Περίπου 800 δισ. δολάρια σε αξίες επαγγελματικών χώρων μπορεί να έχουν εξανεμιστεί, συνολικά, σε εννέα μεγαλουπόλεις από την πανδημία έως το 2030, καθώς η παρουσία των εργαζομένων στα γραφεία είναι σήμερα χαμηλότερη κατά 30% συγκριτικά με τα τέλη του 2019. Το υβριδικό μοντέλο εργασίας που έχει επικρατήσει έκτοτε ενδεχομένως να οδηγήσει σε πτώση έως 26% τις αξίες στα επαγγελματικά ακίνητα σε εννέα πόλεις έως το 2030, σύμφωνα με ένα από τα σενάρια που εξετάζει η εταιρεία ορκωτών λογιστών McKinsey. Το πλήγμα μπορεί να φθάσει μέχρι και το 42%, στο χειρότερο σενάριο.
Η McKinsey εξετάζει τις επιπτώσεις του υβριδικού μοντέλου εργασίας στις αγορές ακινήτων του Σαν Φρανσίσκο, του Λονδίνου, της Νέας Υόρκης, του Χιούστον, του Παρισιού, του Μονάχου, του Τόκιο, του Πεκίνου και της Σαγκάης. Μέτρα ήδη λαμβάνονται σε ορισμένες περιοχές για την αναπροσαρμογή των επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες.
Φορολογικά κίνητρα προσφέρει η δήμαρχος της Βοστώνης
Στη Βοστώνη, η οποία δεν περιλαμβάνεται στη λίστα των εννέα πόλεων της McKinsey, η δήμαρχος Μισέλ Γου προσέφερε φορολογικά κίνητρα σε εταιρείες ακινήτων, ώστε να μετατρέψουν γραφεία σε κατοικίες. Κατά τη διάρκεια του β’ τριμήνου του 2023, το ποσοστό των κενών επαγγελματικών χώρων αυξήθηκε στο 14,2%, αντανακλώντας το υψηλό 20ετίας, σύμφωνα με στοιχεία της CBRE Group που παραθέτει το αμερικανικό πρακτορείο Bloomberg. Παράλληλα, όμως, αρκετοί από τους 650.000 πολίτες που κατοικούν στη Βοστώνη προσπαθούν να ανταπεξέλθουν στο υψηλό κόστος στέγασης. Το μέσο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα με μια κρεβατοκάμαρα αυξήθηκε κατά 8% μέσα σε έναν χρόνο.
«Ένα κτίριο μπορεί να ενσωματώσει ενδεχομένως εκατοντάδες μονάδες κατοικίας, αρκετές εκ των οποίων μπορεί να διατεθούν έναντι ελκυστικού αντίτιμου», είχε δηλώσει προ ημερών η δήμαρχος της Βοστώνης στο GBH News. Αναγνωρίζοντας πως το κόστος ενός τέτοιου έργου μπορεί να είναι υψηλό, οι αρμόδιες αρχές της Βοστώνης μειώνουν τους φόρους ακινήτων στις εταιρείες που είναι διατεθειμένες να μετατρέψουν γραφεία σε ακίνητα.
Ανάλογη πρόταση παρουσίασε ο δήμαρχος της Νέας Υόρκης, Έρικ Άνταμς, ενώ εταιρείες της Wall Street ζητούν από τους εργαζόμενους να επιστρέψουν στα γραφεία τους. Τη φόρμουλα των φορολογικών κινήτρων για την αναβίωση της αγοράς επαγγελματικών χώρων εξετάζει επίσης ο δήμαρχος του Σαν Φρανσίσκο, Λόντον Μπρίντ, αλλά για να προσελκύσει νέες επιχειρήσεις. Αναλυτές της αγοράς εκφράζουν φόβους για την ευρύτερη αγορά των ακινήτων σε μια περίοδο που τα επιτόκια κινούνται ανοδικά ύστερα από την επιθετική σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής σε ΗΠΑ και Ευρώπη.
Τα ανοδικά επιτόκια αποτελούν μια ακόμη αρνητική παράμετρο
«Οι επιπτώσεις στην αξία των γραφείων μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερη εάν συμπεριληφθεί ο παράγοντας του αυξημένου κόστους δανεισμού» αναφέρει η McKinsey. Συμπληρώνει δε πως είναι πιθανό οι χρηματοοικονομικές εταιρείες να αναπροσαρμόσουν προς τα κάτω τις τιμές των ακινήτων που κατέχουν ή έχουν χρηματοδοτήσει. Ήδη το κόστος ενοικίασης γραφείων έχει μειωθεί στο Σαν Φρανσίσκο και τη Νέα Υόρκη κατά 28% και 18%, αντίστοιχα, αναφέρει το Bloomberg. Ευρωπαϊκές πόλεις όπως το Παρίσι, το Λονδίνο και το Μόναχο είναι πιο ανθεκτικές ως προς τις πτωτικές τάσεις στα ενοίκια γραφείων.
Εν τω μεταξύ, η μετατροπή γραφείων σε διαμερίσματα δεν είναι απαραιτήτως εύκολη λύση. Η Vanbarton Group, μια επενδυτική εταιρεία που εξειδικεύεται στην αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης, εξηγεί τους περιορισμούς παρά το ότι έχει φέρει εις πέρας μεγάλα έργα σε αυτό το πλαίσιο.
Ένας από τους περιορισμούς, παραδείγματος χάριν, στη Νέα Υόρκη είναι πως ο διαχωρισμός της γης σε ζώνες χρήσεων. Μόνον τα κτίρια στην Financial District, όπου βρίσκονται οι ουρανοξύστες των ισχυρών τραπεζών της Wall Street, που κατασκευάστηκαν πριν το 1970 μπορούν να μετατραπούν σε συγκροτήματα κατοικιών. Έπειτα η κατασκευή αρκετών εμπορικών κτιρίων δεν επιτρέπει μετατροπές, ενώ το κόστος είναι αρκετές φορές δυσθεώρητο.
