Αγορά ακινήτων: Οι επιπτώσεις της πανδημίας σε γραφεία, λιανική, logistics

Η πανδημία θα έχει αντίκτυπο στην αγορά γραφείων, αλλάζει και τις ισορροπίες στη λιανική ενώ μεγάλος κερδισμένος είναι τα logistics, σύμφωνα με τις προβλέψεις της Cerved Property Services για την αγορά ακινήτων που ανήκει στον διεθνή ιταλικό Όμιλο Cerved Group.

Για την αγορά γραφείων οι αναλυτές της Cerved εκτιμούν πως το 2020 καταγράφηκαν νέες μακροχρόνιες μισθώσεις 70.000 – 80.000 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.). Επισημαίνουν πως ειδικά για τα νέα πράσινα πρότυπα λειτουργίας των κτιρίων παρατηρείται μειωμένη προσφορά χώρων με αποτέλεσμα την σημαντική αύξηση των μισθωμάτων. Τέλος, εκτιμούν πως το 2021 η προσθήκη νέων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων θα προσεγγίσει τα 90.000 τ.μ.

Στη λιανική οι σταδιακές on line αγορές έχουν διαμορφώσει μία έντονα ανοδική τάση η οποία έχει οδηγήσει σε διπλασιασμό των πωλήσεων μέσω ηλεκτρονικών δικτύων σε σχέση πριν από την εφαρμογή της καραντίνας. Με τα τρέχοντα δεδομένα «περί το 20% των πωλήσεών τους εν γένει εμπορικών επιχειρήσεων πραγματοποιούνται μέσω Διαδικτύου και το 80% μέσω της φυσικής παρουσίας των πελατών στα καταστήματά τους. Παρόλα αυτά μόλις το 20% των εμπορικών επιχειρήσεων έχουν αναπτύξει εφαρμογές ηλεκτρονικού εμπορίου».

Η στροφή προς το ηλεκτρονικό εμπόριο και η σταδιακή ενίσχυση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Ανατολική Μεσόγειο «προκάλεσε ισχυρή ζήτηση από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για την μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους στην χώρα μας. Έτσι καταγράφεται σημαντική άνοδος στην αγορά των logistics.

Τα γραφεία

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της  Ελλάδος οι μέσες τιμές των γραφειακών χώρων κατέγραψαν αύξηση της τάσης του 4,2 % σε σχέση με το 2018. Είναι άξιο αναφοράς ότι το 74% των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία έχουν τοποθετήσεις σε γραφειακούς χώρους. Η αγορά αυτή πάντως θα χρειασθεί να επαναξιολογηθεί όταν οι επιχειρήσεις, μετά την Covid19, επανέλθουν στην ομαλότερη λειτουργία τους.  Εάν το ποσοστό της τηλεργασίας παραμείνει υψηλό θα τεθούν νέοι κανόνες στην αγορά και στον τρόπο λειτουργίας των γραφείων. Όμως στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων, λόγω της έλλειψης σύγχρονων γραφειακών χώρων.

Η  Covid 19 επέφερε σταδιακά διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας. Έτσι στο επίπεδο των 27 χωρών μελών της Ε.Ε το ποσοστό τηλεργασίας, προ του Covid-19, βρισκόταν μόλις στο 5,4 % ενώ με την εξέλιξη της πανδημίας το ποσοστό αυτό αυξήθηκε εντυπωσιακά. Επίσης σημαντική επίπτωση στην αγορά γραφειακών χώρων μπορεί να επιφέρει το αποτέλεσμα  έρευνας που καταγράφει ότι το 26% των εταιρειών που εφάρμοσαν  την εξ αποστάσεως εργασία θα την επεκτείνουν σε όλους  τους εργαζομένους μετά την ολοκλήρωση του κύκλου αυτής της πανδημίας. Ηδη έρευνα για την αγορά γραφειακών χώρων επισημαίνει ότι μία εταιρεία με 250 απασχολούμενους σε τηλεργασία θα αποταμιεύσει περί τα 30000 ευρώ μόνον από τα μειωμένα μισθώματα που θα καταβάλει για τα γραφεία της.

Το 2020 η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτίρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλή με αποτέλεσμα οι ελεύθεροι προς ενοικίαση γραφειακοί χώροι, στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής, να φθάσουν στο 8,6% επί του συνόλου των διαθέσιμων χώρων για επαγγελματική χρήση.  Εν τούτοις σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω από την Λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίσθηκε στο 6,76%. Αντίθετα σε κτίρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής τους οι ελεύθεροι ,προς ενοικίαση, χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.

