«Πλημμυρισμένη» στο ρευστό είναι η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, με 64,3% των αγοραπωλησιών να έχει γίνει αποκλειστικά τοις μετρητοίς, δίχως ευρώ τραπεζικού δανεισμού. Η αγορά διψάει για νέες κατοικίες, με αποτέλεσμα να κρατιούνται ψηλά οι τιμές και στα παλαιά ακίνητα, οι μεταβιβάσεις των οποίων καλύπτουν έως και το 80% των πράξεων που έγιναν το 2024, με τα νεόδμητα να αντιστοιχούν μόλις στο 9%, ενώ ποσοστό 11% αφορούσαν οι αγοραπωλησίες ακινήτων δεκαετίας.
Όπως είπε στο powergame.gr o κ. Φίλιππος Προγιόπουλος, οικονομολόγος, γεν. γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και μέλος ΔΣ της ΟΜΑΣΕ, τα μετρητά συνέχισαν το 2024 να παίζουν κυρίαρχο ρόλο στην απόκτηση κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, αν και όχι στην προ τριετίας έκταση, κάτι που αποδεικνύει ότι δεν υπάρχει φόβος εκδήλωσης «φούσκας» στην αγορά ακινήτων, παρά την άνοδο των τιμών, η οποία οφείλεται καθαρά στη μη αντιστοίχιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Να σημειωθεί ότι τα παραπάνω στοιχεία προέρχονται από έρευνα που διενήργησαν για την αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης το 2024 ο κ. Προγιόπουλος για τον ΣΜΑΣΘ και ο κ. Νίκος Μανομενίδης, κτηματομεσίτης και πρώην πρόεδρος της Ένωσης Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδος.
Φίλιππος Προγιόπουλος, οικονομολόγος, γεν. γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και μέλος ΔΣ της ΟΜΑΣΕ@powergame.gr
Το 25% των κατοικιών που πουλήθηκαν το 2024 αγοράστηκε από αλλοδαπούς επενδυτές, από Τούρκους, Βούλγαρους, Ουκρανούς, Άγγλους, Ιρανούς, Ισραηλινούς, Αλβανούς, Γάλλους, Λιβανέζους, ακόμη και Κινέζους. Το 38,9% των αγορών έγινε για επενδυτικό σκοπό και το 51,9% για την απόκτηση κύριας κατοικίας, κυρίως από Έλληνες.
Οι εξελίξεις που καταγράφηκαν στην αγορά, από έρευνα που έκαναν ο Σύλλογος Μεσιτών Θεσσαλονίκης και η Ένωση Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ακινήτων, αποκάλυψε ενδιαφέρουσες διαφοροποιήσεις και τάσεις σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Έτσι, φαίνεται ότι ο μεγαλύτερος όγκος των μεταβιβάσεων έγινε μεν για ακίνητα αξίας έως 350.000 ευρώ, αλλά πλέον απορροφώνται και αρκετές κατοικίες premium, αξίας άνω των 350.000 ευρώ και μέχρι 650.000 ευρώ.
Το 2024 το κέντρο της Θεσσαλονίκης παρέμεινε στο Νο1 των ζητήσεων, ενώ ακολουθούν περιοχές της Ανατολικής και βορειοανατολικής Θεσσαλονίκης, όπως η Καλαμαριά και η Πυλαία. Την ίδια χρονιά, επισήμανε ο κ. Προγιόπουλος, η αγορά της Golden Visa στη Θεσσαλονίκη επέδειξε έντονη κινητικότητα, όμως λόγω των αλλαγών που ισχύουν ως προς το ύψος των επενδυτικών κεφαλαίων για την απόκτηση της βίζας, προβλέψεις για το πώς θα κινηθεί η συγκεκριμένη αγορά το 2025 δεν μπορούν να παρακινδυνευθούν.
Η έρευνα επιβεβαίωσε όμως και χαρακτηριστικά της αγοράς που είχαν ήδη επισημανθεί από παράγοντες του κλάδου, ότι δηλαδή οι περισσότερες αγορές αφορούν ακίνητα εμβαδού έως 100-110 τ.μ., ενώ το 70% ήταν αξίας έως 180.000 ευρώ, με ορισμένες κατοικίες, πολύ μικρού εμβαδού και χαμηλής τιμής αγοράς, να προορίζονται για εκμετάλλευση.
