THEPOWERGAME
Aκριβή και δυσεύρετη θα παραμείνει η κατοικία για τους Έλληνες, καθώς παρά την πολύ μεγάλη άνοδο των τιμών ούτε μειώσεις διαφαίνονται στον ορίζοντα, αλλά ούτε και αύξηση της προσφοράς, που κρατά στα ύψη το κόστος ενοικίασης και αγοράς.
Το τεράστιο χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, σύμφωνα με την εφημερίδα «Απογευματινή», έχει εκτοξεύσει το έλλειμμα διαθέσιμων σπιτιών στην αγορά σε πάνω από 212.000 ακίνητα σύμφωνα με υπολογισμούς της Τράπεζας Πειραιώς. Και μόνο αυτή η ανισορροπία έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να είναι σήμερα τουλάχιστον 14% ακριβότερες σε σχέση με τα επίπεδα που δικαιολογεί η αύξηση των εισοδημάτων στη χώρα μας.
Ωστόσο, οι μειώσεις στις τιμές των ακινήτων αργούν ακόμη -αν έρθουν ποτέ- καθώς παρά το αναμενόμενο φρένο στον ρυθμό αύξησης των τιμών, αυτές θα συντηρηθούν σε υψηλά επίπεδα λόγω της περιορισμένης προσφοράς και το μόνο αποτέλεσμα που θα έχει τελικά αυτή η ακρίβεια θα είναι η σταδιακή μείωση των αγοραπωλησιών. Όπως αναφέρει η Τράπεζα Πειραιώς, το έλλειμμα των 212.000 ακινήτων από την αγορά που έχει απογειώσει τις τιμές οφείλεται σε τρεις βασικούς παράγοντες:
- στην κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας για την κατασκευή νέων κατοικιών την τελευταία δεκαετία, στη διάρκεια της οποίας χτίστηκαν μόλις 155.000 καινούρια σπίτια,
- στη συγκριτικά μεγαλύτερη αύξηση του αριθμού των ενδιαφερόμενων να αποκτήσουν νέες κατοικίες, καθώς κατά το ίδιο διάστημα δημιουργήθηκαν 197.000 νοικοκυριά, ήτοι 42.000 νοικοκυριά περισσότερα σε σύγκριση με τις νέες κατοικίες,
- στην απογείωση του Airbnb και γενικά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στις οποίες έχουν ενταχθεί 170.000 σπίτια.
Από το ζενίθ στο ναδίρ
Έτσι, την τελευταία δεκαετία, με την οικονομική κρίση να χτυπά τα εισοδήματα αλλά και την κατασκευαστική δραστηριότητα, υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν 155.000 νέες κατοικίες, ενώ η ζήτηση έφτασε τις 367.000 κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις).
Παράλληλα, κατά την τελευταία δύσκολη δεκαετία, ύφεση και υψηλοί φόροι στα ακίνητα οδήγησαν σε μείωση κατά 5% το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, το οποίο από 77,2% το 2010 υποχώρησε στο 72,8% το 2022.
Οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα, εκτιμά η Τράπεζα Πειραιώς.
Σύμφωνα με τη μελέτη της τράπεζας, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66.000 οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195.000 κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16.000 κατοικίες κατ’ έτος.
Είναι ενδεικτικό πως την περίοδο από το 2001 έως το 2011 ο αριθμός των νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 917.000 και από 5.460.000 κατοικίες φτάσαμε τις 6.370.000. Ωστόσο κατά την επόμενη δεκαετία, 2012-2022 υπολογίζεται ότι προστέθηκαν μόνο 155.000 νέες κατοικίες. Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582.000 (από 3.540.000 σε 4.120.000 νοικοκυριά), ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζεται ότι δημιουργήθηκαν μόνο 197.000 νοικοκυριά, ανεβάζοντας τον συνολικό αριθμό σε 4.320.000.
Δεν θα πέσουν οι τιμές
Επιπρόσθετα, ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η ζήτηση αυτή, η οποία αφαιρεί διαθέσιμα ακίνητα για τη μόνιμη στέγαση νοικοκυριών, υπολογίζεται ότι έχει οδηγήσει «εκτός αγοράς» 170.000 κατοικίες.
Συμπερασματικά, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155.000 νέες κατοικίες, που υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια, από τη μια, και της συνολικής ζήτησης για 367.000 νέες κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις).
Δεδομένου του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν, αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.
Σύμφωνα με τα όχι και τόσο αισιόδοξα συμπεράσματα της μελέτης της Πειραιώς, «συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου, όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών / αγοραπωλησιών».
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
