THEPOWERGAME
Ρεκόρ σημειώνει ο όγκος των επενδύσεων στους σύγχρονους χώρους γραφείων την τελευταία πενταετία, καθώς καθ’όλη τη διάρκεια του 2023 σημειώθηκαν συναλλαγές ύψους 500 εκατ. ευρώ. Η υψηλή ζήτηση για πράσινα γραφεία τόσο από ΑΕΕΑΠ όσο και από ξένους επενδυτές αναμένεται να συνεχιστεί και καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς. Σε αυτήν τη φάση υπάρχει ένα ανεκτέλεστο υπόλοιπο νέων έργων για πιστοποιημένους χώρους πράσινων γραφείων, που θα ικανοποιήσουν εν μέρει τη αυξανόμενη ζήτηση. Την ώρα που υπάρχουν ιδιαίτερα αισιόδοξα σχέδια για την επόμενη πενταετία στον τομέα, καθώς η ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας συνεχίζει προσελκύει νέους παίκτες που ενδιαφέρονται για τέτοιου είδους εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της Savills Hellas o όγκος των επενδύσεων είναι ο υψηλότερος που καταγράφηκε τα τελευταία χρόνια, αποδεικνύοντας την όρεξη των επενδυτών για γραφεία και την ανάγκη της αγοράς για υψηλής ποιότητας κτίρια. Σε αυτό το πλαίσιο, μια χαρακτηριστική μεγάλη συναλλαγή χαρτοφυλακίου ήταν αυτή του Project “Skyline”, το οποίο αποκτήθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2023 έναντι 438 εκατ. ευρώ, με περίπου 37% του συνολικού αριθμού των περιουσιακών στοιχείων του χαρτοφυλακίου να είναι γραφεία που βρίσκονται σε όλη την Ελλάδα. Το εν λόγω deal αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο α’ εξάμηνο του 2024, ενώ στα σκαριά βρίσκονται μεγάλα γραφειακά projects ειδικά στα Βόρεια Προάστια, από Noval, Prodea, Trastor και Dimand.
Σ’αυτήν τη φάση οι αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών παραμένουν σταθερές, συγκεκριμένα στο κέντρο διαμορφώνονται σε επίπεδα κοντά στο 5,75% για τα κορυφαία ακίνητα, που βρίσκονται σε κομβικά σημεία όπως στην Πλατεία Συντάγματος, στη Βασ. Σοφίας και στη Λεωφόρος Αμαλίας. Στα Βόρεια Προάστια που συνεχίζουν να προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, η μέση απόδοση για ακίνητα πρώτης κατηγορίας είναι της τάξεως του 6,25%, ενώ στις αρχές του 2023 υπήρχαν συναλλαγές που έκλεισαν σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα της τάξεως του 5,5%. Τα Νότια Προάστια, όπου η αγορά επικεντρώνεται στις λεωφόρους Συγγρού και Ποσειδώνος, οι αποδόσεις για νεόδμητα γραφεία είναι της τάξεως του 6,75%.
Στον Πειραιά σημειώνεται μια αναγέννηση στο τομέα των γραφείων μετά από χρόνια υποβάθμισης, καθώς πραγματοποιούνται τώρα ξανά συναλλαγές, που φτάνουν αποδόσεις της τάξεως του 7,25%. Τα Δυτικά Προάστια θεωρούνται μια «ήρεμη» αγορά με σταθερές αποδόσεις, συγκεκριμένα χαρακτηρίζονται από χαμηλή επενδυτική δραστηριότητα. Οι αποδόσεις μάλιστα των κορυφαίων ακινήτων φτάνουν σε ένα σταθερό επίπεδο της τάξεως του 7,75%.