Γεωγραφική κατανομή και τύποι ακινήτων στη Θεσσαλονίκη
Η ανάλυση των δεδομένων αποκαλύπτει ότι η πλειονότητα των συναλλαγών συγκεντρώνεται στον Δήμο Θεσσαλονίκης, ο οποίος παρουσιάζει τη μεγαλύτερη ζήτηση και την υψηλότερη συγκέντρωση συναλλαγών. Οι συναλλαγές εδώ καλύπτουν όλο το φάσμα των τιμών, από 31.000 έως και 650.000 ευρώ. Τα ακίνητα στο κέντρο τείνουν να είναι μικρότερα, συχνά κάτω των 95 τ.μ., αντανακλώντας τον αστικό χαρακτήρα της περιοχής και τη μεγαλύτερη πυκνότητα δόμησης. Οι περιοχές της Καλαμαριάς και της Πυλαίας-Χορτιάτη ακολουθούν σε δημοφιλία, προσελκύοντας αγοραστές μεσαίου και υψηλού εισοδήματος, που αναζητούν ακίνητα καλύτερης ποιότητας και μεγαλύτερων επιφανειών. Αναλυτικά:
- Η Καλαμαριά ξεχωρίζει για τα ακίνητα υψηλότερων προδιαγραφών, με τιμές που συχνά κυμαίνονται στην κατηγορία των 181.000-650.000 ευρώ. Τα ακίνητα στην περιοχή αυτήν συνήθως κυμαίνονται μεταξύ 96-165 τ.μ., με ορισμένες περιπτώσεις μεγαλύτερων επιφανειών που φτάνουν έως και 255 τ.μ.
- Η Πυλαία-Χορτιάτης προσελκύει επίσης αγοραστές υψηλού εισοδήματος, με ακίνητα που συχνά υπερβαίνουν τα 96 τ.μ. και τιμές κυρίως στην κατηγορία 181.000-350.000 ευρώ.
- Η Νεάπολη-Συκιές συγκεντρώνει επίσης σημαντικό αριθμό συναλλαγών, κυρίως στη μεσαία κατηγορία τιμών, ενώ περιοχές όπως ο Δήμος Δέλτα, ο Λαγκαδάς και ο Θερμαϊκός παρουσιάζουν χαμηλότερη δραστηριότητα.
Χαρακτηριστικά ακινήτων και ανάγκες ανακαίνισης
Τα δεδομένα δείχνουν ότι η πλειονότητα των συναλλαγών αφορά παλαιότερα ακίνητα, τα οποία αποτελούν περίπου το 75%-80% του συνόλου. Από αυτά περίπου τα μισά χρήζουν μόνο μικρών τεχνικών παρεμβάσεων, ενώ τα υπόλοιπα απαιτούν εκτεταμένη ανακαίνιση.
Τα νεόδμητα ακίνητα, αν και αποτελούν μικρότερο ποσοστό της αγοράς (περίπου 20%-25%), παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών. Τα νεόδμητα ακίνητα συγκεντρώνονται κυρίως στις περιοχές της Καλαμαριάς, της Πυλαίας-Χορτιάτη και της Θέρμης, καθώς και σε επιλεγμένα σημεία του κέντρου της Θεσσαλονίκης. Προσωπικό συμπέρασμα, ότι η προσφορά νέων κατασκευών-ακινήτων είναι ακόμα πολύ χαμηλή σε σχέση με την υπάρχουσα ζήτηση.
Τιμολογιακές κατηγορίες και οικονομικά στοιχεία
Η χαμηλότερη κατηγορία (31.000-90.000 ευρώ) περιλαμβάνει κυρίως μικρά και παλαιότερα ακίνητα, συχνά με ανάγκη για εκτεταμένη ανακαίνιση. Αυτά τα ακίνητα βρίσκονται συνήθως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στις περιοχές Αμπελόκηποι-Μενεμένη, Παύλου Μελά και Νεάπολη-Συκιές.
Η μεσαία κατηγορία (91.000-180.000 ευρώ) αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό μέρος της αγοράς και περιλαμβάνει ακίνητα διαφόρων μεγεθών και καταστάσεων (σ.σ. επίπεδο συντήρησης). Αυτή η κατηγορία είναι δημοφιλής μεταξύ των Ελλήνων αγοραστών, που αναζητούν οικογενειακή κατοικία, συχνά με τη χρήση δανεισμού.
Η υψηλότερη μεσαία κατηγορία (181.000-350.000 ευρώ) περιλαμβάνει ακίνητα καλύτερης ποιότητας, συχνά σε προνομιούχες περιοχές, όπως η Καλαμαριά και η Πυλαία-Χορτιάτης. Αυτή η κατηγορία προσελκύει τόσο Έλληνες υψηλού εισοδήματος, όσο και ξένους επενδυτές που στοχεύουν στο πρόγραμμα Golden Visa. Η premium κατηγορία (351.000+ ευρώ) αποτελείται από μεγαλύτερα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, συχνά νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα, σε κορυφαίες τοποθεσίες. Οι αγοραστές σε αυτήν την κατηγορία είναι συνήθως εύπορες οικογένειες, Έλληνες κάτοικοι εξωτερικού ή ξένοι επενδυτές υψηλού προφίλ.
