Στρατόπεδο Γκόνου: Οι προκλήσεις πίσω από την επένδυση των 200 εκατ.

ΣΤΡΑΤΟΠΕΔΟ ΓΚΟΝΟΥ — Πρώην στρατόπεδο Γκόνου © ΤΑΙΠΕΔ/ΔΤ

Έξι μεγάλες εταιρείες, σε τέσσερα σχήματα, εκδήλωσαν ενδιαφέρον για τη δημιουργία logistics hub στο πρώην στρατόπεδο Γκόνου, δείχνοντας διατεθειμένες, σε πρώτη φάση, να επενδύσουν αρχικά περί τα 200 εκατ. ευρώ, για την αξιοποίηση, μετά από παραχώρηση της έκτασης των 672 στρεμμάτων στη δυτική Θεσσαλονίκη. Τα πλεονεκτήματα που συγκεντρώνει το Γκόνου, είναι τρία και προφανή: H μεγάλη έκταση του πρώην στρατοπέδου, η μικρή απόσταση, των περίπου 8 χλμ., από το λιμάνι της Θεσσαλονίκης και η δυνατότητα εύκολης σύνδεσης με το σιδηροδρομικό δίκτυο του ΟΣΕ.

Τα παραπάνω εννοείται πως γνωρίζουν οι τέσσερις μνηστήρες που συμμετέχουν στην Α’ Φάση του διαγωνισμού για το Γκόνου, εταιρείες του κλάδου των logistics, των μεταφορών, των επενδύσεων σε ακίνητα, αλλά και των κατασκευών, που επίσης ξέρουν ότι οι βιομηχανικές περιοχές πλησιέστερα στο λιμάνι της Θεσσαλονίκης , δηλαδή η ΒΙΠΕ Σίνδου και το Καλοχώρι (άτυπη βιομηχανική συγκέντρωση) είναι κορεσμένες.

Πράγματι, η Μονάδα Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας (PPF) του ΤΑΙΠΕΔ ωρίμασε τη διαγωνιστική σημασία και προκήρυξε το έργο, που έχει αναθέτουσα αρχή τη ΓΑΙΑΟΣΕ. Έτσι, στις 23/12/2024 ανακοινώθηκαν οι επωνυμίες των επίδοξων μνηστήρων που είναι οι:

Ένωση Goldair Cargo – Aktor Όμιλος Εταιρειών
Ένωση Νομικών Προσώπων Trade Logistics AEBE (Όμιλος Fourlis) – ΙΝΤΕΡΚΑΤ Α.Ε.
Noval Property Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία.
Οργανισμός Λιμένος Θεσσαλονίκης Α.Ε (ΟΛΘ).

Αναμενόμενο το ενδιαφέρον της ΟΛΘ για το στρατόπεδο Γκόνου

Η εκδήλωση ενδιαφέροντος από πλευράς της ΟΛΘ Α.Ε. ήταν αναμενόμενη, γιατί η εταιρεία, μέσω του λιμένα της Θεσσαλονίκης, διαχειρίζεται ολοένα και μεγαλύτερο αριθμό containers, φορτία που αποτελούν την αιχμή του δόρατος στη μελλοντική ανάπτυξή της. Η διοίκηση της εταιρείας, που ως γνωστόν βρίσκεται υπό ιδιωτικό management τα τελευταία έξι χρόνια, χρειάζεται πρόσθετους χώρους για την υποδοχή και διαχείριση «containers», ανάγκη που θα γίνει πιο πιεστική όταν υλοποιηθεί το έργο της επέκτασης του 6ου προβλήτα οπότε το λιμάνι θα μπορεί να δέχεται μεγαλύτερα πλοία, κύριων γραμμών και όχι μόνο feeders.

Σύμφωνα με πηγές της ΟΛΘ Α.Ε., στη διάρκεια του διαγωνισμού αλλά και μετά από αυτόν, εάν η εταιρεία επιλεγεί για παραχωρησιούχος, θα μπορεί να συνεργαστεί με επιχείρηση που εξειδικεύεται στη διαχείριση φορτίων, στα logistics. Άλλωστε, η ΟΛΘ Α.Ε., που έχει δημιουργήσει dry ports (χερσαίους λιμένες) σε Βουλγαρία και Σερβία, ειδικότερα στη Σόφια και τη Νις, για την προώθηση containers μέσω σιδηροδρόμου, προσπαθεί σε συνεργασία με τη Hellenic Train να αναπτύξει τις συνδυασμένες μεταφορές παρά τα προβλήματα που υπάρχουν στα σιδηροδρομικά δίκτυα των γειτονικών χωρών, αλλά και στο ελληνικό. Εάν αναλάβει το Γκόνου, θα έχει ένα dry port, παραδίπλα από τις εγκαταστάσεις του ΟΛΘ.

