Η σύσταση ενός κρατικού Φορέα Διαχείρισης Προγράμματος Αποκατάστασης Διατηρητέων Κτιρίων φαίνεται ότι θα μπορούσε να είναι μια πιθανή λύση στην αδυναμία που υπάρχει σήμερα τόσο από ιδιώτες όσο και από το κράτος να αξιοποιήσουν καταλλήλως τέτοιου είδους ακίνητα. Παρά το γεγονός μάλιστα ότι μέχρι στιγμής έχουν «τρέξει» μεμονωμένα προγράμματα παροχής κινήτρων για την αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων, τα αποτελέσματά τους έχουν αποδειχθεί σε μεγάλο βαθμό ανεπαρκή. Την ώρα που δεν υπάρχουν ούτε διαθέσιμα επίσημα στοιχεία σχετικά με τον συνολικό αριθμό και την κατάσταση των διατηρητέων κτιρίων που είναι εγκαταλελειμμένα.
Ένας από τους πιο βασικούς λόγους που ένας μεγάλο αριθμός διατηρητέων κτιρίων σήμερα ρημάζει είναι η αδυναμία των ιδιωτών να καλύψουν το υψηλό κόστος αποκατάστασής τους, ενώ δεν υπάρχει και εξασφαλισμένη βοήθεια από το κράτος. Για να αντιμετωπιστεί αυτή η κατάσταση, το «κλειδί» είναι σύμφωνα με όσα προτείνει ο Επίκουρος Καθηγητής Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, σε νέο άρθρο του, το οποίο υπογράφει η διαΝΕΟσις, η σύσταση ενός κρατικού Φορέα, ο οποίος θα έχει την ευθύνη του σχεδιασμού και της υλοποίησης εθνικής στρατηγικής για την αποκατάσταση των διατηρητέων.
Το «μοντέλο» που αναφέρει στο κείμενο του o κ. Τριανταφυλλόπουλος, έχει ως κεντρική ιδέα την αξιοποίηση και την αποδοτική επανάχρηση των διατηρητέων, αφού προηγουμένως έχει χρηματοδοτηθεί η αποκατάστασή τους. Τα έσοδα που θα προκύπτουν, μέσα στο εξ αρχής συμφωνηθέν χρονικό διάστημα, θα επιστρέφονται σ’ ένα συγκεκριμένο ταμείο, ώστε αυτά να μπορούν να διατίθενται για νέες επενδύσεις με το ίδιο αντικείμενο.
Συγκεκριμένα, ο Φορέας θα έχει υπό την εποπτεία του ένα Ταμείο Παροχής Οικονομικών Ενισχύσεων και μια Τεχνική Υπηρεσία που θα υποστηρίζει διοικητικά και τεχνικά την υλοποίηση των έργων, θα εκδίδει εγκαίρως τις κατάλληλες άδειες και επίσης θα παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες στους δικαιούχους των έργων και των οικονομικών ενισχύσεων, δηλαδή στους ιδιοκτήτες των κτiρίων.
Το Ταμείο, διαχειριστής του οποίου προτείνεται να είναι ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (Τράπεζα), με τη χρήση σύγχρονων χρηματοοικονομικών τεχνικών θα προσδιορίζει το ύψος της ενίσχυσης που θα πρέπει να δοθεί και θα εξασφαλίζει, σε σημαντικό βαθμό, την ανακύκλωση των πόρων, όπως ήδη αναφέρθηκε.
Το «μοντέλο» περιλαμβάνει και τον Φορέα Έργου, μία ιδιωτική εταιρεία που θα συμβάλλεται με τον ιδιοκτήτη και η οποία θα διαθέτει την κατάλληλη τεχνογνωσία και τηχρηματοοικονομική επάρκεια για να αναλάβει όχι μόνο το κατασκευαστικό τμήμα του έργου αλλά και τη διαχείριση του ακινήτου (developer). Ο Φορέας Έργου θα υποβάλλει στον Φορέα Διαχείρισης τις μελέτες για έλεγχο και έγκριση και στο Ταμείο την αίτηση για δάνειο, καταθέτοντας ένα πλήρες χρηματοοικονομικό πλάνο (business plan), αναλαμβάνοντας δε τη δέσμευση διαχείρισης του ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλίζονται τα αναγκαία έσοδα.
Έτσι, ο ιδιοκτήτης που αδυνατεί να επωμιστεί μόνος του το κόστος των απαιτούμενων εργασιών για το ακίνητό του, παραχωρεί το ακίνητο στον Φορέα Έργου να το ανακατασκευάσει και να το εκμεταλλευτεί για το συμφωνηθέν διάστημα, εξασφαλίζοντας, ότι όταν αυτό το διάστημα παρέλθει, θα παραλάβει το ακίνητο ακέραιο και πλήρως ανακαινισμένο προς χρήση ή εκμετάλλευση.
Για τα κτίρια εκείνα μάλιστα που επιβάλλεται να αποκατασταθούν και να επαναχρησιμοποιηθούν λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής ή ιστορικής τους αξίας, αλλά δεν παράγουν έσοδα, το σχέδιο καθορίζει ότι θα είναι εφικτό να δοθεί ως επιχορήγηση το σύνολο του κόστους αποκατάστασης -εφόσον το προβλέπει η στρατηγική του Φορέα και εφόσον τεκμηριώνεται επαρκώς ότι πράγματι υπάρχει αδυναμία παραγωγής εσόδων από τη χρήση του ακινήτου. Το ίδιο θα ήταν πιθανό να ισχύει και για τα δημόσια κτίρια. Σε άλλες περιπτώσεις, όπως όταν ένα διατηρητέο κτίριο ή ομάδα κτιρίων βρίσκεται σε υποβαθμισμένη περιοχή, τότε το έργο θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί ως μέρος προγράμματος αστικής ανάπλασης, με την οποία θα βελτιωθεί η ζήτηση για χρήση των κτιρίων στην περιοχή.
Το προτεινόμενο σχέδιο βασίζεται και αξιοποιεί τη φιλοσοφία του Προεδρικού Διατάγματος του 1988.Το συγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα βέβαια παρά το γεγονός ότι αναγνωρίζει ότι τα διατηρητέα κτίρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα δημόσια αγαθά, άρα το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα εύλογο όριο, έχει σημαντικά προβλήματα. Ένα από αυτά είναι ότι προβλέπει την καταβολή της συμμετοχής του Δημοσίου στη δαπάνη έξι μήνες μετά το τέλος των εργασιών και βέβαια αυτό προϋποθέτει ότι ο ιδιώτης θα καταφέρει να έχει χρηματοδοτήσει την επισκευή του διατηρητέου κτιρίου, προφανώς είτε με ίδια κεφάλαια είτε μέσω δανείων. Όλες οι εγκρίσεις λοιπόν γίνονται εκ των υστέρων, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν εγγυήσεις ότι ο ιδιοκτήτης του κτιρίου που αποκαταστάθηκε θα λάβει τελικά την οικονομική βοήθεια που δικαιούται.
