THEPOWERGAME
Μπάμπης Βωβός – Διεθνής Τεχνική, Ektasis Development και Όμιλος Ακροπόλ-Χαραγκιώνης αποτέλεσαν τρεις από τους σημαντικούς ομίλους ανάπτυξης ακινήτων κατά τη διάρκεια της περιόδου από τη δεκαετία του 1980 μέχρι την αρχή της οικονομικής κρίσης. Εμπνεύστηκαν, κατασκεύασαν και διαχειρίστηκαν έναν όγκο από εκατοντάδες κτίρια στην Αττική, από γραφεία και καταστήματα μέχρι εμπορικά κέντρα, αλλά δεν κατόρθωσαν να εξέλθουν της κρίσης αλώβητοι. Ο πρόσφατος αδόκητος θάνατος του Θεόδωρου Χαραγκιώνη, επικεφαλής του ομώνυμου ομίλου, αποτελεί αναμφίβολα ένα ακόμα πλήγμα για τον όμιλο, σε μια περίοδο που έμοιαζε να επιχειρεί να ανακάμψει. Αντίστοιχα, το μεγαλύτερο μέρος της ακίνητης περιουσίας της Ektasis Development εκποιήθηκε στις αρχές του 2021 από τους πιστωτές της, ενώ ακόμα και σήμερα στους πίνακες των πλειστηριασμών συναντά κανείς ακίνητα που ανήκαν κάποτε στο χαρτοφυλάκιο της Μπάμπης Βωβός.
Κοινός παρονομαστής
Παρ’ ότι κάθε εταιρεία κλήθηκε να διαχειριστεί διαφορετικά προβλήματα και κρίσεις, εντούτοις ο παρονομαστής είναι τελικά κοινός, καθώς με τον έναν ή τον άλλον τρόπο το χαρτοφυλάκιό τους συρρικνώθηκε και είτε κατέρρευσαν πλήρως, όπως η Μπ. Βωβός και η Ektasis Development, είτε επιβίωσαν, όπως η Χαραγκιώνης, αλλά χωρίς να έχουν τη δυναμική του παρελθόντος. Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι ο βασικός λόγος για την παραπάνω εξέλιξη είναι το μοντέλο λειτουργίας που υιοθέτησαν και οι τρεις όμιλοι. Συγκεκριμένα, η επιλογή της σημαντικής έκθεσης σε τραπεζικό δανεισμό για την ανάπτυξή τους και η σαφής προτίμηση της δημιουργίας ιδιόκτητων χαρτοφυλακίων ακινήτων προς διαχείριση κι εκμετάλλευση. Ο συνδυασμός αυτός άφησε τους ομίλους αυτούς έκθετους σε μια κρίση στην αγορά ακινήτων, όπως συνέβη δηλαδή στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης. Η μαζική αποχώρηση μισθωτών, η μείωση των ενοικίων και της αξίας των ακινήτων, τα οποία είχαν χρησιμοποιηθεί ως εγγυήσεις έναντι των δανείων των εταιρειών, δημιούργησαν μια πολύ δύσκολη συνθήκη, που τελικά οδήγησε στον οικονομικό μαρασμό και τις τρεις εταιρείες. Το γεγονός ότι τα χαρτοφυλάκια αυτά δεν αξιοποιούνταν μέσω ενός «οχήματος», όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, που έχουν ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς, λειτούργησε επίσης αρνητικά.
Η αρχή του τέλους
Στην περίπτωση της Μπ. Βωβός, αρχή του τέλους αποτέλεσε η αρνητική απόφαση του ΣτΕ, στις αρχές του 2009, με την οποία ανεστάλη η άδεια που είχε χορηγηθεί για την ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου στην περιοχή του Βοτανικού, σε μια συνολική ανάπλαση, που περιελάμβανε την ανέγερση του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού. Ήταν ένα έργο στο οποίο η τότε εισηγμένη είχε «ποντάρει τα ρέστα της», καθώς είχε δανειστεί κεφάλαια που ξεπερνούσαν τα 150 εκατ. ευρώ για την κατασκευή του εμπορικού. Λίγο αργότερα η οικονομική κρίση συμπαρέσυρε και την αγορά γραφείων, καθώς τα ενοίκια και οι αξίες μειώθηκαν έως και 50% σε μερικά χρόνια. Παρ’ ότι η εταιρεία προχώρησε σε επιλεκτικές πωλήσεις ακινήτων προς τους πιστωτές της, έναντι της διαγραφής χρεών, εν τέλει δεν κατόρθωσε ποτέ να ορθοποδήσει. Άλλωστε, ο όγκος του χρέους είχε φτάσει το δυσθεώρητο ύψος των 870 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2011. Στο απόγειό της η Μπ. Βωβός είχε φτάσει να ελέγχει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας της τάξεως του 1,2 δισ. ευρώ.
