Ανεβάζουν ταχύτητα οι αυξήσεις τιμών στα παλαιά ακίνητα

Στρεβλώσεις έχουν αρχίσει να παρατηρούνται στην αγορά κατοικίας τους τελευταίους μήνες, λόγω της περιορισμένης προσφοράς διαθέσιμων ακινήτων, συγκριτικά με τη ζήτηση, αλλά και την καλλιέργεια υψηλών προσδοκιών από τους πωλητές ως προς την αξία των ακινήτων τους. Όπως προκύπτει από την ανάλυση των δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά τη διάρκεια των τελευταίων τεσσάρων τριμήνων και συγκεκριμένα από το τέταρτο τρίμηνο του 2022, μέχρι και το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023, οι τιμές πώλησης των μεταχειρισμένων κατοικιών, έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό, συγκριτικά με εκείνες των νεόδμητων κατοικιών.

Πρόκειται για ένα φαινόμενο που σπανίζει, καθώς οι αξίες και η ζήτηση για νέες κατοικίες είναι κατά κανόνα υψηλότερες, έναντι των μεταχειρισμένων κατοικιών. Ωστόσο, με βάση τα σχετικά στοιχεία, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών, στο σύνολο της χώρας, αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό κατά 11,6%, ενώ οι αντίστοιχες των παλιότερων κατοικιών με ρυθμό 12,2%. Η μεγαλύτερη απόκλιση εντοπίστηκε κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, όπου τα μεταχειρισμένα ακίνητα αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 16,5%, έναντι 13,7% των νεόδμητων κατοικιών. Συνολικά, η μέση αύξηση κατά την διάρκεια των τελευταίων τριμήνων διαμορφώνεται σε 14,4% για τα μεταχειρισμένα ακίνητα και σε 13,15% για τα καινούρια. Αντίστοιχα, η συνολική αύξηση των τιμών από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μέχρι και το φετινό τρίτο τρίμηνο, διαμορφώνεται σε 20% για τις νέες κατασκευές και σε 21,8% για τις παλιότερες. Ωστόσο, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς, στις αρχές του 2017 και μέχρι σήμερα, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών καταγράφουν αύξηση κατά 60,5%, έναντι 56% των μεταχειρισμένων.

Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται όμως στην περίπτωση της Αττικής, όπου όπως δείχνουν οι δείκτες της ΤτΕ, η αύξηση των τιμών των μεταχειρισμένων είναι ακόμα μεγαλύτερη. Ειδικότερα, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς, οι παλιές κατοικίες έχουν σημειώσει αύξηση των τιμών πώλησης κατά 75,8%, έναντι 75% των νεόδμητων κατοικιών. Από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και μέχρι σήμερα, το «ράλι» των τιμών των μεταχειρισμένων είναι ταχύτερο, με την άνοδο να διαμορφώνεται σε 22,8%, έναντι 20% των νεόδμητων κατοικιών.

Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν μια παραδοξότητα, καθώς οι αυξήσεις των τιμών των νέων κατασκευών, έχουν αιτιολόγηση, κάτι που δεν μπορεί να ειπωθεί στον ίδιο βαθμό και για τις αντίστοιχες αυξήσεις των παλιότερων κατοικιών, πολλές εκ των οποίων έχουν κατασκευαστεί πριν από τουλάχιστον 25 χρόνια (με βάση τις δημοσιευμένες αγγελίες πώλησης). Στην περίπτωση των νέων κατασκευών, υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες που έχουν απογειώσει τις τιμές, πέραν ασφαλώς της πολύ μεγάλης ζήτησης. Για παράδειγμα, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατακόρυφα από τα μέσα του 2021 και μετά, τόσο σε ό,τι αφορά τις τιμές των υλικών, όσο και το εργατικό κόστος. Παράλληλα, τα νέα διαμερίσματα οφείλουν να έχουν ελάχιστες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, με βάση τον οικοδομικό κανονισμό, όπως θερμομόνωση, «πράσινες» λύσεις θέρμανσης και συμμόρφωση με τον τελευταίο αντισεισμικό κανονισμό, που επίσης αυξάνουν το κόστος.

Ασφαλώς, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, ανέκαθεν οι τιμές των μεταχειρισμένων «ακολουθούν» εκείνες των νεόδμητων. Ωστόσο, στην υφιστάμενη συγκυρία, φαίνεται πως παγιώνεται μια αντίθετη τάση, όπου είναι οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, εκείνες που «σέρνουν τον χορό» των αυξήσεων. Μάλιστα, σε κάποιες περιοχές, ακόμα και σπίτια ηλικίας άνω των 20 ετών, πλησιάζουν «επικίνδυνα» τις τιμές μιας νέας κατασκευής, χωρίς τις αντίστοιχες παροχές και προδιαγραφές, στοιχείο που ασφαλώς αποτελεί στρέβλωση.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται και στις υπερβολικές προσδοκίες που έχουν πολλοί ιδιοκτήτες, αναφορικά με την τιμή που θεωρούν ότι μπορούν να εξασφαλίσουν για τα ακίνητά τους. Μπορεί, η αγορά να έχει ανακάμψει, ωστόσο, η ζήτηση που υφίσταται δεν μπορεί να ανταποκριθεί σε τέτοιες τιμές. Εν ολίγοις, οι αγοραστές ενδιαφέρονται για ακίνητα της τάξεως των 100.000 – 200.000 ευρώ, ενώ όσοι μπορούν να αγοράσουν σε υψηλότερες τιμές, αποτελούν ένα μικρό ποσοστό των ενδιαφερόμενων. Το αποτέλεσμα είναι να παρατηρείται μια μεγάλη απόσταση ανάμεσα στο τι μπορεί να πληρώσουν οι υποψήφιοι αγοραστές και τι ζητούν οι πωλητές.

Το αποτέλεσμα είναι να έχει αρχίσει να περιορίζεται σημαντικά ο αριθμός των αγοραπωλησιών, πέραν ασφαλώς όσων κατοικιών, μπορούν να απευθυνθούν σε ξένους επενδυτές. Όσα διαμερίσματα έχουν επενδυτικά χαρακτηριστικά, δηλαδή βρίσκονται σε καλή κατάσταση (έχουν ανακαινιστεί εκ βάθρων) και βρίσκονται σε επίκαιρες τοποθεσίες υψηλής ζήτησης και μπορούν να προσφέρουν μια υψηλή απόδοση, ενδεχομένως και να μπορέσουν να εξασφαλίσουν υψηλότερες τιμές. Ωστόσο, αυτά είναι πλέον ασφαλώς λιγότερα, μετά και τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 500.000 ευρώ, για τους επενδυτές από τρίτες χώρες, που επιθυμούν να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής, για τα ακίνητα που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, το νότια και τα βόρεια προάστια.

Με ταχύτερo ρυθμό οι αυξήσεις τιμών των μεταχειρισμένων κατοικιών, έναντι των καινούριων 

 Πηγή: ΤτΕ