Από το Λονδίνο έως τη Νέα Υόρκη, κανείς δεν θέλει να είναι ιδιοκτήτης εμπορικών χώρων στις μέρες μας. Όμως στην πρωτεύουσα της Νότιας Κορέας, τη Σεούλ, η αγορά γραφείων είναι το όνειρο κάθε ιδιοκτήτη.
Περισσότερο από το 98% των γραφείων κατηγορίας Α είναι κατειλημμένα, με τα ενοίκια να έχουν αυξηθεί κατά 15% σε σχέση με πέρυσι. Ο ανταγωνισμός για χώρο είναι τόσο έντονος που όταν υπήρχε ένας όροφος διαθέσιμος στον πύργο Parnas Tower στην καρδιά της διάσημης συνοικίας Gangnam, δώδεκα εγχώριες και διεθνείς εταιρείες προσήλθαν σε διαγωνισμό για να υπερβούν η μία την άλλη.
«Ιδιαίτερα για τους ενοικιαστές που αναζητούν μεγάλους χώρους, δεν έχουν πραγματικά πού αλλού να πάνε», δήλωσε ο YJ Choi, επικεφαλής του τμήματος μισθώσεων της Cushman & Wakefield Korea. «Οπότε απλά το δέχονται, ακόμη και αν αυτό σημαίνει αύξηση της τιμής κατά 30% ή 40%».
Ένα τέτοιο σενάριο είναι αδιανόητο για τους ιδιοκτήτες στις ΗΠΑ, όπου τα γραφεία βλέπουν τους ενοικιαστές να μειώνουν το χώρο ή να μετακομίζουν, καθώς οι εργαζόμενοι γίνονται απρόθυμοι να κάνουν σήμα. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων αγωνίζονται να παραμείνουν στη ζωή με τα υψηλότερα επιτόκια να συμπιέζουν ακόμη περισσότερο τα περιθώρια κέρδους. Οι τιμές των γραφείων στις ΗΠΑ πρόκειται να καταρρεύσουν και η αγορά εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζει τουλάχιστον άλλους εννέα μήνες πτώσης, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Bloomberg.
Και σε μια ειρωνική τροπή, οι Κορεάτες επενδυτές είναι από τους πιο καμένους από την κατάρρευση της παγκόσμιας αγοράς. Συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες και διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων έβαλαν δισεκατομμύρια σε ακίνητα στο εξωτερικό λίγο πριν η πανδημία ρίξει την αξία τους, αυξάνοντας τον κίνδυνο πιστωτικής κρίσης.
Στη Νότια Κορέα, η αγορά ευδοκιμεί λόγω ενός μοναδικού μείγματος παραγόντων προσφοράς και ζήτησης, πολιτιστικών προτιμήσεων και οικονομικής ανθεκτικότητας. Η πρωτεύουσα είχε ποσοστό κενών κατοικιών μόλις 1,7% το τρίτο τρίμηνο, έναντι μέσου όρου 19% στην Ασία, σύμφωνα με στοιχεία της CBRE Group.
Τα γραφεία στη Σεούλ είναι σε έλλειψη από το 2021, με μόλις το ήμισυ των ιστορικά διαθέσιμων, σύμφωνα με την Claire Choi, επικεφαλής έρευνας για την Κορέα στην CBRE. Η ίδια αναμένει ότι η έλλειψη θα διαρκέσει μέχρι το 2025, όταν θα τεθούν σε λειτουργία νέα έργα που βρίσκονται τώρα υπό κατασκευή, και ότι τα ενοίκια θα αυξηθούν σε ετήσια βάση κατά περίπου 15% το 2023.
Στην έλλειψη προσφοράς συνέβαλαν οι περιορισμοί ανάπλασης που επιβλήθηκαν από την κυβέρνηση πριν από μερικά χρόνια και οι διαταραχές των αναπτυξιακών σχεδίων από την πανδημία, σύμφωνα με την CBRE.
Εν τω μεταξύ, η ζήτηση για γραφεία είναι σταθερή, χάρη στην εύρωστη εγχώρια οικονομία. Η οικονομία της Κορέας κατέγραψε ανάπτυξη κατά το μεγαλύτερο μέρος της πανδημίας λόγω των ισχυρών υπερπόντιων αγορών για τα προϊόντα της, συμπεριλαμβανομένων των μικροτσίπ και των αυτοκινήτων. Οι τοπικές εταιρείες αποτελούν περίπου το 80% των ενοικιαστών στην εμπορική αγορά, οπότε ακόμη και αν οι ξένες εταιρείες μειώσουν τη δραστηριότητά τους, η συνολική ανάγκη για χώρο παραμένει.
«Πρόκειται για ένα πολιτισμικό ζήτημα», δήλωσε ο Choi. Η τάση της εργασίας από το σπίτι που έχει αδειάσει τους ορόφους γραφείων σε πολλές δυτικές οικονομίες δεν εμφανίζεται στη Σεούλ, ούτε στο μεγαλύτερο μέρος της Ασίας. «Αν μας πουν να επιστρέψουμε στο γραφείο, θα επιστρέψουμε στο γραφείο».
Σε μια άλλη ένδειξη της δυσχερούς θέσης των ενοικιαστών στην αγορά γραφείων της Σεούλ, με τα πρόσφατα έργα ανάπλασης και τις πωλήσεις πύργων να αναγκάζουν τις εταιρείες να εγκαταλείψουν τον αρχικό τους χώρο εργασίας, ο ασφαλιστικός βραχίονας της BNP Paribas και η Salesforce αναγκάστηκαν να βρουν νέα γραφεία στην ιδιαίτερα ανταγωνιστική αγορά.
Η ελλιπής προσφορά γραφειακών χώρων στην αγορά έχει επίσης ενισχύσει τις πωλήσεις αυτών των πύργων.
«Η Κορέα είναι ίσως η αγορά γραφείων με τις καλύτερες επιδόσεις στον κόσμο τα τελευταία δύο χρόνια»
«Η Κορέα είναι ίσως η αγορά γραφείων με τις καλύτερες επιδόσεις στον κόσμο τα τελευταία δύο χρόνια», δήλωσε ο Calvin Chou, συν-επικεφαλής επενδύσεων και επικεφαλής της Invesco Real Estate στην Ασία και τον Ειρηνικό. Παρόλο που το κόστος δανεισμού είναι γενικά υψηλότερο από τις τυπικές αποδόσεις ενοικίου του 4% – ένας βασικός λόγος για τον οποίο οι αγορές γραφείων είναι σπάνιες σε πολλά μέρη του κόσμου τώρα – η Invesco έλαβε ακόμη ανταγωνιστικές προσφορές σε μια πρόσφατη πώληση ενός πύργου γραφείων 17 ορόφων στο Gangnam.
Η αμερικανική εταιρεία πούλησε τελικά το περιουσιακό στοιχείο έναντι 385 εκατ. δολαρίων ΗΠΑ, σχεδόν διπλάσια από την αρχική τιμή αγοράς το 2017.
«Όταν οι συνάδελφοί μου ή οι συνάδελφοί μου στις ΗΠΑ και την Ευρώπη είδαν τον τίτλο, εξεπλάγησαν», δήλωσε ο Chou για την τιμή. «Αυτό δείχνει ότι η ασιατική αγορά λειτουργεί πολύ διαφορετικά». Και αντικατοπτρίζει επίσης ότι οι επενδυτές αναμένουν ότι η απόδοση των ενοικίων και το εισόδημα στην Κορέα θα αυξηθούν με την πάροδο του χρόνου, πρόσθεσε ο Chou.
