THEPOWERGAME
Οι εισροές άμεσων ξένων κεφαλαίων, ύψους άνω των 500 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου και συγκεκριμένα από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μέχρι και το τέλος του 2023, εξηγούν, σε μεγάλο βαθμό, την έντονα ανοδική πορεία των τιμών των κατοικιών. Η επιθυμία των ξένων επενδυτών να αποκτήσουν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» ή να αγοράσουν μια εξοχική κατοικία υψηλών προδιαγραφών, αλλά και η δυνατότητα εκμετάλλευσης μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, συνιστούν ένα ιδανικό «κοκτέιλ», που προσφέρει η ελληνική αγορά κατοικίας αυτήν την περίοδο. Ένας ακόμα λόγος που εξηγεί την αύξηση των τιμών είναι φυσικά το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», που «έτρεξε» κατά τη διάρκεια του 2023, προσελκύοντας μάλιστα πολλαπλάσιο αριθμό αιτούντων σε σχέση με τις δυνατότητες, παρ’ ότι, μάλιστα, εξασφαλίστηκε μεγαλύτερο ποσό χρηματοδότησης σε σχέση με τον αρχικό προγραμματισμό (1 δισ. ευρώ αντί για 500 εκατ. ευρώ). Στελέχη της αγοράς κατοικίας επισημαίνουν ότι από την άνοιξη του 2023, όταν και ξεκίνησε το πρόγραμμα που αφορά τη χρηματοδότηση νέων, ηλικίας από 25 έως 39 ετών, με επιδότηση επιτοκίου σε ποσοστό από 75% έως 100%, στις τιμές των κατοικιών που πληρούσαν τα σχετικά κριτήρια, σημειώθηκαν μεγάλες αυξήσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες τους θέλησαν να επωφεληθούν της απότομης αύξησης της ζήτησης.
«Σπίτι μου»: Από 40.000 αιτούντες, 3.686 απέκτησαν κατοικία
Είναι χαρακτηριστικό ότι υποβλήθηκαν πάνω από 40.000 αιτήσεις από ενδιαφερόμενους. Από αυτές 23.875 έλαβαν προέγκριση, επομένως οι αγοραστές πληρούσαν τα κριτήρια χρηματοδότησης, ενώ 9.378 προχώρησαν στο στάδιο της τελικής έγκρισης, έχοντας προβεί σε τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου, δεσμεύοντας σχεδόν το σύνολο της διαθέσιμης χρηματοδότησης. Τελικά, με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, 3.686 νέοι έχουν αποκτήσει κατοικία, έχοντας εκταμιεύσει το σχετικό ποσό, ενώ άλλες 4.413 δανειακές συμβάσεις βρίσκονται στο τελικό στάδιο της υπογραφής.
Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν τη μεγάλη ζήτηση που υπάρχει στην αγορά κατοικίας, η οποία συχνά όμως οδηγείται σε αδιέξοδο, λόγω της ανόδου των τιμών και της αδυναμίας των ενδιαφερομένων να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση. Πρόκειται μάλιστα για ένα δομικό πρόβλημα που δημιουργείται πλέον στην αγορά κατοικίας, όπου από τη μία πλευρά θα υπάρχει μια υψηλή ζήτηση που δεν θα ικανοποιείται λόγω οικονομικής αδυναμίας κι από την άλλη πλευρά θα υπάρχει μια περιορισμένη προσφορά, που θα απορροφάται από ξένους επενδυτές κι εγχώριους αγοραστές υψηλών εισοδημάτων. Με λίγα λόγια, οι κατοικίες που θα εξασφαλίζουν αγοραστές θα είναι υψηλού κόστους και αντίστοιχων προδιαγραφών, ενώ οι υπόλοιπες κατασκευές δεν θα βρίσκουν εύκολα νέο κάτοχο.