Οι αποδόσεις γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας και στους βασικούς άξονες συγκέντρωσης γραφείων έχουν σταθεροποιητικές τάσεις και κινήθηκαν κατά κανόνα στο 7%, ενώ σε σπάνιες περιπτώσεις καταγράφηκαν χαμηλότερες αποδόσεις.

Αγοραπωλησίες και επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους

• Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία “TRASTOR” αγόρασε το κτίριο, επι της οδού Μιχαλακοπούλου, όπου και στεγαζόταν ο Οργανισμός Λαμπράκη. Η αξία της συναλλαγής έφθασε τα 17,1 εκ ευρώ που αντιστοιχεί σε 3024 ευρώ/τ.μ.
• Η εταιρεία “TRASTOR” αγόρασε τετραώροφο κτίριο επι της οδού Αμαρουσίου-Χαλανδρίου συνολικής έκτασης 21412 τ.μ.Η τιμή αγοράς έφθασε τα 26,8 εκ ευρώ ήτοι πρός 1252 ευρώ/τ.μ..
• H εταιρεία “PRODEA” αγόρασε ακίνητο στο Χαλάνδρι επι της οδού Εθνικής Αντιστάσεως και συνολικής έκτασης 7137 τ.μ.Απο αυτά τα 6193 τ.μ είναι μοντέρνοι γραφειακοί χώροι που ανακαινίσθηκαν το 2019.
• Η εταιρεία “PRODEA” προχωρεί στην ανάπτυξη ενος βιοκλιματικού κτιρίου την κατασκευή του οποίου ανέλαβε,κατά 65%,η εταιρεία “DIMAND” και κατά 35% η Ευρωπαική Τράπεζα για την Ανασυγκρότηση και Ανάπτυξη (EBRD).Η συνολική επένδυση θα φθάσει τα 50 εκ ευρώ.
• Η εταιρεία “PRODEA” αναθεώρησε την στρατηγική της προκρίνοντας περισσότερες επενδύσεις σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους και μειώνοντας αντίστοιχα τις επενδύσεις σε ξενοδοχειακές μονάδες.Ετσι η “PRODEA” θα προχωρήσει,μαζί με την κατασκευαστική εταιρεία “DIMAND”,στην ανάπτυξη 24000 τμ επι της Λεωφόρου Συγγρού κοντά στο ξενοδοχείο “Intercontinental.Χρήστης του κτιρίου θα είναι η ασφαλισιτική εταιρεία Generali.

Οι ανατροπές στη λιανική

Στην περίοδο της παρατεταμένης ύφεσης η ελληνική οικονομία (2009-2018) ο κύκλος εργασιών του Λιανικού Εμπορίου μειώθηκε αθροιστικά κατά 14,35 δισ. ευρώ. Αύξηση αποταμιεύσεων και μείωση κατανάλωσης καταγράφηκε στις περιόδους εφαρμογής των καθολικών lockdowns τόσο στο 2020 όσο και  κατά τους πρώτους μήνες του 2021.

Στο δεύτερο τρίμηνο του 2020 ο συνολικός τζίρος του Λιανικού Εμπορίου απώλεσε 20 δισ. ευρώ σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019 κάτι που αντιστοιχεί σε μείωση της τάξης του 25,1%.Την αρνητική αυτή τάση επιβεβαιώνουν η σημαντική μείωση των οικονομικών μεγεθών σε γνωστά πολυκαταστήματα  όπως, για παράδειγμα, τα «Attica Stores» με μείωση των πωλήσεών του κατά 30% για το 2020 και το εμπορικό κέντρο «The Mall Athens» στο Μαρούσι με την μείωση του EBITDA της εταιρείας να φθάνει το 39,1% για την ίδια χρονική περίοδο.

Η πανδημία αλλάζει σταδιακά και κάποια από τα καταναλωτικά πρότυπα. Ετσι σε πρόσφατη έρευνα της Mastercard  τρείς απο τους τέσσερις ερωτηθέντες καταναλωτές απάντησαν ότι για τις αγορές τους προτιμούν τα συνοικιακά καταστήματα σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα.Το νέο μάλιστα μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ώς ποσοστό του κύκλου εργασιών τους.

