THEPOWERGAME
Οι άλλοτε λαμπεροί πύργοι γραφείων, οι οποίοι δέσποζαν από το Λονδίνο έως τη Νέα Υόρκη, είναι τώρα πιο άδειοι από ποτέ, καθώς οι ιδιοκτήτες τους λόγω της καθιέρωσης της απομακρυσμένης εργασίας αδυνατούν να πληρώσουν τα χρέη τους, με αποτέλεσμα να τα εγκαταλείπουν οριστικά. Παράλληλα, η μικρή ζήτηση για νέα δάνεια και τα υψηλότερα επιτόκια που καθιστούν ακριβότερη την αγορά ή την αναχρηματοδότηση κτιρίων εγείρει ερωτήματα σχετικά με το μέλλον των εμπορικών ακινήτων.
Αντίθετα στην Ελλάδα, η ζήτηση για τα εμπορικά ακίνητα βρίσκεται στα ύψη, καθώς μόνο στο α’ τρίμηνο του 2023 οι επενδύσεις στα γραφεία έφτασαν τα 170 εκατ. ευρώ, με συνολικά 40.000 τετραγωνικά μέτρα να έχουν μισθωθεί. Η διαφορά φάσης μεταξύ Ελλάδας και Δυτικής Ευρώπης – ΗΠΑ συνδέεται κυρίως με την πολυετή αποεπένδυση στον τομέα των ακινήτων λόγω της οικονομικής κρίσης που δημιούργησε μεγάλες ελλείψεις σε σύγχρονα, βιοκλιματικά, κτίρια γραφείων.
Σύμφωνα με όσα αναφέρει πρωτοσέλιδο του Bloomberg, η κρίση στα εμπορικά ακίνητα ξυπνά μνήμες της μεγάλης χρηματοπιστωτικής κρίσης του διαστήματος 2006 – 2009, κατά τη διάρκεια της οποίας, oι δανειστές επέλεξαν να κάνουν υπομονή, παρατείνοντας τους όρους των δανείων αντί να προχωρήσουν στην κατάσχεση ακινήτων με μειωμένη αξία. Αυτή η στρατηγική, που έγινε γνωστή ως «extend and pretend», δηλαδή «παρατείνω και προσποιούμαι» αποδείχθηκε επιτυχής, οδηγώντας τους δανειστές να τη χρησιμοποιήσουν ξανά κατά τη διάρκεια της πανδημίας, καθώς πίστευαν πως ένα κυλιόμενο δάνειο δεν θα προκαλέσει ζημιά.
Ωστόσο, η έννοια του «extend and pretend» βρίσκεται πλέον σε «σαθρό» έδαφος, καθώς η αγορά εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζει νέες προκλήσεις. Ειδικότερα, οι επενδυτές ανησυχούν για τους πιθανούς κινδύνους που σχετίζονται με τις παρατεταμένες προθεσμίες δανείων και τις διογκωμένες αποτιμήσεις ακινήτων, με αποτέλεσμα οι αγοραπωλησίες να μένουν παγωμένες. Ακόμη, υπάρχει μεγάλη ανάγκη να διορθωθούν τα δάνεια που χορηγήθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Όλα αυτά οδηγούν τους δανειστές να είναι λιγότερο πρόθυμοι να παραβλέψουν τις βραχυπρόθεσμες αποτιμήσεις και να παρατείνουν τους όρους των δανείων επ’ αόριστον.
Η κατάσταση μετά την πανδημία
Συγκεκριμένα, μετά την πανδημία, πολλοί οι εργοδότες -ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις- παλεύουν να πείσουν τους εργαζομένους τους να επιστρέψουν στο γραφείο, ενώ πολλοί εξ’αυτών καθιέρωσαν πλήρως την τηλεργασία. Αυτό είχε αποτέλεσμα να αυξηθούν σημαντικά τα ποσοστά κενών χώρων και να μειωθεί σημαντικά η αξία των ακινήτων.
Παρά τη δημόσια συζήτηση σχετικά με τις εντολές επιστροφής στα γραφεία από τις μεγάλες εταιρείες, οι ειδικοί λένε ότι η πληρότητα των γραφείων δεν θα επιστρέψει ποτέ στα επίπεδα που παρατηρήθηκαν πριν από το 2020.
