THEPOWERGAME
Οι υψηλές τιμές πώλησης και η έλλειψη επαρκούς αριθμού ακινήτων, που να πληρούν τις προδιαγραφές που επιθυμούν οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), έχουν στρέψει όλες τις εταιρείες του κλάδου στη λύση της ανάπτυξης ακινήτων, είτε μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κτιρίων και οικοπέδων του χαρτοφυλακίου τους είτε μέσω της αγοράς εκτάσεων για τον σκοπό αυτόν. Ασφαλώς η τάση αυτή δεν είναι κάτι καινούργιο, αντιθέτως έχει αρχίσει να κυριαρχεί ήδη από το 2017-2018, όταν κατέστη εμφανές ότι οι νέες αναπτύξεις ήταν ελάχιστες, για να μπορέσουν να τροφοδοτήσουν τις αναπτυξιακές ανάγκες των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ.
Με βάση τα στοιχεία από την ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), που δημοσιεύτηκε πριν από μερικές ημέρες, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών σημείωσαν αύξηση κατά 6,6% σε ετήσια βάση, ενώ αντίστοιχα εκείνες των καταστημάτων κατέγραψαν άνοδο κατά 6,9%. Στην Αθήνα, όμως, όπου επικεντρώνεται το μεγαλύτερο ποσοστό της επενδυτικής δραστηριότητας των ΑΕΕΑΠ, οι αυξήσεις των τιμών των γραφείων ήταν ακόμα υψηλότερες και άγγιξαν το 7,2%. Η εξέλιξη αυτή, η οποία οφείλεται ακριβώς στην έλλειψη σύγχρονων κτιρίων γραφείων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και στην εκτόξευση της ζήτησης γι’ αυτά, κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, έχει ωθήσει και τις ΑΕΕΑΠ σε κινήσεις ανάπτυξης τέτοιων ακινήτων, αντί για την απευθείας αγορά τους από τρίτους.
Με τον τρόπο αυτόν, οι εταιρείες του κλάδου καρπώνονται και το κέρδος του developer, δηλαδή εκείνου που είναι υπεύθυνου για την ανάπτυξη του εκάστοτε κτιρίου, και συνεπώς εξασφαλίζουν πολύ υψηλότερη απόδοση επί των κεφαλαίων τους, που προσεγγίζει το 7%-8%, αντί για 5%-5,5%, που προσφέρει σήμερα ένα σύγχρονο κτίριο γραφείων, π.χ. στη Λ. Κηφισίας, εφόσον αποκτηθεί απευθείας από την αγορά. Όπως εξηγούν στελέχη των εταιρειών, οι ΑΕΕΑΠ καλούνται να διανείμουν τουλάχιστον το 50% των κερδών τους με τη μορφή μερισμάτων και επομένως, παρ’ ότι ο επενδυτικός τους χαρακτήρας είναι μακροπρόθεσμος, οι περισσότερες εταιρείες στοχεύουν σε ελάχιστη απόδοση 6%-7% επί του χαρτοφυλακίου τους, συχνά και ακόμα περισσότερο.
Κάπως έτσι, το μεγαλύτερο μέρος των νέων ακινήτων που προσθέτουν στο χαρτοφυλάκιό τους οι εταιρείες προέρχεται από αναπτύξεις ακινήτων, που είτε πραγματοποιούνται από τις ίδιες εταιρείες, είτε σε συνεργασία με κάποιον εξειδικευμένο εταίρο. Αυτή είναι π.χ. η κεντρική στρατηγική της Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου Viohalco. Μεγάλο μέρος των ακινήτων της εταιρείας αποτελεί προϊόν ανάπτυξης και όχι απευθείας αγοράς. Αντίστοιχης λογικής είναι και το επενδυτικό πρόγραμμα που έχει θέσει σε εξέλιξη η Noval, ύψους 340 εκατ. ευρώ για τα επόμενα πέντε χρόνια. Μόλις το 18% αυτού, ή 61,2 εκατ. ευρώ, προβλέπεται να διατεθεί για αγορές ακινήτων, με το υπόλοιπο 82% να αφορά αποκλειστικά αναπτύξεις ιδιόκτητων ακινήτων του χαρτοφυλακίου της εταιρείας.
Σημαντικά έργα ανάπτυξης προωθεί και η Prodea Investments, καθώς η διοίκηση εκτιμά ότι αυτή είναι η βέλτιστη επιλογή για την τρέχουσα συγκυρία των υψηλών επιτοκίων και των αντίστοιχα υψηλών τιμών πώλησης. Στο πλαίσιο αυτό, η εταιρεία «ωριμάζει» αδειοδοτικά μια σειρά έργων, όπως ένα συγκρότημα logistics 40.000 τ.μ. στη Δυτική Αττική, όπως επίσης και την ανάπτυξη ενός νέου συγκροτήματος γραφείων στη Λ. Κηφισίας, στον κόμβο της Αττικής Οδού («Δαχτυλίδι»), όπου θα ενοποιηθούν τα ακίνητα που στέγαζαν την Εκκλησία των Μαρτύρων του Ιεχωβά, αλλά και τον χώρο αναψυχής «Τα Αηδονάκια».
Αντίστοιχα, η Trade Estates ΑΕΕΑΠ του ομίλου Φουρλή έχει συνάψει στρατηγική συνεργασία με την Ten Brinke Hellas, την ελληνική θυγατρική του ομώνυμου ολλανδικού ομίλου. Η συνεργασία αυτή προβλέπει την από κοινού ανάπτυξη όλου του χαρτοφυλακίου των εμπορικών πάρκων της εταιρείας, σε Κρήτη, Πάτρα, Σπάτα και πιθανότατα και στο Ελληνικό. Αντίστοιχα, η Trastor ΑΕΕΑΠ έχει θέσει σε εξέλιξη ένα σημαντικό επενδυτικό πρόγραμμα, που προβλέπει την ανάπτυξη ενός νέου κτιρίου γραφείων, επιφάνειας 9.500 τ.μ., σε ιδιόκτητη έκταση, που αποκτήθηκε για τον σκοπό αυτόν, στη Λ. Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, ενώ προχωρεί και σε εκτεταμένες εργασίες αναβάθμισης σε υφιστάμενο κτίριο γραφείων της στη συμβολή της ίδιας οδού με την οδό Σωρού. Επίσης, η εταιρεία έχει «χτίσει» το χαρτοφυλάκιο των χώρων logistics που έχει δημιουργήσει τα τελευταία χρόνια, τόσο με απευθείας αγορές ακινήτων όσο και με τη μορφή της συνεπένδυσης από το στάδιο της ανάπτυξης. Ένα τέτοιο παράδειγμα αφορά την πρόσφατη εξαγορά των εταιρειών «Σόλων» και «Φινέας», που ήταν τα «οχήματα» για την ανάπτυξη, κατασκευή και πώληση τριών αποθηκών logistics, συνολικής επιφάνειας 39.300 τ.μ., στην περιοχή του Ασπροπύργου. Πρόκειται για μια συνολική επένδυση ύψους 18 εκατ. ευρώ, το κόστος της οποίας θα μπορούσε να είναι πολύ υψηλότερο, αν η Trastor δεν έχει επενδύσει ήδη από το στάδιο της έναρξης της κατασκευής.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