Χρηματοδότηση και δανεισμός
Περίπου το 60%-65% των συναλλαγών πραγματοποιούνται χωρίς δανεισμό (ολόκληρο το ποσό τοις μετρητοίς), γεγονός που υποδηλώνει σημαντική ρευστότητα στην αγορά. Στον αντίποδα, περίπου το 25%-30% των συναλλαγών πραγματοποιούνται με υψηλό ποσοστό δανεισμού (>50%), κυρίως από Έλληνες αγοραστές που στοχεύουν στην απόκτηση οικογενειακής κατοικίας. Αυτή η κατηγορία συχνά επωφελείται από την απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας, η οποία αποτελεί σημαντικό κίνητρο για την αγορά ακινήτου.
Ένα μικρότερο ποσοστό αγοραστών (περίπου 15%-20%) επιλέγει ενδιάμεσα επίπεδα δανεισμού (25%-50% ή κάτω του 25%), συνδυάζοντας ίδια κεφάλαια με τραπεζική χρηματοδότηση. Αυτό είναι συνηθέστερο μεταξύ αγοραστών μεσαίου και υψηλού εισοδήματος, που αναζητούν ακίνητα στις κατηγορίες 181.000-350.000 ευρώ.
Προφίλ αγοραστών και εθνικότητες
Η ανάλυση των δημογραφικών στοιχείων των αγοραστών αποκαλύπτει μια ποικιλόμορφη αγορά, με συμμετοχή τόσο Ελλήνων, όσο και ξένων επενδυτών. Η πλειονότητα των αγοραστών είναι Έλληνες, συμπεριλαμβανομένων Ελλήνων που κατοικούν στο εξωτερικό και επαναπατριζόμενων Ελλήνων. Ωστόσο, παρατηρείται σημαντική παρουσία ξένων αγοραστών, με εθνικότητες όπως Ρώσοι, Τούρκοι, Ιρανοί, Αλβανοί, Βούλγαροι, Ουκρανοί, Ισραηλινοί και Άγγλοι.
Ως προς την ηλικία, η πλειονότητα των αγοραστών εντάσσεται στην ηλικιακή ομάδα 30-55 ετών, η οποία αντιπροσωπεύει κυρίως οικογένειες και επαγγελματίες. Οι νεότεροι αγοραστές (κάτω των 30 ετών) αποτελούν μικρότερο ποσοστό και συχνά επιλέγουν ακίνητα στις χαμηλότερες τιμολογιακές κατηγορίες, κυρίως με τη βοήθεια της οικογένειας ή με υψηλό ποσοστό δανεισμού.
Οι μεγαλύτεροι αγοραστές (άνω των 55 ετών), συμπεριλαμβανομένων των συνταξιούχων, τείνουν να επιλέγουν ακίνητα είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε για επενδυτικούς σκοπούς, συχνά χωρίς δανεισμό.
Επίπεδο μόρφωσης και κοινωνικοοικονομικό προφίλ
Το μορφωτικό επίπεδο των αγοραστών παρουσιάζει σημαντική συσχέτιση με τις επιλογές τους στην αγορά ακινήτων. Οι πτυχιούχοι ΑΕΙ/ΤΕΙ αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών και τείνουν να επιλέγουν ακίνητα μεσαίας και υψηλής κατηγορίας. Αυτή η ομάδα δείχνει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για περιοχές όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία-Χορτιάτης και επιλεγμένα σημεία του κέντρου της Θεσσαλονίκης, όπου η ποιότητα ζωής και οι υποδομές είναι καλύτερες.
Οι απόφοιτοι Λυκείου και κάτω εμφανίζονται λιγότερο συχνά στα δεδομένα και τείνουν να επιλέγουν ακίνητα στις χαμηλότερες και μεσαίες τιμολογιακές κατηγορίες. Αυτή η ομάδα συχνά αναζητεί ακίνητα για οικογενειακή χρήση σε περιοχές όπως η Νεάπολη-Συκιές, ο Δήμος Παύλου Μελά και περιφερειακές περιοχές της Θεσσαλονίκης.
Σκοπός αγοράς και επενδυτικές τάσεις
Η ανάλυση των δεδομένων φανερώνει τέσσερις κύριους σκοπούς αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη:
- Κατοικία της οικογένειας,
- επένδυση με σκοπό την εκμετάλλευση,
- απόκτηση Golden Visa και
- εξοχική/δεύτερη κατοικία.