Δύο -πολύ ξεχωριστών- ταχυτήτων η αγορά κατοικίας
Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, αυτήν την περίοδο το απόθεμα των πωλούμενων μεταχειρισμένων κατοικιών είναι ηλικίας άνω των 25-30 ετών, συχνά ακόμα και 50-60 ετών. Μάλιστα, η πλειονότητά τους δεν έχει υποστεί καμία ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση στην πορεία των ετών. Παρ’ όλα αυτά, οι συνθήκες έλλειψης προσφοράς που έχουν δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια διατηρούν τις τιμές των ακινήτων αυτών σε υψηλό επίπεδο και εν τέλει τις καθιστούν μη εμπορεύσιμες, δηλαδή δεν είναι εύκολο να βρουν αγοραστή, καθώς είναι υπερτιμημένες.
Ουσιαστικά, η αγορά κατοικίας είναι πλέον δύο -πολύ ξεχωριστών- ταχυτήτων. Στην πρώτη ταχύτητα βρίσκονται τα λιγοστά ακίνητα τα οποία είναι σύγχρονων προδιαγραφών και απευθύνονται κυρίως σε ξένους αγοραστές και σε ανθρώπους υψηλών εισοδημάτων. Στη δεύτερη ταχύτητα βρίσκονται όλα τα υπόλοιπα ακίνητα, τα οποία απευθύνονται στην ευρεία μάζα των ενδιαφερόμενων αγοραστών, αλλά με ζητούμενες τιμές εκτός πραγματικότητας, σε σχέση με το τι προσφέρουν και σε τι κατάσταση βρίσκονται τα ακίνητα αυτά. Αντί να κοστολογούνται σε τιμές 40%-50% χαμηλότερα έναντι ενός αντίστοιχου νεόδμητου στην ίδια περιοχή, συχνά ζητούνται σε τιμές πολύ κοντά με εκείνες ενός νεόδμητου, π.χ. μόλις 10%-15% χαμηλότερα. Το αποτέλεσμα είναι να μένουν απούλητα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ήδη, τους τελευταίους μήνες, αυτό έχει επισημανθεί από επαγγελματίες του κλάδου, που διαπιστώνουν ότι οι συναλλαγές έχουν υποχωρήσει αισθητά, ιδίως μόλις ολοκληρώθηκε το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», που κίνησε την αγορά.
Υπερτιμημένες κατά 14% οι τιμές κατοικίας
Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Τράπεζα Πειραιώς σημείωσε ότι από την αγορά κατοικίας «λείπουν» σήμερα 212.000 κατοικίες, με αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης να είναι κατά 14% υπερτιμημένες συγκριτικά με το επίπεδο που θα έπρεπε να βρίσκονται, λαμβάνοντας υπόψη τα θεμελιώδη μακροοικονομικά μεγέθη της ελληνικής οικονομίας. Έτσι, σύμφωνα με τους αναλυτές, έχουν αρχίσει να εμφανίζονται και τα πρώτα σημάδια «κόπωσης» της αγοράς, καθώς οι υψηλές τιμές φαίνεται πως έχουν αρχίσει να προκαλούν μείωση των συναλλαγών. Συγκεκριμένα, όπως τονίζεται χαρακτηριστικά, «με βάση τα στοιχεία του 2022, οι υψηλότερες τιμές οδήγησαν σε επιβράδυνση της αύξησης των αγοραπωλησιών (συγκριτικά με το 2021). Αυτό είναι το πρώτο σημάδι ότι η αγορά κατοικίας πρόκειται να εισέλθει στο επόμενο στάδιο του επιχειρηματικού κύκλου, όπου περαιτέρω αυξήσεις τιμών οδηγούν σε μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών». Στο πλαίσιο αυτό, εκτιμάται ότι όσο συνεχίζεται η άνοδος των τιμών, ακόμα κι αν αυτή γίνεται πλέον με χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, θα καταλήγει σε μείωση των αγοραπωλησιών.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