Η Ektasis Development, παρ’ ότι δεν υπήρξε ανάλογο μέγεθος, εντούτοις ακολούθησε παρόμοια πορεία, καθώς το μοντέλο λειτουργίας της δεν εμφάνιζε ιδιαίτερη διαφοροποίηση. Τα πρώτα προβλήματα έκαναν την εμφάνισή τους το 2008, καθώς ακυρώθηκαν κάποιες συμφωνίες ανάπτυξης ακινήτων, με την εταιρεία να καταθέτει αίτηση ένταξης στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικά λίγο αργότερα. Η εταιρεία είχε φτάσει να ελέγχει χαρτοφυλάκιο ύψους της τάξεως των 400 εκατ. ευρώ. Ακόμα κι όταν τέθηκε υπό ειδική διαχείριση πριν από μερικά χρόνια, η Ektasis είχε στην κατοχή της 31 ακίνητα, αξίας της τάξεως των 110 εκατ. ευρώ. Οι συνολικές της υποχρεώσεις τον Μάιο του 2018 ανέρχονταν σε 210 εκατ. ευρώ. Στις αρχές του 2021 πραγματοποιήθηκε πλειοδοτικός διαγωνισμός εκποίησης του χαρτοφυλακίου της εταιρείας, με το «φιλέτο» των εγκαταστάσεων της πρώην Kodak να εξαγοράζεται από το κοινό σχήμα της Noval Property ΑΕΕΑΠ και Brook Lane Capital, αντί 28,5 εκατ. ευρώ.
Διαφορετικά χαρακτηριστικά
Η περίπτωση του ομίλου Χαραγκιώνη εμφανίζει διαφορετικά χαρακτηριστικά, καθώς η εταιρεία παραμένει λειτουργική έως σήμερα, έχοντας μάλιστα κατορθώσει να διατηρήσει αρκετά ακίνητα εισοδήματος στην κατοχή της, προεξάρχοντος του κτιρίου Athens Capitol, στη συμβολή των οδών Ιουλιανού και Γ’ Σεπτεμβρίου. Εκεί στεγάζεται σήμερα το Ελληνικό Μουσείο Αυτοκινήτου, όπως επίσης και τα γραφεία της εταιρείας Sitel (εξυπηρέτηση πελατών). Σημαντική και θετική εξέλιξη για τον όμιλο υπήρξε η συμφωνία της Fortress, το 2019, με όλους τους πιστωτές του, για την εξαγορά μεγάλου μέρους του χρέους του ομίλου, ύψους της τάξεως των 200 εκατ. ευρώ. Ο επενδυτικός όμιλος λειτούργησε ως στρατηγικός επενδυτής, έχοντας συνδιαμορφώσει, από κοινού με την πλευρά Χαραγκιώνη, ένα σχέδιο ανάπτυξης κι αξιοποίησης σειράς ακινήτων της εταιρείας, αλλά και επιλεκτικών πωλήσεων. Η μεσολάβηση της πανδημίας ασφαλώς δεν βοήθησε στην ευόδωση του πλάνου αυτού, δεδομένου ότι ο όμιλος έχει σημαντική έκθεση σε εμπορικά καταστήματα, που δέχθηκαν και το σημαντικότερο πλήγμα από την υγειονομική κρίση.
Όπως είναι σαφές, το μοντέλο της ανάπτυξης κι εκμετάλλευσης ακινήτων δεν φαίνεται να λειτουργεί για τους developers στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αντιθέτως, λειτουργεί πολύ καλά για τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Σήμερα οι όμιλοι ανάπτυξης ακινήτων ακολουθούν εντελώς διαφορετική στρατηγική, αποφεύγοντας να διακρατούν τα ακίνητα που κατασκευάζουν, προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Dimand, η οποία δεν εκμισθώνει κανένα από τα ακίνητά της. Αντιθέτως, εφόσον εξασφαλίσει συμφωνίες μίσθωσης, προχωρεί στη συνέχεια στην πώληση των κτιρίων που δημιουργεί, ως ακίνητα εισοδήματος. Με τον τρόπο αυτόν εξασφαλίζει και τις απαιτούμενες υπεραξίες και ασφαλώς το κέρδος για την επένδυσή της. Σήμερα η Dimand έχει σε διάφορα στάδια σχεδιασμού και υλοποίησης 19 επιμέρους έργα, των οποίων η εκτιμώμενη αξία, όταν αναπτυχθούν, θα αγγίξει τα 915 εκατ. ευρώ.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