Η οικογενειακή στέγαση παραμένει ο κυρίαρχος σκοπός, ιδιαίτερα μεταξύ των Ελλήνων αγοραστών, αντανακλώντας τη σημασία της ιδιοκατοίκησης στην ελληνική κοινωνία. Η επένδυση με σκοπό την εκμετάλλευση αποτελεί επίσης σημαντικό κίνητρο, με πολλούς αγοραστές να στοχεύουν στην ενοικίαση των ακινήτων για εισοδηματικούς σκοπούς. Αυτή η τάση είναι ιδιαίτερα έντονη στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου τα μικρότερα ακίνητα προσφέρουν καλές αποδόσεις μέσω βραχυχρόνιων ή μακροχρόνιων μισθώσεων.
Η αγορά εξοχικής ή δεύτερης κατοικίας εμφανίζεται λιγότερο συχνά στα δεδομένα, αλλά αντιπροσωπεύει μια εξειδικευμένη αγορά, κυρίως σε παραθαλάσσιες περιοχές, όπως ο Θερμαϊκός. Αυτός ο σκοπός αγοράς είναι πιο συχνός μεταξύ Ελλήνων κατοίκων εξωτερικού και συνταξιούχων που αναζητούν εποχική κατοικία.
Κατοικία παιδιών και οικογενειακή υποστήριξη
Μια ενδιαφέρουσα τάση που αναδεικνύεται από τα δεδομένα είναι η αγορά ακινήτων με σκοπό τη στέγαση παιδιών της οικογένειας. Αυτό το φαινόμενο αντανακλά την ελληνική οικογενειακή παράδοση, όπου οι γονείς συχνά παρέχουν οικονομική υποστήριξη για την απόκτηση πρώτης κατοικίας από τα παιδιά τους. Οι αγορές αυτές συνήθως αφορούν ακίνητα μεσαίου μεγέθους και τιμής, συχνά σε περιοχές κοντά σε εκπαιδευτικά ιδρύματα, όπως το κέντρο της Θεσσαλονίκης και η Νεάπολη-Συκιές.
Εποχικότητα συναλλαγών
Η ανάλυση της χρονικής κατανομής των συναλλαγών κατά τη διάρκεια του 2024 αναδεικνύει ενδιαφέροντα μοτίβα εποχικότητας στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης. Ειδικότερα:
- Παρατηρείται αυξημένη δραστηριότητα κατά τους φθινοπωρινούς μήνες (Σεπτέμβριος, Οκτώβριος, Νοέμβριος) και ιδιαίτερα τον Δεκέμβριο, ο οποίος εμφανίζει τον υψηλότερο αριθμό συναλλαγών. Η αυξημένη δραστηριότητα κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους μπορεί να αποδοθεί σε διάφορους παράγοντες, όπως η ολοκλήρωση νεόδμητων κατασκευών, η εντατικοποίηση των αγορών πριν από το τέλος του έτους για φορολογικούς λόγους, καθώς και η επιστροφή Ελλήνων κατοίκων εξωτερικού κατά την περίοδο των εορτών, οι οποίοι συχνά αξιοποιούν την παραμονή τους στην Ελλάδα για να ολοκληρώσουν αγορές ακινήτων.
- Τους ανοιξιάτικους μήνες (Μάρτιος, Απρίλιος, Μάιος) παρατηρείται επίσης αξιοσημείωτη δραστηριότητα, ιδιαίτερα σε ακίνητα που προορίζονται για οικογενειακή χρήση. Αυτή η τάση μπορεί να συνδέεται με την προτίμηση των οικογενειών να προγραμματίζουν μετακομίσεις κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, πριν από την έναρξη της νέας σχολικής χρονιάς.
- Αντίθετα, οι χειμερινοί μήνες (Ιανουάριος, Φεβρουάριος) εμφανίζουν τη χαμηλότερη δραστηριότητα.
Ενδιαφέρον, επίσης, παρουσιάζει η διαφορετική εποχικότητα ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου και τον σκοπό αγοράς. Τα νεόδμητα ακίνητα εμφανίζουν πιο ομοιόμορφη κατανομή συναλλαγών κατά τη διάρκεια του έτους, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα, που απαιτούν ανακαίνιση, παρουσιάζουν αυξημένη ζήτηση κατά τους ανοιξιάτικους και καλοκαιρινούς μήνες, πιθανώς λόγω των ευνοϊκότερων καιρικών συνθηκών για την εκτέλεση εργασιών ανακαίνισης.
