THEPOWERGAME
Μέσα σε μία τριετία, οι τιμές ενοικίασης των καταστημάτων στο «καλό κομμάτι» της Εγνατίας στη Θεσσαλονίκη έχουν έως και υπερδιπλασιασθεί, με τους ιδιοκτήτες να ζητούν, σε σημεία γύρω από τους κεντρικούς σταθμούς του Μετρό Θεσσαλονίκης, μέχρι και 50 ευρώ/τ.μ., λόγω των υπέρμετρων προσδοκιών για αύξηση της εμπορικής κίνησης.
Από την άλλη πλευρά, τα ενοίκια των κατοικιών, των «οικογενειακών» διαμερισμάτων, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και στο ανατολικό τμήμα της γραμμής του Μετρό, «δεν ανεβαίνουν στο τρένο», επειδή απλούστατα δεν υπάρχουν διαθέσιμα διαμερίσματα στην αγορά και ήδη τα μισθώματα «έπιασαν ταβάνι». Αντίθετα, τα ενοίκια για studios και γκαρσονιέρες σε αρκετές περιοχές κινούνται ανοδικά, καθώς απευθύνονται στον μεγάλο, ανανεούμενο πληθυσμό των φοιτητών και νέων επαγγελματιών, που είναι προσωρινοί κάτοικοι της πόλης.
Τα ενοίκια, οι μισθωτικές αξίες των κατοικιών, είναι σε αδιάπτωτη ανοδική πορεία από το 2018 και μετά, κυρίως επειδή η προσφορά δεν συναντάει τη ζήτηση, αλλά και επειδή η ζήτηση στρεφόταν εντονότερα σε συγκεκριμένες περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος, λόγω της ανεπάρκειας των αστικών συγκοινωνιών, των ανακαινισμένων παλαιών διαμερισμάτων, που είχαν παροδικά μπει στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και εξαιτίας της μεγαλύτερης ελκυστικότητας του κέντρου και της Ανατολικής Θεσσαλονίκης.
Αυξήσεις 30%-50% στα ενοίκια καταστημάτων στη Θεσσαλονίκη
«Η λειτουργία του Μετρό επηρεάζει κυρίως τα επαγγελματικά ακίνητα και ειδικά στις περιοχές που είναι γύρω από τους σταθμούς, ανάλογα με τη θέση του καταστήματος και τα χαρακτηριστικά του κάθε σημείου. Διαφορετικά τα ενοίκια των καταστημάτων κοντά στον σταθμό ”Ανάληψη”, απ’ ό,τι τριγύρω από τον σταθμό ”Αγία Σοφία”. Άλλωστε, από το 2021 και μετά στα μισθωτήρια συμβόλαια έμπαινε όρος ότι, με τη λειτουργία του Μετρό, το ενοίκιο θα αυξανόταν από 30%-50%», επισήμανε ο πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ και του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, μηχανικός Κώστας Τζάρος.
Τα καταστήματα επί της οδού Εγνατίας πιάνουν τα 30 ευρώ/τ.μ. και άνω, αλλά ακόμη υπάρχουν αρκετά κλειστά, επειδή έχουν δημιουργηθεί υπέρμετρες προσδοκίες για την κίνηση που θα φέρει το Μετρό, με αποτέλεσμα ορισμένοι ιδιοκτήτες να ζητούν έως και 50 ευρώ/τ.μ., σε μία περίοδο που η εμπορική δραστηριότητα είναι αδύναμη και οι επιχειρηματίες και οι επαγγελματίες στους χώρους του λιανεμπορίου αλλά και της εστίασης είναι πολύ συγκρατημένοι σε νέες μισθώσεις.
Οι τιμές μίσθωσης καταστημάτων κοντά σε σταθμούς του Μετρό, ανατολικότερα, κυμαίνονται στα 20-25 ευρώ/τ.μ.
«Η αγοραστική κίνηση είναι μειωμένη, λόγω της οικονομικής στενότητας που αντιμετωπίζουν πολλές ελληνικές οικογένειες, αλλά και λόγω της αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Οι επιβάτες που θα κινούνται με το Μετρό και θα αποβιβάζονται στους σταθμούς του κέντρου θα κινούνται προς τα σημεία του προορισμού τους, συνεπώς κάνουν λάθος όσοι θεωρούν ότι η οδός Εγνατία θα έχει πολύ μεγαλύτερο φόρτο καταναλωτών», πρόσθεσε ο κ. Τζάρος.
