Ακίνητα: Πού θα κινηθούν οι τιμές το 2025

Το 2025 προδιαγράφεται ως καθοριστική χρονιά για την αγορά ακινήτων, καθώς, ύστερα από μια επταετία έντονης ανόδου, οι αυξήσεις των τιμών αναμένεται να συνεχιστούν, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς, σηματοδοτώντας μια σταδιακή εξισορρόπηση. Καταλυτικό ρόλο στην εξέλιξη των τιμών θα διαδραματίσει το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», το οποίο θα οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Την ίδια στιγμή που η πλειονότητα των Ελλήνων παραμένει ιδιαίτερα απαισιόδοξη για τη μελλοντική πορεία των τιμών. Παράλληλα, σε ευρωπαϊκό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών προβλέπεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία για τα επόμενα δύο χρόνια, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Fitch Ratings.

Όπως επιβεβαιώνουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στην Αττική η άνοδος των τιμών από το 2017 έως το τρίτο τρίμηνο του 2024 έφτασε το εντυπωσιακό 90%, οδηγώντας τις τιμές σε επίπεδα 5,2% υψηλότερα από εκείνα του 2008, όταν η αγορά είχε καταγράψει το προηγούμενο ιστορικό της υψηλό πριν από την οικονομική κρίση. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξηση των τιμών την ίδια περίοδο ανήλθε στο 71,6%, με τις τιμές να απέχουν πλέον μόλις 1,3% από τα επίπεδα του 2008. Η ανάκαμψη είναι ακόμα πιο έντονη στα νεόδμητα ακίνητα, καθώς οι τιμές τους έχουν αυξηθεί κατά 77%, ξεπερνώντας το ιστορικό υψηλό του 2008 κατά 3,7%. Παρ’ ότι τα παλαιότερα ακίνητα έχουν σημειώσει μικρότερη άνοδο, της τάξεως του 67,8%, οι τιμές τους παραμένουν 4,4% χαμηλότερες συγκριτικά με την περίοδο πριν από την κρίση.

Παρά τη δυναμική αυτήν, υπάρχουν σαφείς ενδείξεις επιβράδυνσης του ρυθμού ανόδου των τιμών. Στο τρίτο τρίμηνο του 2024 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7,8% σε πανελλαδικό επίπεδο, σημειώνοντας το χαμηλότερο ποσοστό των τελευταίων πέντε τριμήνων. Για τα νέα διαμερίσματα η αύξηση ήταν 9,7%, ενώ για τα παλαιά 6,6%. Κατά γεωγραφική περιοχή, οι αυξήσεις κυμάνθηκαν από 4,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις έως 12,1% στη Θεσσαλονίκη. Για το σύνολο του 2023, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,8% ετησίως, με ιδιαίτερη άνοδο στη Θεσσαλονίκη (16,5%) και στις μεγάλες πόλεις (15%). Στις αστικές περιοχές η μέση ετήσια αύξηση το 2023 έφτασε το 14,2%.

Τη σταδιακή επιβράδυνση των τιμών δεν φαίνεται ότι την εντοπίζουν οι Έλληνες πολίτες, καθώς, σύμφωνα με το 3ο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων, το οποίο παρουσίασε ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», το 44% πιστεύει ότι οι τιμές θα αυξηθούν, με το 7% να εκτιμά ότι αυτή η αύξηση θα είναι ραγδαία και οι τιμές θα εκτοξευτούν. Αντίθετα, το 27,5% θεωρεί ότι οι τιμές θα σταθεροποιηθούν, ενώ το 20,5% προβλέπει ότι θα μειωθούν.

Καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών το 2025 θα έχει το «Σπίτι μου ΙΙ», κυρίως για τις κατοικίες από 200.000 ευρώ έως 250.000 ευρώ, καθώς όσο διαρκεί το πρόγραμμα οι τιμές των επιλέξιμων κατοικιών αναμένεται να καταγράψουν άνοδο, λόγω της αυξημένης ζήτησης από νέους αγοραστές και επενδυτές. Με το τέλος του προγράμματος, όπως εκτιμά ο κ. Παπαγεωργιάδης, οι τιμές αυτών των ακινήτων θα υποχωρήσουν, ωστόσο θα είναι υψηλότερες από τον Μάιο του 2024.

