Στη διαπίστωση ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν τον κυριότερο λόγο για την αύξηση των ενοικίων των κατοικιών μιας πόλης προχωρεί νέα ακαδημαϊκή ανάλυση, που δημοσιεύτηκε πρόσφατα στο Harvard Business Review και εξετάζει τις συνέπειες του φαινομένου και την αντιμετώπισή τους, από μια σειρά πόλεων. Με βάση αυτήν, προκύπτει το συμπέρασμα ότι ο βασικότερος λόγος για την άνοδο των ενοικίων του Airbnb είναι η έλλειψη επαρκούς αριθμού διαθέσιμων κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση, πρόβλημα που επιδεινώθηκε βέβαια με την ταυτόχρονη άνοδο του τουριστικού ρεύματος κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. Ήταν δηλαδή αυτός ο ατυχής συνδυασμός των δύο παραγόντων που ώθησε τα ενοίκια προς τα πάνω. Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα επίκαιρο, με δεδομένες και τις προθέσεις της κυβέρνησης να επιφέρει και νέες αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργίας των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης το φθινόπωρο.
Ωστόσο, σύμφωνα με τους αναλυτές, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι ο κύριος υπεύθυνος για την άνοδο των ενοικίων. Για παράδειγμα, στην πόλη της Νέας Υόρκης, που αποτελεί κι έναν από τους δημοφιλέστερους τουριστικούς περιορισμούς, παρατηρήθηκε ότι το Airbnb «ενοχοποιείται» για μόλις 1% της αύξησης του 32% που σημειώθηκε στα ενοίκια των κατοικιών της πόλης κατά τη δεκαετία 2011-2021, με αποτέλεσμα να φτάσουν τα 1.800 δολάρια/μήνα κατά μέσο όρο. Ουσιαστικά, δηλαδή, η προσφορά που αφαιρέθηκε λόγω της στροφής προς το Airbnb ήταν πολύ μικρότερη συγκριτικά με εκείνη που θα έπρεπε να προστεθεί μέσω νέων αναπτύξεων, προκειμένου να καλυφθεί η αυξανόμενη ζήτηση από μόνιμους κατοίκους την ίδια περίοδο.
Airbnb: Η περίπτωση της Αθήνας
Κάτι ανάλογο έχει συμβεί και στην αγορά της Αθήνας, όπου σήμερα υπολογίζεται ότι στο κέντρο της πόλης λειτουργούν περίπου 20.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αν και δεν είναι γνωστό το ακριβές νούμερο των κλειστών διαμερισμάτων, καθώς αναμένονται τα στοιχεία της πρόσφατης απογραφής του 2021, το 2011 και μόνο στον δήμο της Αθήνας είχαν εντοπιστεί 132.000 κλειστά διαμερίσματα. Πηγές της αγοράς επισημαίνουν ότι τα περισσότερα εξ αυτών αποτελούν αντικείμενο νομικής διαμάχης μεταξύ κληρονόμων ή ανήκουν σε ανθρώπους που μένουν μόνιμα εκτός Αττικής ή έχουν ήδη μόνιμη κατοικία και δεν βρήκαν ποτέ τον χρόνο ή τα χρήματα προκειμένου να τα επισκευάσουν/συντηρήσουν, ώστε να τα εκμεταλλευτούν. Υπάρχουν ασφαλώς και πολλά διαμερίσματα τα οποία οι ιδιοκτήτες κρατούν συνειδητά κλειστά, λόγω του ότι έχουν υποστεί σοβαρές ζημιές ή έχουν ζημιωθεί οικονομικά από αφερέγγυους μισθωτές στο παρελθόν.
