THEPOWERGAME
Έξι μήνες κατά μέσο όρο απαιτούνται σήμερα για να ολοκληρωθεί η διαδικασία της μεταβίβασης ενός ακινήτου στην Ελλάδα. Την ώρα που στην Κύπρο οι μεταβιβάσεις των ακινήτων ολοκληρώνονται μέσα σε τρεις με τέσσερις ημέρες, δεν υπάρχουν επίσης συμβολαιογράφοι και η χώρα διαθέτει σύγχρονο κτηματολόγιο, που διευκολύνει τις διαδικασίες, σε αντίθεση με την Ελλάδα, η οποία, παρά τις προσπάθειες που έχουν γίνει, εξακολουθεί να είναι η μόνη χώρα στην Ευρώπη που ακόμη δεν έχει πλήρη αρχεία ιδιοκτησίας της γης. Παρ’ όλα αυτά, γίνονται σημαντικά βήματα από την ελληνική κυβέρνηση, ώστε η αγορά ακινήτων να περάσει στην ψηφιακή εποχή και έτσι οι μεταβιβάσεις να γίνουν υπόθεση 24 ωρών με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης, γλιτώνοντας τους πολίτες από ουρές, γραφειοκρατία και ταλαιπωρία μηνών.
Σε μερικές περιπτώσεις, ωστόσο, μέχρι και σήμερα η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να ξεπερνάει ακόμα και τους 6 μήνες, αν λάβει κανείς υπ’ όψιν του ότι για την ολοκλήρωση της εν λόγω διαδικασίας χρειάζεται να προσκομιστούν στον συμβολαιογράφο και να προσαρτηθούν στο συμβόλαιο κατά μέσο όρο δεκαπέντε δικαιολογητικά, τα οποία εκδίδονται από διάφορες δημόσιες ή και δημοτικές αρχές (ΑΑΔΕ, ΕΦΚΑ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, Δήμους, Δασαρχείο), και όλα αυτά σε συνδυασμό με τις ιδιαιτερότητες κάθε ακινήτου. Σύμφωνα μάλιστα με όσα υποστηρίζει η Αλίκη Ζούκα, head of Legal του Delfi Partners Group, στο powergame.gr: «Προσφάτως υπήρξε μία υπόθεση μεταβίβασης ενός βιομηχανικού κτιρίου, για το οποίο απαιτείτο η πραγματοποίηση χωρικής μεταβολής, κάτι που οδήγησε σε σημαντική καθυστέρηση των διαδικασιών, με αποτέλεσμα η ολοκλήρωση της μεταβίβασης να ολοκληρωθεί τελικά σε 14 μήνες». Φυσικά, όπως υποστηρίζει η ίδια, υπάρχουν και περιπτώσεις όπου ακίνητα μπορούν να μεταβιβαστούν και εντός ενός μήνα, εφόσον βέβαια αυτά βρίσκονται στον αστικό ιστό, όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο, και σε περίπτωση που οι συμβολαιογράφοι είναι άμεσα διαθέσιμοι.
Ο κύριος λόγος, βέβαια, που οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα είναι «πολύμηνες» είναι η γραφειοκρατία, συγκεκριμένα, σύμφωνα με όσα τονίζει η κ. Ζούκα: «Η ακίνητη περιουσία ήταν πάντα η κορωνίδα της ελληνικής οικονομίας, καθώς η περιουσία σημαντικού ποσοστού Ελλήνων βασιζόταν σ’ αυτήν. Για να διασφαλιστεί λοιπόν η μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας με τα χρόνια προστίθετο όλο και περισσότερη γραφειοκρατία, με αποτέλεσμα σήμερα να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για την ολοκλήρωση των διαδικασιών».
Ένας ακόμη καθοριστικός παράγοντας που προκαλεί μεγάλες καθυστερήσεις είναι και οι διαφορετικές μετρήσεις των ακινήτων από τους μηχανικούς, που πρέπει να συμπίπτουν με τα υφιστάμενα τεχνικά έγγραφα (ενδεικτικά πράξης σύστασης, οικοδομική άδεια). Συγκεκριμένα, ο ρόλος του μηχανικού είναι εξίσου σημαντικός, διότι είναι εκείνος που θα βοηθήσει τον ενδιαφερόμενο να συλλέξει τα δικαιολογητικά τα οποία σχετίζονται με τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου και να βεβαιώσει στη συνέχεια τη νομιμότητα του ακινήτου με την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Ωστόσο, απαιτείται να ταυτιστούν οι μετρήσεις για τον τίτλο ιδιοκτησίας/κτήσης, την οικοδομική άδεια ή την άδεια οικοδομής σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κτίσμα/διαμέρισμα κ.λπ., κάτι που απαιτεί χρόνο, καθώς σχεδόν πάντα υπάρχουν ασυμφωνίες και εύλογες αποκλίσεις, «παραβάσεις» ή αυθαιρεσίες στο ακίνητο που πρέπει να τροποποιηθούν ή να νομιμοποιηθούν προτού εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα.