Ένα κρίσιμο στοιχείο για την εξέλιξη των τιμών του 2025 αποτελεί και ο αριθμός των κατοικιών που θα βγουν τους επόμενους μήνες στην αγορά. Εάν οι ιδιοκτήτες των κλειστών κατοικιών αποφασίσουν να μην τα διαθέσουν προς ενοικίαση ή πώληση, παρά το νέο φορολογικό νομοσχέδιο της κυβέρνησης, το στεγαστικό ζήτημα θα γίνει ακόμη πιο έντονο. Την ώρα που το 2025 αναμένεται να υπάρχει ισχυρή ζήτηση από ξένους για την απόκτηση Χρυσής Βίζας μέσω της αγοράς εμπορικών ακινήτων, που θα αποκτήσουν οικιστική χρήση. Η αλλαγή χρήσης ακινήτων, όπως πάρκινγκ, βιοτεχνίες και γραφεία, σε οικιστικά διαμερίσματα είναι μία ταχέως αναπτυσσόμενη τάση. Επίσης, προβλέπεται αύξηση των επενδύσεων σε κτίρια που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ εκτιμάται ότι οι τραπεζικές χρηματοδοτήσεις θα σημειώσουν μείωση.

Οι αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα, επίσης, δείχνουν πλέον μεγαλύτερη ωριμότητα και σαφήνεια στις προτιμήσεις τους. Παρ’ ότι οι τιμές έχουν φτάσει σε ύψη που δοκιμάζουν τις αντοχές των ελληνικών εισοδημάτων, διατηρούν τη δυναμική τους ως ανταγωνιστικές, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις παραμένουν ιδιαίτερα ελκυστικές. Σε αυτό το σκηνικό, οι πωλητές θα συνεχίσουν να προσφέρουν ακίνητα σε υψηλές τιμές, ενώ οι αγοραστές θα αναζητούν ευκαιρίες σε χαμηλότερα επίπεδα.

Τι θα συμβεί στις τιμές των ακινήτων σε ευρωπαϊκό επίπεδο το 2025

Σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της Fitch Ratings, ανοδικά θα κινηθούν οι τιμές στις κατοικίες και σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Μοναδική εξαίρεση αποτελεί η Γαλλία, όπου οι τιμές αναμένεται να μειωθούν, λόγω της περιορισμένης οικονομικής προσιτότητας και της πολιτικής αβεβαιότητας. Ωστόσο, ο ρυθμός μείωσης αναμένεται να είναι βραδύτερος απ’ ό,τι πέρυσι και οι τιμές θα αρχίσουν ενδεχομένως να αυξάνονται το 2026, όπως αναφέρεται στην έκθεση.

Στην Ολλανδία η αύξηση των τιμών αναμένεται να επιβραδυνθεί από το 13% του τρέχοντος έτους σε ποσοστό μεταξύ 8% και 10% το 2025 και μεταξύ 6% και 8% το 2026. Αυτό εξακολουθεί να είναι ένα από τα ταχύτερα επίπεδα αύξησης παγκοσμίως, κυρίως λόγω της ανεπάρκειας των διαθέσιμων κατοικιών. Στην Ισπανία, τα σπίτια θα κοστίζουν μεταξύ 4% και 6% περισσότερο το 2025 απ’ ό,τι το 2024 και οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω κατά 5% έως 7% το 2026.

Στη Γερμανία, η αύξηση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να κυμανθεί μεταξύ 2% και 4%, τόσο για το 2025, όσο και για το 2026, μια αύξηση από το 1,5% που εκτιμά η Fitch για το 2024. Από τη μία πλευρά, η μέτρια αύξηση των μισθών αναμένεται να περιορίσει την οικονομική προσιτότητα, ενώ από την άλλη πλευρά, οι συνεχείς αυξήσεις των ενοικίων καθιστούν την αγορά πιο ελκυστική, στηρίζοντας τη ζήτηση, σύμφωνα με την έκθεση. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η Fitch αναμένει επίσης μια μέτρια αύξηση των τιμών των κατοικιών μεταξύ 2% και 4% το 2025 και το 2026. Στη Δανία, τα χαμηλότερα επιτόκια και η μέτρια αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος θα ωθήσουν τις τιμές υψηλότερα κατά 2%-4% το 2025 και το 2026, σύμφωνα με τη Fitch. Στην Ιταλία οι τιμές των κατοικιών αναμένεται να αυξηθούν κατά 0,5% έως 2,5%.

Διαβάστε επίσης

Σούπερ Μάρκετ: Ο Μαραθώνιος του 2025 και το καρέ των προκλήσεων

Τέλη κυκλοφορίας 2025: Ποιο είναι το πρόστιμο για τον Ιανουάριο

Ποια εταιρεία προσφέρει αντλίες θερμότητας χωρίς αρχικό κόστος