Η ακτινογραφία των logistics στην Ελλάδα και οι επενδύσεις των 2 δισ.

Σε μια εποχή που οι προκλήσεις της παγκόσμιας οικονομίας κυριαρχούν, ο κλάδος των logistics στην Ελλάδα φαίνεται να ακολουθεί μια ανεξάρτητη πορεία ανάπτυξης. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών της GEOAXIS, αυτήν την περίοδο βρίσκονται σε εξέλιξη ή σε φάση σχεδιασμού επενδύσεις για την ανάπτυξη νέων υποδομών logistics συνολικής έκτασης 400.000 τ.μ. Τα συνολικά επενδυόμενα κεφάλαια εκτιμάται ότι θα υπερβούν τα 2 δισ. ευρώ, ενισχύοντας περαιτέρω τη δυναμική του κλάδου.

Το τελευταίο τρίμηνο του έτους, όπως αναφέρει και η πρόσφατη έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius, απορροφήθηκαν από την αγορά 45,000 τ.μ. χώροι logistics. Η BriQ Properties ολοκλήρωσε την κατασκευή του δεύτερου κέντρου logistics 19.236 τ.μ. στον Ασπρόπυργο, το οποίο έχει πλήρως μισθωθεί. Η συμφωνία επίσης για την ανάπτυξη του Διεθνούς Κέντρου Διανομής της Inter IKEA στον Ασπρόπυργο έχει ολοκληρωθεί, ενώ τα προκαταρκτικά έργα προχωρούν εντατικά και βάσει χρονοδιαγράμματος. Ακόμη, η Skroutz επένδυσε πρόσφατα σε υπερσύγχρονες αποθήκες 11.000 τ.μ. στον Ασπρόπυργο.

Η Huawei Greece ανακοίνωσε κατά το τρίμηνο την έναρξη λειτουργίας του ευρωπαϊκού της κόμβου logistics στο λιμάνι του Πειραιά, σε συνεργασία με τον Σταθμό Εμπορευματοκιβωτίων Πειραιά (PCT). Το έργο αναμένεται να συνεισφέρει 78 εκατ. ευρώ ετησίως στην ελληνική οικονομία. Η Lidl ανακοίνωσε επένδυση 100 εκατ. ευρώ για τη δημιουργία νέου κέντρου logistics 60.000 τ.μ. στην Ελευσίνα, το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία το 2023. Η Dromeus Capital, επίσης σε συνεργασία με την Gulvest Capital, παρέδωσε το πρώτο τους συγκρότημα logistics 42.000 τ.μ. στην Ελευσίνα, το οποίο έχει μισθωθεί στη Synergy.

Τέσσερις επιχειρηματικοί όμιλοι εξέφρασαν ενδιαφέρον για τον διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ σχετικά με την ανάπτυξη του Logistics Park στον πρώην στρατόπεδο Γκόνου στη Θεσσαλονίκη. Για τουλάχιστον 30 χρόνια, ο προτιμώμενος επενδυτής θα αναλάβει τη χρηματοδότηση, σχεδίαση, αδειοδότηση, ανάπτυξη και λειτουργία του Logistics Park 672.000 τ.μ…

Παρά την ευρύτερη οικονομική αβεβαιότητα, το 53% των χρηστών logistics στην Ευρώπη εμφανίζεται αισιόδοξο για το μέλλον του κλάδου. Οι χώρες-πυλώνες, όπως η Γερμανία, η Γαλλία και η Ισπανία, εξακολουθούν να αποτελούν τους πιο ελκυστικούς επενδυτικούς προορισμούς, διατηρώντας υψηλά επίπεδα δραστηριότητας και ενδιαφέροντος. Η Ελλάδα, ωστόσο, εξακολουθεί να αντιμετωπίζει προκλήσεις στην προσπάθειά της να διεκδικήσει θέση στον επενδυτικό χάρτη της Ευρώπης, κυρίως λόγω της περιορισμένης διαθεσιμότητας σύγχρονων εγκαταστάσεων logistics.

Στο εσωτερικό της ελληνικής αγοράς, η αποθήκευση και η μεταφορά αποτελούν τη ραχοκοκαλιά του κλάδου, καλύπτοντας το 94% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών. Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η αγορά των αποθηκών χωρίς σύστημα ψύξης, οι οποίες καταλαμβάνουν το 48% της συνολικής αγοράς αποθήκευσης. Η γεωγραφική κατανομή των υποδομών logistics παραμένει συγκεντρωμένη κυρίως στην Αττική, με το Θριάσιο Πεδίο να διατηρεί τον ρόλο του ως βασικό κέντρο ανάπτυξης και κόμβος διακίνησης εμπορευμάτων.

Πώς διαμορφώνονται τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης

Οι μισθωτικές αξίες αποθηκών στην Ελλάδα παρουσιάζουν σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με την περιοχή, σύμφωνα με την Geoaxis, αντανακλώντας τις ιδιαιτερότητες της ζήτησης και της διαθεσιμότητας σε κάθε αγορά. Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο, όπου ανέρχεται στα 5,27 €/τ.μ./μήνα, επιβεβαιώνοντας τη θέση της περιοχής ως κεντρικού κόμβου logistics στην Αττική. Ακολουθούν τα Μεσόγεια Αττικής με 4,50 €/τ.μ./μήνα, τα οποία επωφελούνται από την εγγύτητα στο αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος», και η Ελευσίνα με 3,83 €/τ.μ./μήνα, που διατηρεί τη στρατηγική της σημασία λόγω της θέσης της κοντά στο λιμάνι και μεγάλους οδικούς άξονες.