To σχήμα Aktor – Goldair Cargo

H συμμετοχή του Ομίλου Aktor και της Goldair Cargo στον διαγωνισμό, επίσης δεν εκπλήσσει. Η Αktor έχει την ισχυρή κατασκευαστική της δραστηριότητα, εργοταξιακές εγκαταστάσεις στη Θεσσαλονίκη, ενώ πρόσφατα ανακοίνωσε τον μετασχηματισμό της εισερχόμενη και στον κλάδο των ακινήτων και όπως φαίνεται, έχει αποκτήσει ενδιαφέρον και για τα εμπορικά – επαγγελματικά ακίνητα.

Όσο για τον Όμιλο της Goldair, διαθέτει εμπειρία δεκαετιών στον κλάδο των μεταφορών και logistics. Είναι φορέας ανάπτυξης, μαζί με τη ΒΙΠΕ- ΕΤΒΑ, του Θριάσιου Εμπορευματικού Κέντρου ( ΘΕΚ Α.Ε.), διεκδικεί το Επιχειρηματικό Πάρκο Φυλής και ήδη διαθέτει αποθηκευτικούς χώρους 30.000 τ.μ., για ξηρό φορτίο στη ΒΙΠΕ Σίνδου. Πέραν αυτού, μέσω της σιδηροδρομικής εταιρείας RCLG, πραγματοποιεί εμπορικά δρομολόγια προς και από Βαλκάνια και Κεντρική Ευρώπη. Το 2024 πραγματοποίησε 300 δρομολόγια, εκ των οποίων τα 30 είχαν προορισμό το Θριάσιο. Ο τζίρος της RCLG το 2024 αυξήθηκε κατά 30%, παρά τα προβλήματα στην υποδομή (μονή γραμμή μεταξύ Λιανοκλαδίου – Λάρισας), προβλήματα στις κινητήριες μονάδες (μισθωμένες και συντηρούμενες από άλλες επιχειρήσεις), αποκοπές κυκλοφορίας στη Βόρειο Ελλάδα (γραμμή Ειδομένης και γραμμή Στρυμώνα – Προμαχώνα).

Trade Logistics AEBE (όμιλος Fourlis) και INTEΡΚΑΤ ΑΕ

H Trade Logistics διαθέτει στο Σχηματάρι Βοιωτίας την πρώτη πλήρως αυτοματοποιημένη αποθήκη στη χώρα μας, με δυνατότητα αποθήκευσης 50.000 παλετών. Η Trade Logistics, με τα δύο διανεμητικά κέντρα που διαθέτει στα Οινόφυτα και το Σχηματάρι, παρέχει υπηρεσίες αποθήκευσης και διανομής για τα καταστήματα ΙΚΕΑ σε Ελλάδα και για τα καταστήματα INTERSPORT σε Ελλάδα, Κύπρο, Ρουμανία και Βουλγαρία. Επίσης, εξυπηρετεί τις παραγγελίες για τα e-shop της IKEA στην Ελλάδα, της INTERSPORT σε όλες τις χώρες δραστηριοποίησης του Ομίλου και της Holland & Barrett στην Ελλάδα. Ανέλαβε ακόμη τη λειτουργία του νέου διεθνούς κέντρου διανομής της Ιnter IKEA στην Ελλάδα, από το οποίο θα τροφοδοτούνται σε πρώτη φάση οι franchisees της ΙΚΕΑ σε Ελλάδα, Βουλγαρία, Κύπρο, Ισραήλ και Ιορδανία.

Η ΙΝΤΕΡΚΑΤ ΑΕ (τεχνική εταιρεία, ανήκει στον όμιλο επιχειρήσεων Παπαϊωάννου, με πτυχίο 6ης τάξης ΜΕΕΠ) έχει αναπτύξει δραστηριότητα και στις εκσκαφές με βαρέα μηχανήματα, όπως και στις μεταφορές.

Noval Property

H Νoval Property ΑΕΕΑΠ, θυγατρική της Viohalco, είναι η δεύτερη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Μάλιστα, η ΙΚΕΑ είναι μισθωτής της Noval, στο River West, στο Αιγάλεω. Η εταιρεία έχει ένα επενδυτικό πρόγραμμα 340 εκατ. ευρώ και κυρίως επενδύει σε έργα κτιρίων γραφείων, ενώ επεκτείνεται και σε μεικτές επενδύσεις.