Την ίδια ώρα, σημαντικές καθυστερήσεις υπάρχουν στην έκδοση φορολογικής ενημερότητας, καθώς για να εκδοθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα απαιτείται ο πολίτης να μην έχει οφειλές προς το Δημόσιο, καθώς ακόμα και ένα μικρό χρέος μπορεί να μπλοκάρει τη διαδικασία και να την καθυστερήσει περαιτέρω, πόσω μάλλον αν πρέπει να ρυθμιστεί η οφειλή και να ενημερωθούν γι’ αυτό οι αρμόδιες υπηρεσίες.
Όπως υποστηρίζει η κ. Ζούκα, καθοριστικό ρόλο έχουν φυσικά οι συμβολαιογράφοι που προετοιμάζουν τα νέα συμβόλαια. Μάλιστα, η πρόσφατη αποχή τους από τα καθήκοντά τους, που έφτασε σχεδόν τον 1,5 μήνα, εκτός του ότι προκάλεσε αναστάτωση στο επενδυτικό κοινό, μπλόκαρε και σημαντικό αριθμό μεταβιβάσεων, οι οποίες θα ολοκληρώνονταν εντός του 2023. Σύμφωνα με την ίδια: «Οι συμβολαιογράφοι είναι απαραίτητοι, αποτελούν καίρια δικλίδα ασφαλείας, ωστόσο θα πρέπει να προσαρμοστούν με τα νέα δεδομένα της ψηφιοποίησης και της απλοποίησης των διαδικασιών».
Η Ελλάδα επίσης έχει το θλιβερό προνόμιο να είναι η μόνη χώρα στην Ευρώπη που δεν έχει πλήρη αρχεία ιδιοκτησίας της γης, δηλαδή έχει ένα ελλιπές κτηματολόγιο. Οι αδυναμίες του μάλιστα καθιστούν δύσκολη ή αδύνατη τη διασταύρωση των στοιχείων των ακινήτων, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Όπως σχολιάζει ωστόσο η κ. Ζούκα, το κτηματολόγιο, δηλαδή η αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας, είναι ένα πάρα πολύ δύσκολο έργο και μια μακροχρόνια μεταρρύθμιση, εφόσον ολοκληρωθεί, θα εξασφαλίσει την άνεση στις μεταβιβάσεις, ενώ παράλληλα θα δημιουργήσει ασφάλεια τόσο στους ξένους όσο και στους Έλληνες επενδυτές.
Ακόμη, σύμφωνα με την πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση με τον ηλεκτρονικό φάκελο μεταβίβασης, έχει γίνει ένα εξαιρετικά θετικό βήμα, που θα διευκολύνει ακόμη περισσότερο τις διαδικασίες, μειώνοντας τις καθυστερήσεις, εξασφαλίζοντας την ασφάλεια των συναλλαγών αλλά και τη διαφάνεια. Επιπλέον, σημαντικό βήμα για την κατάργηση της γραφειοκρατίας είναι το γεγονός ότι σταμάτησε να απαιτείται στις μεταβιβάσεις το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).
Οι καθυστερημένες μεταβιβάσεις, ωστόσο, φαίνεται ότι είναι ένα ελληνικό φαινόμενο, καθώς, όπως υποστηρίζει η κ. Ζούκα, στην Κύπρο οι μεταβιβάσεις ολοκληρώνονται μέσα σε τρεις με τέσσερις ημέρες. Μάλιστα, δεν υπάρχουν συμβολαιογράφοι, αλλά οι ενδιαφερόμενοι κλείνουν ένα ραντεβού στο αρμόδιο κτηματολόγιο, προσκομίζουν τα έγγραφα τα οποία τους έχουν ζητηθεί και έτσι προχωράει η διαδικασία. Επίσης, σύμφωνα με την ίδια, στα συμβόλαια μεταβίβασης της Κύπρου δεν αναγράφονται η εμπορική και η αντικειμενική αξία, όπως γίνεται στην Ελλάδα. Αντίθετα, υπάρχουν εκτιμήσεις, όπως του υπουργείου Οικονομικών ή αντίστοιχα του κτηματολογίου, το οποίο είναι πολύ σύγχρονο και βοηθάει σημαντικά τις συναλλαγές.
Για την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων η ίδια σχολίασε το εξής: «Η αναβάθμιση της Ελλάδος από τους σημαντικούς διεθνείς οίκους αξιολόγησης ως προς την πιστοληπτική της ικανότητα, δίνοντάς της την επενδυτική βαθμίδα, ήταν κάτι που πρόσφερε άλλη πνοή κι άλλη προοπτική στον τομέα των ακινήτων. Γενικά το 2023 έκλεισε με ένα θετικό πρόσημο και δημιούργησε υψηλές προσδοκίες για το 2024. Ευχής έργον θα είναι όλες οι μεταβιβάσεις στο μέλλον να διεξάγονται ηλεκτρονικά».
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