Στον αντίποδα, χαμηλότερες τιμές ενοικίασης καταγράφονται σε περιοχές της Βόρειας Ελλάδας και της Βοιωτίας. Στη Βιομηχανική Περιοχή (ΒΙ.ΠΕ) Σίνδου η διάμεση ζητούμενη τιμή ανέρχεται σε 3,25 €/τ.μ./μήνα, ενώ στα Οινόφυτα διαμορφώνεται στα 2,83 €/τ.μ./μήνα και στο Καλοχώριστα 2,81 €/τ.μ./μήνα, αντανακλώντας τη μικρότερη ζήτηση και την απόσταση από τα κύρια εμπορικά κέντρα.

Η διαθεσιμότητα ενοικίασης αποθηκευτικών χώρων παραμένει περιορισμένη σε πολλές περιοχές, με τις μεγαλύτερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες να εντοπίζονται στα Οινόφυτα (5.600 τ.μ.), στον Ασπρόπυργο (5.460 τ.μ.) και στην Ελευσίνα (5.035 τ.μ.), περιοχές που συνεχίζουν να προσελκύουν επενδύσεις λόγω της στρατηγικής τους θέσης. Αντιθέτως, μικρότερες επιφάνειες διατίθενται στα Μεσόγεια Αττικής (3.844 τ.μ.), στη ΒΙ.ΠΕ Σίνδου (3.067 τ.μ.) και στο Καλοχώρι (1.680 τ.μ.), γεγονός που ενδέχεται να περιορίσει την προσέλκυση μεγάλων επιχειρήσεων.

Όσον αφορά την αγορά γηπέδων για αναπτύξεις logistics, η εικόνα διαφοροποιείται σημαντικά. Τα Μεσόγεια Αττικής καταγράφουν την υψηλότερη διάμεση τιμή στα 176,14 €/τ.μ., λόγω της στρατηγικής τους θέσης και της περιορισμένης διαθεσιμότητας γης. Ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 131,80 €/τ.μ., η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 105,75 €/τ.μ. και η Ελευσίνα με 90,29 €/τ.μ. Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες τιμές καταγράφονται στο Καλοχώρι (61,19 €/τ.μ.), στα Οινόφυτα (48,79 €/τ.μ.) και στην περιοχή εκτός της ΒΙ.ΠΕ Σίνδου (24,67 €/τ.μ.), όπου η μειωμένη ζήτηση και η αφθονία διαθέσιμων οικοπέδων επηρεάζουν καθοδικά τις τιμές.

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι οι μεγαλύτερες διαθέσιμες εκτάσεις για αγορά καταγράφονται στα Οινόφυτα (20.690 τ.μ.), στη Σίνδο εκτός ΒΙ.ΠΕ (13.500 τ.μ.) και στο Καλοχώρι (13.450 τ.μ.), περιοχές που προσφέρουν ευκαιρίες για μεγάλες αναπτύξεις, παρά το χαμηλότερο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Σχετικά με το κόστος κατασκευής υποδομών logistics, εκτιμάται ότι κυμαίνεται μεταξύ 650 και 750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για κατασκευή «με το κλειδί στο χέρι», χωρίς να περιλαμβάνονται το κόστος του εξοπλισμού και της γης. Οι αναλυτές επισημαίνουν ότι η εποχή όπου τα κτίρια αποθηκών θεωρούνταν απλές, γρήγορες και οικονομικές κατασκευές ανήκει πλέον στο παρελθόν. Η παραδοσιακή προσέγγιση του “one type fits all” έχει ξεπεραστεί, καθώς οι απαιτήσεις της αγοράς στρέφονται ολοένα και περισσότερο προς την ενσωμάτωση προηγμένων συστημάτων αυτοματισμού και την υιοθέτηση τεχνολογιών ψηφιοποίησης (digitalization), προσδίδοντας στα logistics μια πιο σύγχρονη και αποδοτική μορφή λειτουργίας.

Οι προκλήσεις

Η ελληνική αγορά logistics καλείται να αντιμετωπίσει μια σειρά σημαντικών προκλήσεων που επηρεάζουν το επενδυτικό περιβάλλον. Η διαθεσιμότητα γης για νέες αναπτύξεις περιορίζεται σταδιακά, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση του κόστους απόκτησης τους και δημιουργεί εμπόδια στην επέκταση τους. Παράλληλα, οι πολεοδομικοί περιορισμοί αυστηροποιούνται, δημιουργώντας πρόσθετες δυσκολίες στη διαδικασία αδειοδότησης και κατασκευής νέων εγκαταστάσεων. Το κόστος κατασκευής παραμένει ασταθές, κυρίως λόγω των διακυμάνσεων στις τιμές των πρώτων υλών και της επίδρασης του πληθωρισμού, καθιστώντας τον οικονομικό προγραμματισμό των έργων ιδιαίτερα απαιτητικό.

Οι προβλέψεις για το 2025

Η πρόβλεψη για το 2025 παραμένει θετική, με την εκτίμηση ότι η ζήτηση και τα ενοίκια για σύγχρονες αποθήκες θα συνεχίσει να αυξάνεται, αν και με ηπιότερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Ήδη τα ενοίκια διαμορφώνονται στα επίπεδα των 5,50 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ οι αποδόσεις αναμένεται να σταθεροποιηθούν γύρω στο 6,75%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για τον κλάδο παραμένουν εξαιρετικά ελπιδοφόρες, ιδίως εάν η Ελλάδα καταφέρει να ενισχύσει τη στρατηγική της θέση ως συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη, αποτελώντας κρίσιμο σημείο διασύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας.

Διαβάστε επίσης

ReArm Europe: Το σχέδιο των 800 δισ. για την Άμυνα της ΕΕ

Ο γόρδιος δεσμός του εκτοκισμού στα δάνεια του Νόμου Κατσέλη

ΕΛΕΤΑΕΝ: Οι 5 προτάσεις για την ενεργειακή πολιτική