Το 2024 ολοκλήρωσε και παρέδωσε το logistics center των 9.814 τ.μ. στην περιοχή της Μάνδρας (μισθωτής η SEAGULL). Η επένδυση άγγιξε τα 7,9 εκατ. ευρώ. Το μεγαλύτερο project της NOVAL αφορά στο μεγάλο έργο ανάπλασης στην οδό Πειραιώς (πρώην βιομηχανικοί χώροι του ομίλου Viohalco).

Οι προκλήσεις του διαγωνισμού για το Γκόνου

Ο διαγωνισμός για το πρώην στρατόπεδο Γκόνου αφορά παραχώρηση για περίοδο τουλάχιστον 30 ετών και διενεργείται σε δύο φάσεις. Η Α’ Φάση βρίσκεται σε εξέλιξη καθώς θα πρέπει να αξιολογηθούν οι υποβληθέντες φάκελοι και να προεπιλεγούν οι υποψήφιοι που θα περάσουν στη Β’ Φάση. Η Β’ Φάση χωρίζεται στο Β1 τμήμα του ανταγωνιστικού διαλόγου και στο Β2 τμήμα, της υποβολής των δεσμευτικών προσφορών.
Όπως επισημάνθηκε από τον πρόεδρο της Ελληνικής Εταιρείας Logistics Βορείου Ελλάδος, δρ. Δημήτρη Τσιτσάμη, στόχος θα πρέπει να αποτελέσει η δημιουργία ενός Κέντρου, στο οποίο πέραν της αποθήκευσης και διαχείρισης φορτίων, θα παρέχονται και υπηρεσίες τύπου last mile, repackaging ή και ελαφριάς τελειοποίησης. Ήδη στην ευρύτερη περιοχή πέριξ του ΟΛΘ υπάρχουν πολλά depots για containers, οπότε το hub στο Γκόνου, πρέπει με τις συνδέσεις που θα διαθέτει- οδική και σιδηροδρομική- να λειτουργεί ως πραγματικό Επιχειρηματικό Πάρκο.

Για να καρποφορήσει ο διαγωνισμός, θα πρέπει στο πλαίσιο του ανταγωνιστικού διαλόγου, να φανεί ότι θα επιλυθούν ορισμένα από τα υπάρχοντα προβλήματα στο Γκόνου, αλλά και στην πέριξ περιοχή. Το ακίνητο του πρώην στρατοπέδου, υπάγεται στον Δήμο Δέλτα. Βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή, εκτός ορίων οικισμού και εκτός ζώνης 500 μ. από τον πλησιέστερο οικισμό των Διαβατών. Το ακίνητο βρίσκεται εντός των ορίων του Γ.Π.Σ. της Δ.Ε. Εχεδώρου του Δήμου Δέλτα, βορειοδυτικά συνορεύει με τις Φυλακές Διαβατών και νοτιοδυτικά με τον μεγάλο οικισμό Ρομά «Αγία Σοφία», των οποίων και προβλέπεται η μεταφορά (σ.σ. άγνωστος ο χρόνος αλλά και η εφικτότητα της μεταφοράς).

Το Γκόνου δεν διαθέτει απευθείας οδική σύνδεση με το εθνικό δίκτυο (ΠΑΘΕ και Εγνατία Οδό), παρά μόνο μέσω του αστικού δικτύου (οδοί Πόντου και Κωνσταντινουπόλεως), ενώ οι σιδηροδρομικές γραμμές που φτάνουν στο βόρειο τμήμα του ακινήτου, επειδή είναι ανενεργές για χρόνια, χρειάζονται ανακατασκευή. Να σημειωθεί ότι το οδικό δίκτυο της περιοχής, γενικότερα, δεν είναι σε καλή κατάσταση.

Όπως πληροφορείται το powergame.gr, η πολεοδόμηση του ακινήτου, θα πρέπει να γίνει από τον παραχωρησιούχο, σύμφωνα με τα όσα προβλέπει ο νόμος 4982/2022 για τα επιχειρηματικά πάρκα. Στα Πάρκα, σαν αυτό που πρόκειται να δημιουργηθεί στο Γκόνου, μπορεί πέραν των υπηρεσιών logistics, να εξυπηρετούνται και δραστηριότητες ελαφριάς μεταποίησης, αλλά και να στεγάζονται και ερευνητικά κέντρα. Από την έκταση των 672 στρεμμάτων, το 25% θα διατεθεί για κοινόχρηστους χώρους και χρήσεις, ενώ το υπόλοιπο τμήμα, το 70%-75% (480 στρέμματα περίπου ) θα είναι ωφέλιμο προς αξιοποίηση. Σε αυτήν την έκταση o συντελεστής δόμησης για logistics φτάνει στο 1,6 και για μεταποιητικές δραστηριότητες, στο 2.