Η ζήτηση υπερτερεί της προσφοράς στην ενοικίαση σπιτιού
Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες, η ζήτηση υπερτερεί της προσφοράς. Στους δύο που προσφέρουν σπίτι, τρεις ζητούν, οπότε ο ένας που δεν καταφέρνει να μισθώσει κατοικία στις περιοχές πρώτης επιλογής αναγκαστικά συμβιβάζεται και ενοικιάζει κάπου αλλού στην πόλη.
Μέση τιμή ενοικίασης σπιτιού στη Θεσσαλονίκη τα 12 ευρώ/τ.μ.
Όπως είπε ο πρόεδρος των μεσιτών, η μέση τιμή ενοικίασης ενός ανακαινισμένου, «οικογενειακού» εμβαδού, διαμερίσματος, σε πολυκατοικία των 40-50 ετών, είναι στα 12 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και στα ανατολικά της βασικής γραμμής του Μετρό, όπου επίσης υπάρχει έλλειψη στέγης στις πυκνοδομημένες περιοχές, π.χ. της Δελφών, της Μπότσαρη, της Μαρτίου.
Στη Δυτική Θεσσαλονίκη οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 8-12 ευρώ/τ.μ., ενώ στην περιοχή του εμπορικού κέντρου One Salonica και του υπό κατασκευή Μουσείου Ολοκαυτώματος είναι κοντά στα 10-11 ευρώ/τ.μ., επειδή οι πολυκατοικίες είναι πολύ νεότερες. Ενδεικτικά αναφέρθηκε ότι γκαρσονιέρα 40 τ.μ., «γυμνή», χωρίς επίπλωση, νοικιάσθηκε προς 500 ευρώ/μήνα.
Περιαστική περιοχή, στα ανατολικά του πολεοδομικού συγκροτήματος, στην οποία διατίθενται πολλά διαμερίσματα προς ενοικίαση, προς 10-12 ευρώ/τ.μ., είναι η Θέρμη, καθώς ειδικά στη Δ.Ε. Θέρμης υπάρχει μεγάλη ανοικοδόμηση.
«Δεν περιμένουμε περαιτέρω αύξηση τιμών στα ενοίκια το 2025, καθώς η αγορά έχει κάνει αρκετές αναπροσαρμογές προς τα πάνω. Άλλωστε, και το 2024 οι αυξήσεις που έγιναν ήταν μονοψήφιες, ίσως της τάξης του 5%», κατέληξε ο κ. Τζάρος.
Το real estate της προσωρινής κατοικίας στη Θεσσαλονίκη
Το τοπίο είναι πολύ διαφορετικό στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, που απευθύνεται στους χιλιάδες φοιτητές που σπουδάζουν στη Θεσσαλονίκη, στους επαγγελματίες που έρχονται από άλλα μέρη της Ελλάδας ή από το εξωτερικό για να εργαστούν στην πόλη.
Αυτή η αγορά, όπως εξήγησε ο μεσίτης και μέτοχος της «Cozy Real Estate», Θεοχάρης Αλήγιωργας, έχει διαφορετική πολιτική τιμών και κινείται επιθετικότερα, επενδυτικά.
«Φοιτητές, εργαζόμενοι σε θυγατρικές ξένων εταιρειών, εργαζόμενοι στα έργα του Fly Over, φοιτητές στο Αγγλόγλωσσο προπτυχιακό της Ιατρικής Σχολής, φοιτητές σε κολέγια, ενδιαφέρονται ως επί το πλείστον για επιπλωμένα studios ή γκαρσονιέρες. Σε αυτήν την αγορά οι τιμές των κατοικιών δεν πηγαίνουν με τα τετραγωνικά μέτρα, αλλά με τους χώρους», εξήγησε ο κ. Αλήγιωργας.
