THEPOWERGAME
Τα πρώτα «ρήγματα» προβλέπεται να εμφανίσει η αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2023, μετά από μια διετία έντονης ανάπτυξης. Σύμφωνα με τις προβλέψεις των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όπως αυτές περιγράφονται στις ετήσιες οικονομικές εκθέσεις τους, ο τομέας των κατοικιών αναμένεται να πληγεί περισσότερο.
Αντιθέτως, ισχυρές «αντοχές» απέναντι στο περιβάλλον υψηλών επιτοκίων και τις συνεχιζόμενες αβεβαιότητες λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, αναμένεται να καταγράψουν τα ξενοδοχειακά ακίνητα, τα «πράσινα» κτίρια γραφείων και τα logistics.
Όπως αναφέρει η Noval Property, «οι εξελίξεις της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας, ήτοι, η αύξηση των επιτοκίων, το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, έχουν επηρεάσει το επενδυτικό κλίμα, με εξαίρεση όμως τις επενδύσεις που λαμβάνουν χώρα σε prime assets (σύγχρονα και πράσινα γραφεία, νέες σύγχρονες εγκαταστάσεις αποθήκευσης με πράσινα χαρακτηριστικά, πολυτελείς κατοικίες, πολυτελές τουριστικό προϊόν).
»Εκτιμάται ότι οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς».
Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, στις τάσεις του έτους αλλά και μεσοπρόθεσμα, ως ενισχυμένοι κλάδοι, αποτυπώνονται οι χώροι σύγχρονων αποθηκών, ο τουρισμός και τα νέα και σύγχρονα κτίρια γραφείων, ενώ οι κατοικίες και το retail επηρεάζονται έντονα από τις πληθωριστικές πιέσεις και την άνοδο των επιτοκίων.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η εκτίμηση της Trastor. Η διοίκηση της τελευταίας επισημαίνει ότι το αυξημένο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος αλλά και η σταδιακή αύξηση των επιτοκίων προς αντιμετώπιση του πληθωρισμού προσφοράς, είναι παράγοντες που αναμένεται να επηρεάσουν την επενδυτική και οικοδομική δραστηριότητα το 2023.
Ωστόσο, η επίδραση αυτή δεν αναμένεται ομοιογενής σε όλους του κλάδους, καθώς διαφορετικές τάσεις και θεμελιώδη μεγέθη επικρατούν στους επιμέρους τομείς. Κλάδοι έντονα συνδεδεμένοι με εξωγενή και διαφοροποιημένη ζήτηση, όπως τα ξενοδοχεία, αναμένεται να συνεχίσουν να εμφανίζουν θετικό πρόσημο στις αξίες τους ενώ κλάδοι που επηρεάζονται έντονα από τη πιστωτική επέκταση και από το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, όπως οι κατοικίες, αναμένεται να εμφανίσουν επιβράδυνση στη ζήτησή τους.
Αντιθέτως, στον κλάδο των γραφείων και των εμπορικών αποθηκών, η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις κύριες τοποθεσίες εμπορικής δραστηριότητας. Ενδεικτικό στοιχείο της ανισορροπίας προσφοράς/ζήτησης σε νέους χώρους αποτελεί η ικανότητα των κατασκευαστών να μετακυλύουν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη και ιδιαίτερα σε κτίρια με σύγχρονες βιοκλιματικές προδιαγραφές, στοιχείο που ενισχύει την ανάγκη ανακατασκευής του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος, προκειμένου να αποφευχθεί μια διχοτόμηση της αγοράς. To γεγονός αυτό αποτυπώνεται και στην τάση ανανέωσης των υφιστάμενων μισθωτηρίων με έντονες αποκλίσεις σε σχέση με τα μισθώματα που επιτυγχάνονται σε νέα κτήρια.
Παράλληλα, ο τομέας των εμπορικών αποθηκών/logistics αναμένεται να συνεχίσει να απορροφά ισχυρές κεφαλαιακές ροές, καθώς η ζήτηση αυτοτροφοδοτείται από τις στρεβλώσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, της αύξησης του μεταφορικού κόστους και της ενίσχυσης του τομέα των διαδικτυακών πωλήσεων από τους εμπόρους. Ο κλάδος εμφανίζει την τελευταία πενταετία τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης ενοικίων (5,4%) αλλά και τη μεγαλύτερη πτώση των εισοδηματικών αποδόσεων, που ωστόσο συνεχίζουν να παραμένουν πάνω από 200 μονάδες βάσης υψηλότερες έναντι των αντίστοιχων ακινήτων του κλάδου στην Ευρωζώνη.
Ειδικά για τα logistics, η Noval συμπληρώνει ότι «όπως προκύπτει με βάση στοιχεία από την αγορά και τις διενεργούμενες συναλλαγές, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 €/τ.μ., τα μισθώματα μπορεί δε να ξεπεράσουν τα 5 €/τ.μ./μήνα ενώ οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα 7,0%.
»Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των logistics στην Ευρωπαϊκή Αγορά, σύμφωνα με έρευνες αγοράς διεθνών επενδυτικών οίκων, παραμένουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα (3-3,5%), το οποίο σε σχέση με την άνοδο των επιτοκίων και των κουπονιών των κρατικών ομολόγων, μετατοπίζει το ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών στην ελληνική αγορά, όπως ήδη αποτυπώνεται και στις πραγματοποιηθείσες συναλλαγές».
Η Prodea προσθέτει ότι ως κυριότερα σημεία που χρήζουν προσοχής για τον κλάδο, είναι η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους ακινήτων και η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού (Euribor). Από την άλλη πλευρά, η σημαντική αύξηση των ενοικίων σε σειρά κατηγοριών ακινήτων (π.χ. γραφεία και logistics), εξισορροπεί ως ένα βαθμό την όποια αύξηση του κατασκευαστικού κόστους.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