Οι συναλλαγές στα στα καταστήματα λιανικής

• Η αλυσίδα αθλητικών ειδών Intersport ενοικίασε σε χώρο 2.600 τ.μ στην οδό Ερμού 46
• Το πολυκατάστημα ΙΚΕΑ ενοικίασε χώρο 1.800 τ.μ στον Πειραιά
• Στο νέο Mall της Δυτικής Αττικής  επι της Λεωφόρου Κηφισσού ,μεταξύ άλλων, το κατάστημα Leroy Merlin μίσθωσε χώρο 10000 τ.μ και η  Mac Donalds 5000 τ.μ αντίστοιχα.
• Η δανική αλυσίδα πώλησης οικιακών ειδών JYSK άνοιξε γραφεία επι της Λεωφόρου Μεσογείων στο Χαλάνδρι και επι της οδού Χαροκόπου στην Καλλιθέα.
• H αλυσίδα αθλητικών ειδών Zackret ενοικίασε χώρο 626 τ.μ στην οδό Τσιμισκή στην Θεσσαλονίκη.
• Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα Briq Properties αγόρασε ένα τριόρωφο ακίνητο 782 τ.μ στο Ρέθυμνο με υπάρχοντα μισθωτή ένα εμπορικό κατάστημα. Η συναλλαγή έφθασε το 1,127 εκ ευρώ ήτοι 1141 ευρώ/τ.μ.
• Η εταιρεία “Prodea” προχώρησε σε αγορά ακινήτου 496 τ.μ επι της πλατείας Φιλικής Εταιρείας στο Κολωνάκι. Η συναλλαγή έφθασε τα 2,3 εκατ. ευρώ.

Καλπάζουν τα Logistics

Κατά το 2019 οι μισθωμένοι χώροι logistics έφθασαν τα 245000 τ.μ έναντι 241000 τ.μ κατά το 2018.Το Θριάσιο συγκεντρώνει το 68% της ζήτησης για μισθωμένους χώρους logistics με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι κατά το 2020 προτέθηκαν νέοι χώροι 100000 τ.μ ενώ στο 2021 αναμένεται να εγκατασταθούν άλλα 100000 τμ χώρων αποθήκευσης. Οσον αφορά το επενδυτικό ενδιαφέρον για τους χώρους logistics αυτό δεν προέρχεται μόνον από τους θεσμικούς επενδυτές της ευρύτερης αγοράς ακινήτων αλλά και τις μεγάλες εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες.

Η σημαντική ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης σε χώρους logistics και κατά την περίοδο της πανδημίας προέρχεται και από τα δεδομένα της μεγάλης μεγέθυνσης των on line αγορών. Ετσι στην Ευρώπη το ποσοστό αυτό έφθασε στο 16% έναντι 14,5 % στις ΗΠΑ και 27% στην Κίνα.

Αγοραπωλησίες και επενδύσεις σε χώρους logistics

• H εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα“Briq Properties” αγόρασε γειτονικά οικόπεδα 58000 τ.μ περίπου.Η αξία της συναλλαγής έφθασε τα 3,45 εκ ευρώ ενώ το κόστος της επένδυσης θα πλησιάσει τα 10 εκ ευρώ σε μία ανάπτυξη που θα ξεπεράσει τα 20000 τ.μ.  σε αποθηκευτικούς χώρους.
• Η “Briq Properties” και πάλι αγόρασε το 80 % των μετοχών της εταιρείας “ Sarmed Warehouses Α.Ε”.Οι αποθηκευτικοί χώροι βρίσκονται σε οικόπεδο 131 στρεμμάτων περίπου ενώ ο δομημένος χώρος ανέρχεται σε 58641 τ.μ.Ο χώρος αυτός μισθώθηκε για 10 χρόνια στην εταιρεία “Saremd Logistics.Tο συνολικό τίμημα έφθασε τα 23,6 εκ ευρώ.
• Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα “Prodea” ενα ακίνητο logistics στο Μαρκόπουλο Αττικής.Ο στεγασμένος αποθηκευτικός χώρος έφθασε τα 20400 τ.μ ενώ το τίμημα της αγοράς ήταν 9,9 εκ ευρώ δηλαδή τα 458 ευρώ/τ.μ.
• Η εταιρεία «Sarmed» που δραστηριοποιείται κυρίως στην παροχή υπηρεσιών logistics προς τρίτους(3PL) υλοποιεί μία σημαντική επένδυση, αξίας 20 εκ ευρώ. Οταν αυτή θα ολοκληρωθεί η εταιρεία θα διπλασιάσει τα μεγέθη αποθήκευσης από 100000 τ.μ σε 200000 τ.μ. Επιπλέον η «Sarmed» μέσα στο 2021 θα ολοκληρώσει νέα επένδυση που θα προσθέσει αποθηκευτικούς χώρους 20000 τ.μ για την αγορά της Βορείου Ελλάδος.Οι εγκαταστάσεις αυτές βρίσκονται στην Σίνδο.
• Η Ολλανδική εταιρεία διαχείρισης και διαμεσολάβισης ακινήτων Ten Brinke αγόρασε έναν αποθηκευτικό χώρο 22500 τ.μ μαζί με κτίρια γραφείων 150 τ.μ.

Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!