Σαν Φρανσίσκο
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Σαν Φρανσίσκο, όπου πουθενά αλλού στις ΗΠΑ η κρίση των εμπορικών ακινήτων δεν είναι πιο έντονη. Η περιοχή αποτελείται σε μεγάλο βαθμό από πύργους γραφείων, οι οποίοι αδειάζουν ο ένας μετά τον άλλον καθώς οι ιδιοκτήτες αθετούν τις πληρωμές των δανείων τους. Ακόμη και εμβληματικά καταστήματα λιανικής πώλησης όπως το Old Navy και το Cole Hardware, κλείνουν τις πόρτες τους, ενώ επιχειρήσεις που άνοιξαν εντυπωσιακά καταστήματα μετά την υποχώρηση της πανδημίας, όπως το κατάστημα επίπλων υψηλής ποιότητας Coco Republic, ανακοίνωσαν το κλείσιμο τους. Η Park Hotels & Resorts Inc. σταμάτησε τις πληρωμές για χρέος ύψους 725 εκατ. δολαρίων που συνδέεται με δύο από τα μεγαλύτερα ξενοδοχεία της πόλης, το Hilton San Francisco Union Square και το Parc 55 San Francisco. Η Veritas Investments Inc., ένας σημαντικός τοπικός ιδιοκτήτης ακινήτων, δεν πλήρωσε 675 εκατ. δολάρια σε χρέος για ένα χαρτοφυλάκιο διαμερισμάτων αξίας άνω του 1 δισ. δολαρίων.
Νέα Υόρκη
Ενώ, οι δρόμοι της Νέας Υόρκης σφύζουν από τουρίστες και κατοίκους, μόνο οι μισοί εργαζόμενοι έχουν επιστρέψει στα γραφεία τους. Αυτή η συνθήκη οδήγησε να βρεθούν ακόμη και εμβληματικά κτίρια στην παγκόσμια οικονομική πρωτεύουσα σε προβληματικές καταστάσεις. Στο Seagram Building, έναν ουρανοξύστη της δεκαετίας του 1950 στο Midtown, η ιδιοκτήτρια εταιρεία RFR Holding αναγκάστηκε να διαπραγματευτεί παράταση ενός έτους για το χρέος ύψους 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων που επρόκειτο να λήξει φέτος, αφού δεν κατάφερε να εξασφαλίσει χρηματοδότηση. Μάλιστα, τα κενά γραφεία στην πόλη αναμένεται μέχρι το τέλος του 2023 να φτάσουν στο 22,7% ποσοστό που αποτελεί ρεκόρ, ενώ έως το 2029 θα χάσουν έως και το 44% της αξίας τους.
Λονδίνο
Η ευρεία υιοθέτηση της υβριδικής εργασίας και στο Λονδίνο, πλήττει άνισα την αγορά εμπορικών ακινήτων, καθώς τα ποσοστά κενών γραφείων στην πολυσύχναστη περιοχή WestEnd είναι σε υψηλά επίπεδα, με τις εταιρείες να αναζητούν χώρους σε καλύτερα κτίρια και σε καλύτερες τοποθεσίες για να προσελκύσουν πίσω τους εργαζόμενους. Παράλληλα, τα ενοίκια αυξάνονται, καθώς οι εταιρείες είναι διατεθειμένες να πληρώσουν περισσότερα ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ καταλαμβάνουν συνολικά μικρότερους χώρους.
Ένα άλλο ζήτημα που απειλεί την αγορά ακινήτων του Λονδίνου είναι η προοπτική ότι εκατοντάδες κτίρια θα καταστούν άχρηστα επειδή δεν πληρούν τους περιβαλλοντικούς κανονισμούς του Ηνωμένου Βασιλείου. Μέχρι το 2030, θα είναι παράνομο να νοικιάζονται εμπορικά κτίρια που κατατάσσονται κάτω από την κατηγορία Β. Αυτό μάλιστα αναγκάζει τους ιδιοκτήτες να προβούν σε δαπανηρές αναβαθμίσεις ή να διακινδυνεύσουν να μείνουν τα γραφεία τους άδεια.
Σύμφωνα με το δημοσίευμα του Bloomberg,μόνο στις ΗΠΑ, περίπου δάνεια ύψους 1,3 τρισεκατομμύρια δολάρια για τα εμπορικά ακίνητα θα λήξουν έως το 2025, με αποτέλεσμα να είναι πιθανόν όταν φτάσει η προθεσμία, οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν μεγάλα χρέη να προτιμήσουν να αθετήσουν τις υποχρεώσεις τους αντί να δανειστούν ξανά για να πληρώσουν τον λογαριασμό. Στις ΗΠΑ, ακόμη όπου η συνολική αξία των εμπορικών ακινήτων υπολογίζεται στα 20 τρισεκατομμύρια, τα ποσοστά απόδοσης των γραφείων είναι χαμηλότερα από ό,τι στην Ασία και την Ευρώπη.
Στην Ευρώπη, οι τιμές των γραφείων αναμένεται να μειωθούν περισσότερο από 25% και σχεδόν 13% στην περιοχή Ασίας-Ειρηνικού, ενώ στην Ελλάδα υπάρχει μια διαφορετική εικόνα. Συγκεκριμένα, κατακόρυφη ήταν η αύξηση των επενδύσεων στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, logistics κι εμπορικά καταστήματα), κατά τη διάρκεια του 2022, καταδεικνύοντας την εμπιστοσύνη των θεσμικών επενδυτών στις προοπτικές της οικονομίας και του εγχώριου real estate.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