Σε ό,τι αφορά τη διαθεσιμότητα των γραφειακών χώρων, τα Βόρεια προάστια, που αποτελούν την κορυφαία επιχειρηματική περιοχή της Αθήνας, καταγράφουν τη μικρότερη. Ο μέσος συντελεστής κενών γραφείων είναι της τάξεως του 7%, γεγονός που δείχνει τη μεγάλη ζήτηση κυρίως για γραφεία Grade A αλλά και τα ικανοποιητικά επίπεδα ζήτησης για γραφεία Grade B. Η διαθεσιμότητα του κέντρου ανέρχεται στο 8%. Αξίζει να σημειωθεί ότι το μεγαλύτερο μέρος των κτιρίων στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας είναι χαμηλότερων προδιαγραφών, καθώς τα περισσότερα αναπτύχθηκαν κατά τις δεκαετίες του 1960 και του 1970. Η ζήτηση εστιάζει σε καλά τοποθετημένα ακίνητα σε κομβικά σημεία της πόλης, καθώς και σε ανακαινισμένα κτίρια που έχουν αναβαθμιστεί περιβαλλοντικά, προσφέροντας χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα.
Στα Νότια υπήρξε ζήτηση από πέρυσι, οδηγώντας σε χαμηλότερους μέσους συντελεστές κενών χώρων που δεν ξεπερνούν το 9%. Στον Δυτικό τομέα της Αθήνας, η περιορισμένη παρουσία χρηστών υψηλού προφίλ και η χαμηλή ελκυστικότητα του τόσο για τους τελικούς χρήστες όσο και για τους επενδυτές έχει οδηγήσει σε μάλλον κακή επίδοση την τελευταία δεκαετία. Ως αποτέλεσμα, το διαθέσιμο ποσοστό χώρων γραφείων φτάνει στο 19%, διατηρώντας έτσι μια αρνητική θέση σε ολόκληρη την αγορά γραφείων της Αθήνας.
Η ελληνική αγορά γραφείων έρχεται σε αντίθεση με την υπόλοιπη Ευρώπη, όπου οι περισσότερες πόλεις αντιμετωπίζουν μειώσεις των ενοικίων μετά την πανδημία και καθώς η εργασία από το σπίτι ή το υβριδικό μοντέλο εργασίας γίνεται ο νέος κανόνας. Στα ελληνικά δεδομένα, καθώς η ζήτηση για γραφεία αυξάνεται, τα επίπεδα ενοικίων σε κορυφαίες τοποθεσίες έχουν εκτοξευθεί, φτάνοντας και πάλι στα υψηλά επίπεδα πριν την κρίση. Στην πραγματικότητα, όλες οι κύριες υποαγορές παρουσίασαν αύξηση στα επίπεδα ενοικίασης τους τελευταίους 12 μήνες, με πολλές περιοχές να φτάνουν σε κορύφωση, ειδικά όσον αφορά τα γραφεία Grade A.
Στο κέντρο τα ενοίκια για τα παλιά κτίρια γραφείων ανέρχονται στα 18 ευρώ ανά τ.μ. ενώ για τα καινούρια στα 28 ευρώ ανά τ.μ. μήνα αντίστοιχα. Τα Βόρεια προάστια διατηρούν υψηλά επίπεδα ελκυστικότητας όσον αφορά τη ζήτηση για ακίνητα πρώτης κατηγορίας. Η Λεωφόρος Κηφισίας παραμένει στην κορυφή, προσφέροντας υψηλής ποιότητας κτίρια γραφείων, αν και με κάποια ηλικία λόγω του περιορισμένου αριθμού συγκροτημάτων γραφείων που αναπτύχθηκαν κατά την οικονομική κρίση. Τα γραφεία Grade B και Grade A επιτυγχάνουν επίπεδα ενοικίασης περίπου 17 € έως 25 € / τ.μ. / μήνα αντίστοιχα. Από την άλλη πλευρά, ορισμένες μισθώσεις για ολοκαίνουργια συγκροτήματα γραφείων έχουν συμφωνηθεί σε υψηλότερα επίπεδα που ξεπερνούν τα 26,0 € / τ.μ. / μήνα για χώρους γραφείων με πράσινες πιστοποιήσεις.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
