THEPOWERGAME
Αποτρεπτικές για τους θεσμικούς επενδυτές είναι οι τιμές πώλησης επαγγελματικών ακινήτων, όπως σύγχρονα κτίρια γραφείων ή logistics, καθώς η άνοδος των τιμών κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων (επομένως και του κόστους δανεισμού), ωθούν τις αποδόσεις προς τα κάτω και αυξάνουν το επενδυτικό ρίσκο. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, όπως αναφέρουν πλέον οι επαγγελματίες της αγοράς, «έχουν στερέψει οι επενδυτικές συμφωνίες για την πώληση τέτοιων περιουσιακών στοιχείων, καθώς δεν είναι εύκολο να συναντηθούν οι προσδοκίες των πωλητών με εκείνες των αγοραστών».
Σύμφωνα με την τελευταία τριμηνιαία ανάλυση της Proprius για την αγορά γραφείων, «είναι εμφανές ότι οι επενδυτές τηρούν επιφυλακτική στάση, εξαιτίας της πρόσφατης αύξησης του κόστους χρηματοδότησης. Παράλληλα, οι αποδόσεις των ακινήτων εισοδημάτων σύγχρονων προδιαγραφών παρέμειναν σταθερές το τρίτο τρίμηνο σε όλες τις επιμέρους κατηγορίες κτιρίων. Αυτό όμως είναι καθαρά θεωρητικό, εξαιτίας της απουσίας ιδιαίτερου όγκου συναλλαγών για επενδυτικά ακίνητα», σημειώνουν οι αναλυτές της εταιρείας συμβούλων ακινήτων που εκπροσωπεί την Cushman & Wakefield στην ελληνική αγορά.
Εν τω μεταξύ, οι σημαντικές αυξήσεις των τιμών πώλησης λειτουργούν αρνητικά, ωθώντας όλο και περισσότερους θεσμικούς επενδυτές σε αναδιάρθρωση της στρατηγικής τους, απέχοντας από την απευθείας αγορά ακινήτων από τρίτους. Όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ) στην τελευταία έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, «το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των καταστημάτων ενισχύθηκαν κατά 6,9%. Μάλιστα, στην Αθήνα, όπου συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος όγκος αγοραπωλησιών, οι τιμές πώλησης γραφειακών χώρων αυξήθηκαν με ακόμα πιο υψηλό ρυθμό, αγγίζοντας το 7,2%. Μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με 7,3%, όπου όμως οι τιμές ήταν καθηλωμένες για μεγάλο χρονικό διάστημα. Στον αντίποδα, στη Θεσσαλονίκη, έπειτα από ένα 12μηνο ισχυρής ανάκαμψης των τιμών πώλησης, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο σημειώθηκε μια ήπια διόρθωση των τιμών, καθώς αυτές υποχώρησαν κατά 0,5%. Σε ό,τι αφορά τα καταστήματα, στην Αθήνα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,4% και στη Θεσσαλονίκη κατά 9,8%, έναντι αύξησης κατά 3,7% στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Σε ό,τι αφορά όμως τα ενοίκια, οι τιμές αυξήθηκαν με χαμηλότερο ρυθμό, καθώς δεν ξεπέρασαν το 5,6%, τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα, σε πανελλαδικό επίπεδο. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6%.
Τα παραπάνω δεδομένα έχουν ωθήσει τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) να δώσουν ακόμα μεγαλύτερη έμφαση στα αναπτυξιακά τους έργα, εις βάρος των απευθείας αγορών από τρίτους. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το οκτάμηνο του 2023 (Ιανουάριος – Αύγουστος) οι νέες οικοδομικές άδειες για κτίρια γραφείων αυξήθηκαν κατά 75% σε ετήσια βάση, ενώ για τα καταστήματα σημειώθηκε αύξηση κατά 7,8% και κατά 227% για τον όγκο.
Σημαντικό ρόλο προς την κατεύθυνση αυτήν έχει διαδραματίσει και το Ταμείο Ανάκαμψης, λόγω των δανείων σχεδόν μηδενικού κόστους δανεισμού, που μπορούν να εξασφαλίσουν οι εταιρείες, ιδίως για έργα χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος. Είτε πρόκειται για αναβαθμίσεις υφιστάμενων κτιρίων, είτε για νέες αναπτύξεις, σχεδόν όλες οι μεγάλες αναπτύξεις θα έχουν, μερική έστω, χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Για παράδειγμα, η ανάπλαση της έκτασης της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας στον Βοτανικό, έργο ύψους 150 εκατ. ευρώ, της Dimand Real Estate, πρόκειται να χρηματοδοτηθεί κατά το ποσό των 60,8 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Τουλάχιστον 20 εκατ. ευρώ έχει εξασφαλίσει και η κοινοπραξία των Noval – Brook Lane Capital για την ανάπτυξη του συγκροτήματος γραφείων Grid, στο πρώην κτίριο της Kodak στο Μαρούσι. Με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης προχωρεί και το έργο, ύψους 30 εκατ. ευρώ, για τη μετατροπή του πρώην εμπορικού κέντρου Athens Heart, της Premia Properties ΑΕΕΑΠ, σε ένα «πράσινο» κτίριο γραφείων.
Με τις αναπτύξεις αυτές οι επενδυτές εξασφαλίζουν χαμηλό κόστος δανεισμού, σε μια περίοδο που κάτι τέτοιο είναι ιδιαίτερα δύσκολο, και ταυτόχρονα ενισχύουν την απόδοση του χαρτοφυλακίου τους, καθώς καρπώνονται και το κέρδος από την ανάπτυξη των κτιρίων. Πρόκειται για μια στρατηγική η οποία έχει παγιωθεί και δύσκολα θα αλλάξει, αν δεν μειωθούν είτε τα επιτόκια δανεισμού, είτε οι τιμές πώλησης ακινήτων εισοδήματος, ή και τα δύο.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
