THEPOWERGAME
Λύση στο πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς από την αγορά κατοικίας, θα μπορούσε να δοθεί από το απόθεμα των ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει και συνεχίζουν να συγκεντρώνουν οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, οι οποίες, σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς ανέρχονται σε περίπου 200.000. Μάλιστα, εξ αυτών, τουλάχιστον 150.000 βρίσκονται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Εφόσον ο όγκος αυτός ήταν εφικτό να διατεθεί προς πώληση, θα μπορούσε να προσφέρει σημαντική «ανάσα» στην αγορά, συγκρατώντας τις τιμές πώλησης, οι οποίες εξακολουθούν και φέτος να κινούνται με διψήφιο ποσοστό ανόδου, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας όλο και πιο δύσκολη, για όλο και περισσότερα νοικοκυριά. Ωστόσο, παρότι υπάρχει η σχετική δυνατότητα, όπως φαίνεται, τα σπίτια αυτά θα διατεθούν «με το σταγονόμετρο», τόσο από τους servicers, όσο και από τις τράπεζες. Οι λόγοι για κάτι τέτοιο είναι πολλοί και διαφορετικοί.
Καταρχάς, σύμφωνα με φορείς της αγοράς, οι servicers δεν έχουν στην ουσία κίνητρο για να διαθέσουν πολλά ακίνητα ταυτόχρονα στην αγορά, μάλλον το αντίθετο. Όπως εξηγούν, οι αμοιβές τους από τη διαχείριση των ακινήτων αυτών (από τα funds που έχουν αγοράσει τα χαρτοφυλάκια των κόκκινων δανείων με εξασφάλιση ακίνητα), είναι ιδιαίτερα «γενναίες», κάτι που λειτουργεί ως αντικίνητρο στον πολλαπλασιασμό του αριθμού των πωλούμενων ακινήτων. Ένας ακόμα λόγος που καθυστερεί τις πωλήσεις, έγκειται ασφαλώς, στον σημαντικό χρόνο που χρειάζεται για την τεχνική και νομική ωρίμανση των ακινήτων. Από την διαπραγμάτευση με τον οφειλέτη, μέχρι τον πλειστηριασμό και στη συνέχεια την πώληση (εφόσον το ακίνητο ανακτηθεί από τον ίδιο τον servicer ή την τράπεζα), χρειάζονται έως και δύο χρόνια, για να βρεθεί ένα διαμέρισμα στην αγορά προς πώληση.
Όσο δε οι τιμές αυξάνονται, δεν υπάρχει και ιδιαίτερη «βιασύνη» για να αυξηθεί το στοκ των προς πώληση κατοικιών, καθώς μεγιστοποιείται και η μελλοντική υπεραξία για τους πωλητές.
Ωστόσο, σαφώς μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η ίδια η διαδικασία των πλειστηριασμών, η οποία είναι διαμορφωμένη με τέτοιο τρόπο, ώστε να αποκλείονται οι απλοί ιδιώτες, που ενδιαφέρονται να αγοράσουν μια κατοικία. «Ο πρώτος λόγος και μέχρι σήμερα βασικότερος, είναι ασφαλώς ψυχολογικός και ηθικός. Οι περισσότεροι δεν θέλουν να επωφεληθούν από την ατυχία άλλων συμπολιτών τους, που χάνουν το σπίτι τους. Ωστόσο, βλέπουμε ότι το τελευταίο διάστημα, οι αντιστάσεις αρκετών έχουν αρχίσει να κάμπτονται, εξαιτίας της αδυναμίας τους να βρουν σπίτι, που να καλύπτει τις ανάγκες τους και να είναι και εντός των οικονομικών τους δυνατοτήτων», αναφέρει ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων Prosperty.
Ωστόσο, η διαδικασία του πλειστηριασμού εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα προβληματική για έναν ιδιώτη, έχοντας σοβαρά μειονεκτήματα. Καταρχάς, απαιτείται η δέσμευση ενός σημαντικού ποσού ως εγγύηση, μόνο και μόνο για την υποβολή προσφοράς. Το ποσό αυτό ανέρχεται στο 30% της ελάχιστης τιμής εκκίνησης του εκάστοτε ακινήτου. Αν πάραυτα, ο ενδιαφερόμενος πλειοδοτήσει, καλείται να έχει διαθέσιμο το 100% του τιμήματος, μέσω ιδίων κεφαλαίων και μάλιστα δεσμευμένο, έως ότου ολοκληρωθεί η διαδικασία της μεταβίβασης. Αυτή μπορεί να απαιτήσει ακόμα και έναν χρόνο, καθώς τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλειστηριασμού δεν έχουν τακτοποιηθεί πολεοδομικά για τυχόν αυθαιρεσίες. Ταυτόχρονα βέβαια, το ρίσκο είναι πολλαπλάσιο, καθώς ενδέχεται η τακτοποίηση αυτή να είναι και πολυδάπανη, ή ακόμα και ανέφικτη, εφόσον π.χ. απαιτείται τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας και συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών του κτιρίου (εφόσον π.χ. πρόκειται για διαμέρισμα). Σε όλο αυτό το διάστημα ο πλειοδότης δεν μπορεί να αξιοποιήσει τα χρήματά του με διαφορετικό τρόπο και φυσικά αναλαμβάνει ένα τεράστιο ρίσκο, το οποίο μάλιστα πολλαπλασιάζεται, καθώς δεν είναι σε θέση να γνωρίζει την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου που αγοράζει. Υπενθυμίζεται ότι τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται έχουν μόνο τις βασικές πληροφορίες και μερικές φωτογραφίες του εξωτερικού του ακινήτου.
Τα παραπάνω έχουν επισημανθεί από τους εμπλεκόμενους, ωστόσο το πλαίσιο δεν φαίνεται να διαφοροποιείται προς το παρόν. Κάπως έτσι, σύμφωνα με τα στοιχεία του powergame.gr, το φετινό εννεάμηνο μεταβιβάστηκε μόλις το 26% των ακινήτων που οδηγήθηκαν σε πλειστηριασμό. Με βάση σχετική ανάλυση της Delphi Partners, από τους συνολικά 29.975 ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς που έχουν γίνει μέχρι στιγμής για το 2023, μόλις οι 7.146 περιπτώσεις κατέληξαν σε κάποιον πλειοδότη. Εν τω μεταξύ, το προσεχές 10μηνο αναμένονται 14.000 πλειστηριασμοί ακινήτων, συνολικής αξίας 1,35 δισ.ευρώ, ή 109.000 ευρώ ανά ακίνητο.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
