Η απόκτηση κατοικίας εξελίσσεται σε πρόκληση για τους Έλληνες, καθώς η εκτίναξη των τιμών των ακινήτων, τα καθηλωμένα εισοδήματα και τα υψηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια καθιστούν την αγορά δυσπρόσιτη. Σήμερα, μόλις 2 στους 10 εκφράζουν ενδιαφέρον για την αγορά σπιτιού, την ώρα που τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στη χώρα ακολουθούν πτωτική πορεία.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Cerved Property Services, που βασίζεται σε έρευνα του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, το αγοραστικό ενδιαφέρον έχει μειωθεί σε σύγκριση με έξι μήνες πριν, ωστόσο η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης παραμένει έντονη, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές εξακολουθούν να είναι τουλάχιστον διπλάσιοι από τους πωλητές. Συγκεκριμένα, το 22% των Ελλήνων δηλώνει ενδιαφέρον για αγορά ακινήτου, όμως μόλις το 15% σχεδιάζει να προχωρήσει σε αγορά άμεσα ή εντός εξαμήνου, το 18% μέσα σε έναν χρόνο, το 27% σε τρία χρόνια, ενώ το 40% τοποθετεί την αγορά στο απώτερο μέλλον.
Τη δεκαετία του ’90, η ιδιοκατοίκηση ξεπερνούσε το 80% και η αγορά σπιτιού ήταν βασικός στόχος για τους περισσότερους, κάτι που δεν συμβαίνει τώρα λόγω κυρίως των υψηλών τιμών. Το 2024 αποτέλεσε έτος-ορόσημο για την ελληνική αγορά κατοικίας, με τις τιμές σε δημοφιλείς περιοχές να ξεπερνούν ακόμη και τα επίπεδα του 2008, έπειτα από ένα συνεχές επταετές ράλι που ξεκίνησε το 2017. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 8,7% το 2024, έναντι 13,9% το 2023. Κατά το δ΄ τρίμηνο, οι τιμές ήταν κατά μέσο όρο 6,6% υψηλότερες σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023.
Ειδικότερα, η αύξηση των τιμών το δ΄ τρίμηνο του 2024 διαμορφώθηκε στο 9,1% για τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και στο 4,9% για τα παλαιότερα (άνω των 5 ετών). Σε ετήσια βάση, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 10,1% το 2024, έναντι 12,9% το 2023, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,8%, έναντι 14,5% το προηγούμενο έτος. Αυτή η συνεχής αύξηση οφείλεται κυρίως στη ζήτηση από το εξωτερικό. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, από τα 2,1 δισ. ευρώ άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2024 στην ελληνική οικονομία, το 54,2% ή 1,14 δισ. ευρώ αφορούσε εξαγορές ακινήτων. Η επίδοση αυτή, που ξεκίνησε στις αρχές του 2023, αποτελεί νέο υψηλό και φαίνεται να συνεχίζεται με αυξανόμενη ένταση.
Ακόμη, τα τρέχοντα επίπεδα τιμών στα ακίνητα είναι δυσανάλογα με το εισόδημα των Ελλήνων, γεγονός που αποτελεί και τον πιο βασικό λόγο που είναι δυσβάσταχτη η απόκτηση πρώτης κατοικίας για τα μέσα νοικοκυριά, ειδικά τους νέους. Τα στοιχεία δείχνουν σημαντική επιδείνωση στους δείκτες οικονομικής προσιτότητας, με το κόστος στέγασης να ανέρχεται στο 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα, έναντι 19,7% κατά μέσο όρο στην ΕΕ. Επιπλέον, το 28,5% του ελληνικού πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά όπου το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, σε σύγκριση με μόλις 8,9% στην ΕΕ.
Το «φρένο» στην αγορά κατοικίας αποδίδεται, μεταξύ άλλων, και στον φόβο των Ελλήνων να δανειστούν από τις τράπεζες, με αποτέλεσμα οι αγοραπωλησίες μέσω δανεισμού να αποτελούν πλέον μειοψηφία. Παρότι οι τράπεζες διαθέτουν τη ρευστότητα και τη βούληση να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια, εγκρίνοντας οκτώ στις δέκα αιτήσεις, οι δανειολήπτες εμφανίζονται επιφυλακτικοί.
Το τελευταίο διάστημα ωστόσο η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια παρουσιάζει αυξητική τάση, κυρίως λόγω των πρόσφατων μειώσεων των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), οι οποίες έχουν μειώσει το κόστος των δόσεων και καταστήσει τα δάνεια πιο προσιτά. Παρ’ όλα αυτά, τα επιτόκια στην Ελλάδα παραμένουν υψηλότερα σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρωζώνη. Ενδεικτικά, τον Ιανουάριο του 2025, το επιτόκιο για στεγαστικά δάνεια με διάρκεια έως 10 έτη αυξήθηκε στο 4,28%, ενώ στην Ευρωζώνη το αντίστοιχο επιτόκιο μειώθηκε στο 2,88%. Έτσι, η πρόσβαση στη χρηματοδότηση παραμένει δύσκολη, καθώς το 64,5% των Ελλήνων θεωρεί ότι η λήψη δανείου είναι ιδιαίτερα απαιτητική διαδικασία, ενώ το 75% εκτιμά ότι τα επιτόκια είναι υψηλά.
Ένας άλλος λόγος είναι η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, καθώς οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν το 2005. Όσοι επιλέγουν να αποκτήσουν δική τους κατοικία αγοράζουν ακίνητα εξαιρετικά «γερασμένα», καθώς στην πλειονότητά τους πρόκειται για σπίτια άνω των 40 ετών.
Σήμερα, η πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών στην Ελλάδα διαθέτει προϋπολογισμό μεταξύ 50.000 και 200.000 ευρώ, με το 29,5% να στοχεύει σε ακίνητα αξίας 100.000 – 150.000 ευρώ. Μόλις το 11,5% εξετάζει αγορές στην κατηγορία των 200.000 – 300.000 ευρώ, ενώ μόνο το 4,5% ενδιαφέρεται για ακίνητα άνω των 300.000 ευρώ. Παράλληλα, το 69,5% των αγοραστών δηλώνει ότι θα χρειαστεί τραπεζικό δάνειο για να προχωρήσει στην αγορά κατοικίας.