«Έτσι, μία γκαρσονιέρα ανακαινισμένη και επιπλωμένη (35-45 τ.μ.), στο κέντρο της πόλης, κάτω από την οδό Εγνατία, νοικιάζεται για 550-650 ευρώ, ενώ πάνω από την Εγνατία οι τιμές είναι μεταξύ 480-600 ευρώ. Γκαρσονιέρα 45 τ.μ. μεικτά, απέναντι από τον ι.ν. Άγιο Δημήτριο, ανακαινισμένη, ενοικιάσθηκε για 650 ευρώ.
«Στην παλιά γειτονιά των βιοτεχνιών, στις οδούς Βαλαωρίτου, Ορφανίδου, Φράγκων, Βασ. Ηρακλείου, τα μονόχωρα studios νοικιάζονται για 450 ευρώ/μήνα».
Αυτή η πελατεία είναι που προσελκύει και πολλούς επενδυτές στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, καθώς οι ενοικιαστές δεν κρατούν, συνήθως, τα σπίτια για περισσότερα από 2-3 χρόνια, οπότε αυτή η ανανέωση είναι που κάνει αποδοτικότερη την επένδυση, αλλά κρατάει και την προσφορά σε υψηλότερα επίπεδα απ’ ό,τι στα «οικογενειακά» διαμερίσματα.
Ζήτηση μέχρι την Τούμπα και την Ανάληψη Θεσσαλονίκης
Η ζήτηση γι’ αυτού του τύπου τις κατοικίες επεκτείνεται και ανατολικά, από το κέντρο έως την οδό Πέτρου Συνδίκα και έως την οδό Διαγόρα, με τιμές κάπως «φιλικότερες» απ’ ό,τι στο «σκληρό» κέντρο της πόλης. Για παράδειγμα, ανακαινισμένη γκαρσονιέρα, στην Μπότσαρη, μισθώθηκε για 450 ευρώ, ενώ διαμερίσματα των 2 υπνοδωματίων, σε παλιές πολυκατοικίες, νοικιάζονται από 550-650 ευρώ/μήνα.
Όπως είπε ο κ. Αλήγιωργας, η εξεύρεση κατοικίας έχει γίνει πραγματικά δύσκολη, σε όρους οικονομικούς, για πολλές οικογένειες, επειδή οι ιδιοκτήτες μεγαλυτέρων διαμερισμάτων προτιμούν να τα νοικιάζουν σε φοιτητές, που μπορούν πιο εύκολα, όταν συγκατοικούν, να δώσουν π.χ. τα 700 ευρώ/ μήνα, απ’ ό,τι μπορεί μία οικογένεια.
Αυτές οι ομάδες των ενοικιαστών δεν έχουν ακόμη απλωθεί στην περιοχή της Δυτικής Εισόδου της πόλης (περιοχή Π.Σ.Σ. και One Salonica). Λίγοι σχετικά σπουδαστές που φοιτούν στις εγκαταστάσεις του ΔΙΠΑΕ, στη Σίνδο, ενοικιάζουν επί της Μοναστηρίου, επειδή βρίσκεται κοντά στην αφετηρία των λεωφορείων, στον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό.
«Λειτουργούμε σε μία ιδιόρρυθμη, θα έλεγα, αγορά. Εκτιμώ ότι τα ενοίκια κατοικιών, στο κέντρο της πόλης, δεν θα αυξηθούν το 2025, ενώ, αντίθετα, όλα δείχνουν ότι θα αυξηθούν σε άλλες περιοχές, στην Τούμπα, στη Βασ. Όλγας, σε αποστάσεις, με το λεωφορείο, 15-20 λεπτών από το κέντρο», κατέληξε ο κ. Αλήγιωργας.
Σε ό,τι αφορά τις επιπτώσεις που θα έχει το Μετρό στην αγορά ακινήτων και ειδικότερα στα μισθώματα, θα πρέπει να περιμένουμε τουλάχιστον έναν χρόνο για να δούμε την επίδρασή του, υποστήριξε ο κ. Τζάρος, καθώς ήδη έχει προεξοφληθεί στις τιμές η αλλαγή που θα φέρει στην πόλη.
Διαβάστε επίσης
Η αμυντική καινοτομία, οι startups και η αναξιοποίητη ευκαιρία
attica: Το management και οι επενδύσεις που θα τα κάνουν Harrods
ΙΕΑ Wind: H ακτινογραφία της αιολικής ενέργειας στην Ελλάδα
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