Προφανώς, οι εξωτερικές συνδέσεις με δίκτυα μεταφορών δεν ανήκουν στην ευθύνη του παραχωρησιούχου, αλλά αυτός, που σημειωτέον θα πρέπει στο πλαίσιο του διαγωνισμού να υποβάλλει business plan, θα έχει την υποχρέωση να κατασκευάσει εντός του ακινήτου, τη σιδηροδρομική υποδομή, ώστε τα τραίνα να εισέρχονται για φορτοεκφορτώσεις μέσα στο Πάρκο.

Από τι θα κριθεί ο διαγωνισμός

Τις σκέψεις τους για την αξιοποίηση του Γκόνου, στο πλαίσιο του διαγωνισμού, μετέφεραν επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των logistics, κάνοντας καίριες επισημάνσεις. Αναλυτικά:

Εκτιμάται ότι στον ωφέλιμο χώρο του ακινήτου θα μπορούν να κατασκευαστούν ως και 500.000 τ.μ. (δόμηση) αποθηκών και χώρων μεταποίησης.
Η αρχική επένδυση για την κατασκευή σύγχρονων κτιρίων αποθηκών, χωρίς τους εξοπλισμούς, υπολογίζεται στα 200 εκατ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των βασικών διαμορφώσεων στους κοινόχρηστους χώρους. Το ύψος της επένδυσης μπορεί να αυξηθεί σημαντικά, με τους εξοπλισμούς (αυτοματοποιημένα συστήματα) και την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στα κτίρια.
Κρίσιμος είναι ο χρόνος εκτέλεσης του έργου, καθώς η κατασκευή της ενωτικής οδού της Σίνδου (με είσοδο στη Γ’ είσοδο της ΒΙΠΕ), που θα συνδέει την ε.ο. Θεσσαλονίκης – Αθηνών με την ε.ο. Θεσσαλονίκης – Έδεσσας, θα κάνει ελκυστικότερα τα διαθέσιμα ακίνητα στην περιοχή του Αγίου Αθανασίου. Το έργο της Ενωτικής Σίνδου είναι μελετητικά ώριμο.
Με τον διαγωνισμό θα φανεί αν το Επιχειρηματικό Πάρκο στο Γκόνου, θα προσελκύσει υφιστάμενες επιχειρήσεις ή νέες στην περιοχή. Η επιτυχία έγκειται στην προσέλκυση νέων μισθωτών.
Η επιτυχία θα κριθεί από την προσέλκυση φορτίων, που ενδεχομένως θα προσδίδουν προστιθέμενη αξία στη λειτουργία του Πάρκου ( π.χ. repackaging), κάτι που θα εξαρτηθεί από τους πελάτες που θα εξυπηρετούνται.
Το Πάρκο θα πρέπει να εξυπηρετείται, οπωσδήποτε, από ηλεκτροδοτούμενη διπλή σιδηροδρομική γραμμή.
Τέλος, θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα για την αποφυγή ζητημάτων ασφαλείας, κλοπών αλλά και βελτίωσης των υποδομών στην περιοχή πέριξ του Πάρκου.

Να σημειωθεί ότι οι σύμβουλοι του TAIΠEΔ για την τεχνική ωρίμανση του σχεδίου ανάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου Eφοδιαστικής Αλυσίδας Γκόνου, είναι οι: TEXNIKOΣ ΣYMBOYΛOΣ – ΣAMAPAΣ & ΣYNEPΓATEΣ AE – ΣYMBOYΛOI MHXANIKOI, OIKONOMIKOΣ ΣYMBOYΛOΣ – ERNST & YOUNG BUSINESS ADVISORY SOLUTIONS, NOMIKOΣ ΣYMBOYΛOΣ- 1) NIKOΛAΣ KANEΛΛOΠOYΛOΣ-XAPA ZEPBA & ΣYNEPΓATEΣ ΔIKHΓOPIKH ETAIPEIA, 2) ΔIKHΓOPIKH ETAIPEIA ΦΛOΓAITHΣ -ΣIOYTH KAI ΣYNEPΓATEΣ.

Διαβάστε επίσης

Πού βρίσκονται τα 10 ακριβότερα οικόπεδα προς πώληση

Χρονιά ορόσημο για τις μεγάλες επενδύσεις σε data centers το 2025

S&P: Οι κορυφαίες ενεργειακές προκλήσεις του 2025