Γιατί η μείωση επιτοκίων δεν λύνει το στεγαστικό πρόβλημα

Σπίτια στο Σαν Φρανσίσκο των ΗΠΑ © Pixabay

Η πρώτη μείωση επιτοκίων από τη Fed τον Σεπτέμβριο και οι επόμενες κινήσεις που θα γίνουν στο πλαίσιο του πτωτικού κύκλου, δεν πρόκειται να αμβλύνουν το οξύ πρόβλημα στη στέγαση. Το ίδιο ισχύει και στην Ευρώπη, όπου το ζήτημα της προσιτής στέγης απασχολεί ολοένα και μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού, το οποίο όμως αδυνατεί να κάνει πραγματικότητα το όνειρο για ένα «δικό του σπίτι».

Πρακτικά, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές που ελπίζουν σε στεγαστικό δάνειο από τις τράπεζες, διαπιστώνουν ότι ναι μεν το χρήμα θα γίνει φθηνότερο, όμως οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων όχι μόνο δεν μειώνονται, αλλά δείχνουν να αυξάνονται ακόμα περισσότερο στο εγγύς μέλλον. Η απογοήτευση γίνεται ακόμα μεγαλύτερη μετά τις πρώτες διερευνητικές επαφές με τις τράπεζες για στεγαστικά δάνεια. Ακόμα και όταν το ενδιαφερόμενο νοικοκυριό διαθέτει υψηλό εισόδημα (σ.σ. εξαψήφιο νούμερο σε ΗΠΑ και εύρωστες οικονομικά ευρωπαϊκές χώρες) και σταθερές θέσεις εργασίας, χρειάζονται περισσότερα για να εγκριθεί το δάνειο.

Στην εξίσωση μπαίνει και το περιορισμένο απόθεμα κατοικιών ως απόρροια πολλών παραγόντων, όπως η «έκρηξη» προσφοράς σε Airbnb και λοιπή βραχυχρόνια μίσθωση. Η κατάσταση γίνεται ακόμα χειρότερη, λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι στην υφιστάμενη προσφορά κατοικιών προς αγορά ένα σημαντικό μέρος αφορά παλαιά ακίνητα, η πραγματική αξία των οποίων δεν ανταποκρίνεται στον τελικό αριθμό που θα αναγράφεται στην επιταγή αγοράς. Συν του ότι η αγορά της παλαιάς κατοικίας θα πρέπει να συνοδευτεί από ένα σημαντικό ποσό για την ανακαίνιση του ακινήτου. Αποτέλεσμα: μεγάλος αριθμός υποψήφιων αγοραστών, που πριν από μία δεκαετία πληρούσε τις προϋποθέσεις, και θα έπαιρνε όχι ένα, αλλά δύο στεγαστικά δάνεια, να τίθεται αυτομάτως εκτός αγοράς ακινήτων, αναγκασμένο να πληρώνει σε ενοίκιο ποσά που παραπέμπουν σε δόση στεγαστικού δανείου.

Σε ανάλυσή τους οι New York Times επισημαίνουν ότι η αλλαγή στάσης των κεντρικών τραπεζών σε Βρετανία και Ευρώπη μεταφράζεται ήδη σε ελαφρώς χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Τον ίδιο δρόμο ετοιμάζονται να ακολουθήσουν και οι ΗΠΑ. Διά στόματος «Mr Fed», οι ΗΠΑ ετοιμάζονται τον Σεπτέμβριο να κατεβάσουν τα επιτόκια από το υψηλό 23 ετών (5,25% – 5,50%). Ωστόσο, το κόστος δανεισμού δεν αναμένεται να πέσει στα επίπεδα που επικρατούσαν κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 2010. Αρκετοί οικονομολόγοι περιμένουν ότι τα επιτόκια στο δημοφιλές 30ετές ενυπόθηκο δάνειο των ΗΠΑ θα κατέβουν στο 5,5% (σ.σ. στην κορύφωσή τους το 2023 είχαν σκαρφαλώσει στο 7,5%). Πριν από την πανδημία κορονοϊού ήταν στο 4%.

Γιατί δεν κατασκευάζονται νέα σπίτια

Τα δεδομένα έχουν αλλάξει και στην κατασκευή καινούργιων κατοικιών. Το υψηλό εργατικό κόστος, τα ακριβότερα υλικά και το ανεβασμένο κόστος οικοδόμησης περιορίζουν τον ρυθμό και το εύρος της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Επιπλέον, η παραδοχή από τους ενδιαφερόμενους ότι είναι πολύ δύσκολη η απόκτηση κατοικίας, οδηγεί αναπόφευκτά στη μείωση της ζήτησης, εξέλιξη που αποθαρρύνει τους κατασκευαστές να χτίσουν από τη στιγμή που υπάρχουν μόνο λίγοι οι οποίοι μπορούν να αγοράσουν. Όλα τα παραπάνω εντάσσονται σ’ έναν φαύλο κύκλο που έχει αναπτυχθεί στο real estate, καθιστώντας ουσιαστικά αδύνατη την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών (τουλάχιστον) μέσα στα επόμενα χρόνια.

Οι πολιτικοί έχουν αντιληφθεί το αδιέξοδο στη στέγαση και προχωρούν σε νέες εξαγγελίες, υποσχόμενοι να κάνουν περισσότερα. Η Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, πρόεδρος της Κομισιόν, έχει υποσχεθεί Επίτροπο για τη στέγαση στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Στις ΗΠΑ οι Κάμαλα Χάρις και Ντόναλντ Τραμπ συναγωνίζονται για το ποιος θα δώσει περισσότερα κίνητρα ώστε να κατασκευαστούν νέα σπίτια και να αυξηθεί το διαθέσιμο αποθεματικό για τους υποψήφιους αγοραστές.

«Είναι σαφές ότι τα τελευταία δύο χρόνια, από τις αρχές του 2022, η σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής μείωσε τις επενδύσεις σε κατοικίες» ανέφερε σε συνέντευξή του ο Φίλιπ Λέιν, μέλος του ΔΣ στην ΕΚΤ. Και πρόσθεσε: «Καθώς η νομισματική σύσφιξη αίρεται, θα πρέπει να περιμένουμε ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες θα ανακάμψουν». Αναλυτές επισημαίνουν ότι τα χαμηλότερα επιτόκια θα μπορούσαν να συμβάλουν στη δημιουργία προσφοράς ιδίως για ενοικιαζόμενες κατοικίες. Η κατασκευή πολυκατοικιών ήταν ισχυρή πριν από μερικά χρόνια, ωστόσο μειώθηκε απότομα εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, ζητούμενο παραμένει ο χρόνος. Η κρίση στη στέγαση δεν εμφανίστηκε «εν μια νυκτί». Χρειάστηκαν χρόνια και ένας συνδυασμός παραγόντων, με τη σφιχτή νομισματική πολιτική των κεντρικών τραπεζών να παίζει τον δικό της ξεχωριστό ρόλο. Γι’ αυτό και η μείωση επιτοκίων δεν αποτελεί… πανάκεια, καθώς το αμερικανικό όνειρο για ιδιόκτητο σπίτι διαλύεται υπό το βάρος της στεγαστικής κρίσης.

Διαβάστε επίσης

Η Intrakat οριστικός ανάδοχος για το Φράγμα Μπραμιανού στην Κρήτη

Nestle: Οι κραδασμοί κορυφής λόγω ακρίβειας και ο πήχης στην Ελλάδα

Σκυλακάκης: Προανήγγειλε επιδοτήσεις ρεύματος τον Σεπτέμβριο