THEPOWERGAME
Θέμα χρόνου θεωρείται η σταδιακή αναδιάταξη του συνόλου του γραφειακού αποθέματος της Αττικής, καθώς τα ενεργοβόρα και παρωχημένα κτίρια θα αρχίσουν να οδηγούνται σε απαξίωση και εγκατάλειψη, αν δεν αναβαθμιστούν ή δεν αλλάξουν χρήση. Όπως αναφέρουν επαγγελματίες του κλάδου, το αργότερο μέχρι το τέλος της δεκαετίας τα παλιά κτίρια, τόσο στο κέντρο της Αθήνας, όσο και σε άλλες περιοχές του λεκανοπεδίου, δεν θα μπορούν πλέον να προσελκύουν επιχειρήσεις μεγάλης κλίμακας, παρά μόνο μικρομεσαίους «παίκτες», ή ακόμα και μόνο ελεύθερους επαγγελματίες, περιορίζοντας σημαντικά τα έσοδά τους και «ψαλιδίζοντας» ουσιαστικά τη βιωσιμότητά τους.
Η τάση αυτή έχει αρχίσει ήδη να γίνεται εμφανής στο εξωτερικό. Μάλιστα, όπου η ενεργειακή αναβάθμιση κρίνεται ασύμφορη ή όπου η ζήτηση για γραφειακούς χώρους περιορίζεται, επιλέγεται η λύση της αλλαγής χρήσης. Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Savills, ένας από τους μεγαλύτερους ομίλους παροχής υπηρεσιών ακινήτων διεθνώς, ανέφερε ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν την αλλαγή χρήσης. Για παράδειγμα, στη Μαδρίτη της Ισπανίας 130.000 τ.μ. παλαιών κτιρίων γραφείων έχει ήδη αλλάξει χρήση, με το 66% να μετατρέπεται σε διαμερίσματα.
Στην Αθήνα, όπου το κτιριακό απόθεμα επαγγελματικών χώρων είναι ιδιαίτερα γερασμένο και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, απαιτούνται γενναίες παρεμβάσεις. Ήδη έργα ενεργειακής αλλά και λειτουργικής αναβάθμισης προωθούνται σε αρκετά από τα παλιότερα κτίρια, με δεδομένο ότι τα πλεονεκτήματα είναι πολλαπλά. Το σημαντικότερο ασφαλώς έγκειται στη σημαντική διαφορά στο ύψος του ενοικίου, συγκριτικά με ένα παλιό κτίριο. Όπως αναφέρει σχετική ανάλυση της Arbitrage Real Estate, ένα αναβαθμισμένο και σύγχρονο κτίριο γραφείων μπορεί να μισθωθεί σε τιμή τουλάχιστον 10% υψηλότερη απ’ ό,τι ένα μη αναβαθμισμένο. Σε αρκετές περιπτώσεις οι διαφορές είναι πολύ υψηλότερες, αγγίζοντας ή και ξεπερνώντας το 50%, κάτι που οφείλεται στη μεγάλη έλλειψη σύγχρονων κτιρίων γραφείων, εξαιτίας της υποεπένδυσης που παρατηρήθηκε καθ’ όλη τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης.
Ειδικότερα, ένα «πράσινο» κτίριο γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών μισθώνεται αντί μέσου ποσού 27-30 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που ένα συμβατικό, πλην όμως σύγχρονο κτίριο γραφείων, μισθώνεται αντί περίπου 20 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, ενώ ένα παλιότερο ακίνητο αντί μόλις 15 ευρώ/τ.μ. Η διαφορά δηλαδή μπορεί να φτάσει ακόμα και το 50% σε σχέση με ένα παλιό κτίριο.
Σύμφωνα μάλιστα με τη Savills, σε πανευρωπαϊκό επίπεδο παρατηρείται πλέον και μεγάλη απόκλιση ακόμα και στον ρυθμό ανόδου των ενοικίων. Από το πρώτο τρίμηνο του 2020, δηλαδή από το ξέσπασμα της πανδημίας και μέχρι σήμερα, τα ενοίκια των «πράσινων» γραφείων σε πανευρωπαϊκό επίπεδο αυξήθηκαν κατά 7,4% κατά μέσο όρο. Κατά την ίδια περίοδο, τα ενοίκια των γραφείων που βρίσκονται σε δευτερεύουσες αγορές και/ή είναι μεγαλύτερης ηλικίας και πιο υψηλής ενεργειακής κατανάλωσης αυξήθηκαν κατά μόλις 1,1% ετησίως. Πρόκειται για μια πολύ μεγάλη διαφορά, η οποία μάλιστα δεν παρατηρούνταν κατά την περίοδο 2014-2020, όταν αμφότερες οι κατηγορίες γραφείων σημείωναν αντίστοιχο ρυθμό αύξησης των ενοικίων.
Η εξέλιξη αυτή είναι ακόμα πιο εμφανής σε αγορές, όπως το Γουέστ Εντ του Λονδίνου και το Άμστερνταμ, όπου τα ενοίκια των «πράσινων» κτιρίων γραφείων έχουν αυξηθεί κατά 32% και 18% αντίστοιχα. Όπως αναφέρει η Savills, ο βασικός λόγος που συνέβη αυτό,έγκειται στην υιοθέτηση αυστηρότερων κανονισμών για τις εκπομπές ρύπων των κτιρίων γραφείων, υποχρεώνοντας και τις επιχειρήσεις, ιδίως τις πολυεθνικές, που έχουν υιοθετήσει αυστηρές πολιτικές ESG, να αναζητήσουν γραφεία που να είναι της υψηλότερης δυνατής περιβαλλοντικής συμμόρφωσης.
Εκτός όμως από τα υψηλότερα ενοίκια, τα «πράσινα» κτίρια γραφείων επιτρέπουν στους επενδυτές και τις εταιρείες ακινήτων να αυξάνουν την αξία του χαρτοφυλακίου τους, όπως επίσης και να προσελκύουν τους καλύτερους δυνατούς μισθωτές και σε πολύ ταχύτερο χρόνο σε σχέση με το τι ισχύει με ένα παλιότερο και μη αναβαθμισμένο κτίριο. Παράλληλα, σε περίπτωση που αναζητηθεί νέος αγοραστής, το «πράσινο» κτίριο θα μπορεί να μεταβιβαστεί πολύ ευκολότερα και σε σαφώς πιο υψηλό τίμημα. Επομένως, τα πλεονεκτήματα είναι πολλαπλά, με αποτέλεσμα σήμερα να σχεδιάζονται επενδύσεις ύψους τουλάχιστον 100 εκατ. ευρώ μόνο για ενεργειακές αναβαθμίσεις υφιστάμενων ακινήτων. Το μέγεθος αυτό αναμένεται να πολλαπλασιαστεί εντός των επόμενων 2-3 ετών, με την αρωγή και των δανείων από το Ταμείο Ανάκαμψης, που χρηματοδοτεί τέτοια έργα.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
