Μεγάλες οι αποκλίσεις αντικειμενικών κι εμπορικών αξιών στα νότια προάστια

Μόλις δύο χρόνια έχουν περάσει από την τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, ωστόσο ήδη η «ψαλίδα» με τις εμπορικές τιμές έχει ανοίξει και πάλι σε σημαντικό βαθμό. Τα τελευταία δύο χρόνια χαρακτηρίστηκαν από «ράλι» στις τιμές πώλησης, ιδίως σε περιοχές της Αττικής με υψηλή ζήτηση, όπως για παράδειγμα τα νότια προάστια, αλλά και σε τουριστικές περιοχές. Το έργο του Ελληνικού βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, προσελκύοντας το ενδιαφέρον εγχώριων και ξένων επενδυτών, για την ευρύτερη περιοχή, με αποτέλεσμα οι αξίες να έχουν αυξηθεί σημαντικά.

Τα νότια προάστια αποτέλεσαν σημαντικό «υποδοχέα» (ίσως τον μεγαλύτερο) του αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, όπως για παράδειγμα από επενδυτές μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα». Αυτό ήταν ιδιαίτερα εμφανές κατά την διάρκεια του 2023, όταν πολλοί έσπευσαν να προλάβουν τις αλλαγές στο πρόγραμμα, καθώς από την 1^η Αυγούστου, έχει διπλασιαστεί το ελάχιστο ύψος επένδυσης για την εξασφάλιση της άδειας παραμονής, από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ. Σημειωτέον ότι πλέον το όριο αυτό αυξάνεται στις 800.000 ευρώ.

Κάπως έτσι, η απόκλιση ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές τιμές έχουν εκτοξευτεί και πάλι. Για παράδειγμα, στην περιοχή του Ελληνικού, η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 4.300 ευρώ/τ.μ., που είναι 97% υψηλότερη από την μέση αντικειμενική αξία των 2.190 ευρώ/τ.μ. Η τελευταία προκύπτει με βάση τις καταχωρήσεις των συμβολαίων αγοραπωλησίας που έγιναν στην περιοχή του Ελληνικού, κατά τη διάρκεια του εννιαμήνου του 2023. Αποτυπώνεται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, τα στοιχεία του οποίου παρουσιάστηκαν σε πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Green Estate.

Ακόμα μεγαλύτερη ήταν η απόσταση των δύο τιμών στην περιοχή της Σαρωνίδας. Εκεί, η μέση τιμή που αναγράφηκε στα συμβόλαια το 2023 ήταν μόλις 1.225 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση εμπορική τιμή των κατοικιών στην περιοχή ανέρχεται σε 2.840 ευρώ/τ.μ., ή 132% υψηλότερα! Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται επίσης στο Παλαιό Φάληρο με 58,5%, στη Νέα Σμύρνη με 43,5%, αλλά και στην Γλυφάδα με 32,2%. Μάλιστα, στη Γλυφάδα ένα σημαντικό ποσοστό των πράξεων αγοραπωλησίας αφορά νεόδμητες κατασκευές, κάτι που αποτυπώνεται και στις τιμές των συμβολαίων, που έχουν απόκλιση με το γειτονικό Ελληνικό.

Κατακόρυφη αύξηση των αγοραπωλησιών

Σύμφωνα με την ανάλυση της Green Estate, κατά τη διάρκεια του 2023, στα νότια προάστια, ο αριθμός των αγοραπωλησιών αυξήθηκε κατακόρυφα. Συγκεκριμένα αυξήθηκαν κατά 49% σε σχέση με το 2021, εξέλιξη που ασφαλώς είχε άμεση επίδραση και στις τιμές πώλησης. Η μέση τιμή πώλησης, όπως αναγράφηκε στα συμβόλαια που καταχωρήθηκαν στο Μητρώο Αξιών ανήλθε σε 1.929 ευρώ/τ.μ. και ήταν 41% υψηλότερη έναντι του 2021, κάτι φυσιολογικό, με δεδομένο ότι μεσολάβησε και η αύξηση των τιμών ζώνης, που τέθηκε σε ισχύ το 2022. Ωστόσο, η γενικότερη αύξηση των τιμών, σε συνδυασμό και με το ότι πραγματοποιήθηκαν περισσότερες συναλλαγές το 2023, μεταφράζεται σε μια συνολική άνοδο της αξίας των αγοραπωλησιών κατά 112% σε σχέση με το 2022.

Η μέση κατοικία που αγοράστηκε στα νότια προάστια ήταν επιφάνειας 79 τ.μ., ενώ η μέση ηλικία ήταν 40 χρόνια, δηλαδή, το έτος κατασκευής ήταν το 1983. Πρόκειται για ένα σαφές δείγμα της προτίμησης των αγοραστών σε πιο προσιτά ακίνητα, ακόμα και στις περιοχές αυτές, ενώ είναι εμφανές ότι παρά τις σημαντικές επενδύσεις που έγιναν τα τελευταία χρόνια, το απόθεμα των διαθέσιμων κατοικιών είναι γερασμένο και συχνά χρήζει αναβάθμισης. Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από το Μητρώο Αξιών, από 2021 μέχρι το 2023, καταγράφεται αύξηση της μέσης επιφάνειας των ακινήτων που αγοράστηκαν και συγκεκριμένα από τα 75 τ.μ. στα 79 τ.μ. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το γεγονός ότι σε σχέση με το 2021, τα ακίνητα που αποκτήθηκαν πέρσι ήταν (έστω και κατά λίγο) νεότερα. Το 2021, το μέσο έτος κατασκευής ήταν το 1980.

Το ενδεχόμενο νέων αναπροσαρμογών στις τιμές ζώνης, ιδίως σε περιοχές, που έχουν καταγράψει μεγάλες αυξήσεις τιμών, δεν θα πρέπει να αποκλειστεί. Υπενθυμίζεται ότι εντός του 2024 προβλέπεται να τεθεί σε λειτουργία από το Υπ. Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών το σύστημα αυτόματης αναπροσαρμογής των αξιών, με βάση μαζικές εκτιμήσεις των τιμών. Αυτές θα προκύπτουν με βάση μια σειρά από παραμέτρους, όπως οι τρέχουσες αξίες που θα προκύπτουν με βάση ιστορικά στοιχεία συναλλαγών, επιμέρους χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως η θέση, η ποιότητα κατασκευής κτλ. Αυτήν την περίοδο πραγματοποιούνται δοκιμές του συστήματος, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι τιμές που προκύπτουν είναι σωστές. Στόχος είναι το σύστημα αυτό να αποτελέσει ένα «εργαλείο» για την φορολογική διοίκηση, σε ό,τι αφορά τον καθορισμό των τιμών ζώνης σε κάθε περιοχή, αλλά και για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο.

Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!