Φορολογικά ζητήματα και νομικές παράμετροι
Τα φορολογικά ζητήματα διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στις αποφάσεις αγοράς ακινήτων, επηρεάζοντας τόσο το κόστος της συναλλαγής, όσο και την ελκυστικότητα συγκεκριμένων τύπων ακινήτων. Από τα δεδομένα προκύπτει ότι σημαντικό ποσοστό αγοραστών επωφελείται από την απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας, η οποία αποτελεί ισχυρό κίνητρο για την απόκτηση ιδιόκτητου ακινήτου, ιδιαίτερα για νεότερους αγοραστές και οικογένειες.
Η νομική κατάσταση των ακινήτων αποτελεί επίσης σημαντικό παράγοντα στις αποφάσεις αγοράς. Τα ακίνητα χωρίς νομικά προβλήματα ή βάρη μεγαλύτερα από την τιμή πώλησης αποτελούν την πλειονότητα στην προτίμηση των αγοραστών, υποδεικνύοντας τη σημαντικότητα για ακίνητα με καθαρό νομικό ιστορικό.
Συμπεράσματα και μελλοντικές προοπτικές
Η ανάλυση της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης για το 2024 αναδεικνύει μια δυναμική και πολύπλευρη αγορά με σημαντικές προοπτικές εξέλιξης. Τα βασικά συμπεράσματα που προκύπτουν από την έρευνα μπορούν να συνοψιστούν ως εξής:
- Πρώτον, η αγορά εμφανίζει σημαντική τμηματοποίηση ως προς τις τιμολογιακές κατηγορίες, τις περιοχές και τα προφίλ των αγοραστών, προσφέροντας ποικίλες επιλογές για διαφορετικές ανάγκες και οικονομικές δυνατότητες. Η γεωγραφική κατανομή των συναλλαγών αναδεικνύει τις προτιμήσεις για συγκεκριμένες περιοχές, με το κέντρο της Θεσσαλονίκης, την Καλαμαριά και την Πυλαία-Χορτιάτη να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον.
- Παρατηρείται αυξανόμενο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές, με το πρόγραμμα Golden Visa να αποτελεί σημαντικό κίνητρο για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ.
- Η οικογενειακή στέγαση παραμένει ο κυρίαρχος σκοπός αγοράς για τους Έλληνες, αντανακλώντας τη σημασία της ιδιοκατοίκησης στην ελληνική κοινωνία. Παράλληλα, η επενδυτική δραστηριότητα εμφανίζεται έντονη, τόσο από εγχώριους, όσο και από ξένους επενδυτές, με έμφαση στην ενοικίαση και τη βραχυχρόνια μίσθωση.
- Η κατάσταση των ακινήτων αποτελεί καθοριστικό παράγοντα στην τιμολόγηση, με τα νεόδμητα και τα ανακαινισμένα ακίνητα να απολαμβάνουν σημαντικό πλεονέκτημα έναντι αυτών που χρήζουν ανακαίνισης. Αυτό δημιουργεί ευκαιρίες για επενδυτές που διαθέτουν την τεχνογνωσία και τα κεφάλαια για την αναβάθμιση ακινήτων.
Επίσης, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης εμφανίζονται θετικές, με αναμενόμενη συνέχιση της ανοδικής τάσης τόσο στις τιμές, όσο και στη ζήτηση. Η συνεχιζόμενη ανάπτυξη υποδομών, όπως η επέκταση του μετρό, η αναβάθμιση του λιμανιού, το Flyover, το τεχνολογικό πάρκο ThessInTech και άλλα, αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω την ελκυστικότητα της πόλης. Παράλληλα, η αυξανόμενη διεθνής προβολή της Θεσσαλονίκης ως πολιτιστικού και επιχειρηματικού κέντρου των Βαλκανίων αναμένεται να προσελκύσει περισσότερους ξένους αγοραστές και επενδυτές.
Ωστόσο, υπάρχουν και προκλήσεις, όπως η γήρανση του κτιριακού αποθέματος, η ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης πολλών ακινήτων και οι περιορισμοί στη χρηματοδότηση για ορισμένες κατηγορίες αγοραστών. Επιπλέον, η εξάρτηση από εξωτερικούς παράγοντες, όπως το πρόγραμμα Golden Visa, δημιουργεί αβεβαιότητες λόγω των αλλαγών στο θεσμικό πλαίσιο.
Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει σημαντικές ευκαιρίες, τόσο για τοπικούς, όσο και για διεθνείς αγοραστές και επενδυτές, με διαφορετικές επιλογές ανάλογα με τους στόχους και τις δυνατότητές τους.
