση και ένα κρίσιμο βήμα προς τη δημιουργία πόλεων που είναι προσιτές, ανθεκτικές και ικανές να ανταποκριθούν στις σύγχρονες προκλήσεις. Στόχος μας είναι να συμβάλουμε ενεργά στη διαμόρφωση του πλαισίου αντιμετώπισης αυτού του ζητήματος και να συμμετέχουμε, ως ιδιωτικός τομέας, στις πρωτοβουλίες της Πολιτείας. Ωστόσο, στην Ελλάδα η ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας παραμένει στάσιμη, καθώς δεν έχει υπάρξει σαφής συνεννόηση μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για το πώς ακριβώς θα πραγματοποιηθούν αυτές οι επενδύσεις. Η κοινωνική κατοικία δεν μπορεί να υλοποιηθεί χωρίς τη συνεργασία και των δύο πλευρών. Μέχρι στιγμής δεν υπάρχει ούτε το αναγκαίο νομοθετικό πλαίσιο, ούτε ένα λειτουργικό μοντέλο που να καθορίζει πώς θα εφαρμοστεί η κοινωνική στέγαση στην πράξη».
«Ακόμα κι αν ένας ιδιώτης επενδυτής κατασκευάσει ένα συγκρότημα κοινωνικής κατοικίας, π.χ. ένα κτίριο με 200 διαμερίσματα, το υψηλό κόστος γης και κατασκευής σημαίνει ότι η τελική τιμή των κατοικιών θα παραμείνει απρόσιτη για τον μέσο πολίτη. Σε όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες υπάρχει κρατική επιδότηση, που εξισορροπεί το κόστος και επιτρέπει στους πολίτες να αποκτήσουν ή να νοικιάσουν κατοικίες σε προσιτές τιμές. Στην Ελλάδα αυτός ο μηχανισμός δεν υπάρχει. Αν υπήρχε ένα σταθερό ρυθμιστικό πλαίσιο, θα μπορούσαμε να προχωρήσουμε άμεσα στην ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας σε ακίνητα που διαθέτουμε, υπό την προϋπόθεση ότι ένα μέρος είτε του ενοικίου, είτε της επένδυσης θα καλυπτόταν μέσω κρατικής παρέμβασης -είτε από τον Δήμο, είτε από την Περιφέρεια, είτε από την Κεντρική Διοίκηση», όπως τονίζει.
Το λάθος μοντέλο της Ελλάδας & το παράδειγμα του Όστιν
Η πολιτική κινήτρων που ακολουθείται, για τον κ. Ανδριόπουλο, σήμερα στην Ελλάδα καταλήγει να αυξάνει τη ζήτηση, κάτι που με τη σειρά του οδηγεί σε αύξηση των τιμών. Αυτό έχει αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να αυξάνονται κατά 20%, καθιστώντας ακόμα πιο δύσκολη την πρόσβαση σε προσιτή στέγαση.
Το Όστιν του Τέξας για τον ίδιο αποτελεί ένα εξαιρετικό παράδειγμα σωστής διαχείρισης της στεγαστικής κρίσης. Μέσα σε πέντε χρόνια η πόλη μετατράπηκε σε τεχνολογικό hub, προσελκύοντας χιλιάδες εργαζόμενους. Η τοπική κυβέρνηση, βλέποντας την εκτίναξη των τιμών, παρενέβη παραχωρώντας γη σε ιδιώτες, οι οποίοι κατασκεύασαν 60.000 διαμερίσματα μέσα σε αυτό το διάστημα. Το αποτέλεσμα ήταν η αγορά να εξισορροπηθεί και οι τιμές των ακινήτων να μειωθούν κατά 20%.
«Στην Ελλάδα συμβαίνει το αντίθετο. Δεν υπάρχει οργανωμένο πλάνο, ούτε συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, ούτε μηχανισμός επιδοτήσεων. Αντί να ακολουθήσουμε ένα στρατηγικό μοντέλο που λειτουργεί, ανακυκλώνουμε πολιτικές που διογκώνουν το πρόβλημα, αντί να το επιλύουν. Η λύση είναι ξεκάθαρη: Θεσμοθέτηση κοινωνικής κατοικίας, συνεργασία κράτους – ιδιωτών και δημιουργία μηχανισμού στήριξης της προσιτής στέγασης. Μόνο έτσι μπορούμε να διαμορφώσουμε πόλεις που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των ανθρώπων και όχι μόνο στις απαιτήσεις της αγοράς», καταλήγει.