Από την άλλη πλευρά, ένα σημαντικό ποσοστό ακινήτων που σήμερα λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης εντάσσονταν μέχρι πρότινος στη μεγάλη αυτή «δεξαμενή» των κλειστών ακινήτων, επομένως δεν αφαιρέθηκαν από την προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση. Ασφαλώς, ένας ακόμα σημαντικός λόγος που λείπουν διαμερίσματα από την αγορά έγκειται στην κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας για σχεδόν μια δεκαετία, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί ένα πολύ σημαντικό κενό στην προσφορά ακινήτων. Κατά την ίδια περίοδο η αγορά κατοικίας υπέστη μια δομική μεταβολή, καθώς ενώ μέχρι το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης η κύρια μάζα της ζήτησης αφορούσε την απόκτηση κατοικίας, σήμερα αφορά την ενοικίαση κατοικίας. Ωστόσο, η αγορά δεν έχει προσαρμοστεί, καθώς ακόμα και οι λιγοστές νέες οικοδομές σε σχέση με το παρελθόν δεν προορίζονται για εκμίσθωση, αλλά για πώληση. Ο συνδυασμός όλων των παραπάνω παραγόντων είναι που έχει εκτοξεύσει τις τιμές των ενοικίων, ενώ, παράλληλα, τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν ακολουθήσει κι έχουν μείνει καθηλωμένα στην περίοδο της οικονομικής κρίσης, αν υπολογίσει κανείς και τον πληθωρισμό και το κύμα ακρίβειας που ακολούθησε.
Η βραχυχρόνια μίσθωση αφαιρεί από την προσφορά
Στην ανάλυση του Harvard Business Review επισημαίνεται ότι μεγαλύτερο πρόβλημα αποτελεί η μετατροπή ολόκληρων κτιρίων σε διαμερίσματα που αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς με τον τρόπο αυτόν αφαιρείται μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς, σε σχέση με κάποιον μεμονωμένο ιδιοκτήτη, που θέλει να εκμεταλλευτεί το ακίνητό του. Αυτό παρατηρήθηκε κατά κόρον στο Άμστερνταμ και τη Βαρκελώνη, υποχρεώνοντας τις αρχές να λάβουν δραστικά μέτρα, σχεδόν απαγορεύοντας τη βραχυχρόνια μίσθωση ή περιορίζοντάς την σε σημείο που να είναι ασύμφορη.
Έτσι, οι αναλυτές σημειώνουν ότι για τις περισσότερες πόλεις η βέλτιστη λύση για τη διαχείριση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι ο αποκλεισμός τους, καθώς, όπως έχει αποδειχθεί και στην περίπτωση της Νέας Υόρκης, κάτι τέτοιο το μόνο που επιτυγχάνει είναι να αυξήσει κατακόρυφα το κόστος διαμονής σε ξενοδοχείο, ενώ ταυτόχρονα συνεχίζεται και η ανοδική πορεία των ενοικίων, ακριβώς επειδή η προσφορά παραμένει χαμηλή σε σχέση με τη ζήτηση, ακόμα και με την επιστροφή κάποιων καταλυμάτων στη μακροχρόνια ενοικίαση. Αντιθέτως, θεωρείται ότι η επιβολή χρονικών περιορισμών είναι μια σαφώς αποδοτικότερη λύση, μια και καθιστά λιγότερο ελκυστική την επενδυτική αξιοποίηση κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα, διατηρώντας όμως το οικονομικό κίνητρο για τους μικροϊδιοκτήτες.
Έτσι, διατηρείται μια ισορροπία στην αγορά, προσφέρονται περισσότερες επιλογές στους επισκέπτες της πόλης και αποθαρρύνονται οι επενδυτές από το να μετατρέπουν ολόκληρα κτίρια σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ένα όριο π.χ. 90 ημερών/χρόνο, όπως εφαρμόζεται στο Λονδίνο, θα μπορούσε να δώσει λύση στην πρόσκαιρα υψηλή τουριστική ζήτηση κάποιους μήνες του έτους, ωστόσο τονίζεται ότι κάθε πόλη είναι διαφορετική και θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη αυτό. Στην Αθήνα, παρ’ ότι όντως παρατηρείται υψηλή εποχικότητα τους καλοκαιρινούς μήνες, τα τελευταία χρόνια όλο και περισσότεροι επισκέπτες προτιμούν να την επισκέπτονται τόσο το φθινόπωρο, όσο και την άνοιξη, με αποτέλεσμα να απαιτείται προσεκτικός σχεδιασμός.
Διαβάστε επίσης
Ολυμπιακοί Αγώνες: Οι αμοιβές που συνοδεύουν τα μετάλλια
Big Tech: Απέτυχαν να “πείσουν” τη Wall Street για την αξία της AI
Irida Technologies: Νέο άνοιγμα στην Ιταλία για την προστασία της άγριας ζωής από ανεμογεννήτριες
