THEPOWERGAME
Αν και ένας βαθμός ηρεμίας έχει επιστρέψει στις αγορές, η νευρικότητα επιμένει. Το «κυνήγι» από πλευράς επενδυτών, το οποίο είναι σε εξέλιξη αυτήν τη στιγμή, αφορά το ποιο είναι το επόμενο… κακό που μπορεί να βρει τις αγορές. Με λίγα λόγια, ποια είναι η πιθανή πηγή της επόμενης κρίσης, όπως σημειώνει η Capital Economics. Κατά την ίδια, αυτή εντοπίζεται στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.
Ιστορικά, τα προβλήματα στον τομέα των ακινήτων ήταν στο επίκεντρο μεγάλων κρίσεων, όπως τονίζει. Αυτό συνέβη πιο πρόσφατα στην παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007-08. Αλλά ίσχυε επίσης για την κρίση των αποταμιεύσεων και δανείων των ΗΠΑ στις δεκαετίες του 1980 και του 1990, τη δευτερογενή τραπεζική κρίση του Ηνωμένου Βασιλείου του 1973-1975 και -πηγαίνοντας ακόμα πιο πίσω- το Μεγάλο Κραχ του 1929.
Αυτό οφείλεται σε πολλά χαρακτηριστικά που διακρίνουν την ακίνητη περιουσία από άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Το πρώτο είναι ότι τα στεγαστικά δάνεια αποτελούν μεγάλο μέρος των περιουσιακών στοιχείων των τραπεζών -που σημαίνει ότι εάν μια κατάρρευση των τιμών των ακινήτων μετατρέψει τα ασφαλή τιτλοποιημένα δάνεια σε επισφαλή χρέη, αυτό έχει σημαντικό αντίκτυπο στην υγεία των ισολογισμών των τραπεζών. Τα δάνεια σε εμπορικά και οικιστικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το ένα τέταρτο των τραπεζικών περιουσιακών στοιχείων στις ΗΠΑ.
Ένα δεύτερο χαρακτηριστικό είναι ότι ο κλάδος των ακινήτων αποτελεί μεγάλο μέρος του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών (περίπου το 30% του καθαρού πλούτου στην περίπτωση των ΗΠΑ). Αντίστοιχα, η κατάρρευση των τιμών των ακινήτων έχει επίσης αντίκτυπο στους ισολογισμούς των νοικοκυριών.
Αυτά τα χαρακτηριστικά, όπως τονίζει η Capital Economics, σημαίνουν ότι εάν υποχωρήσουν οι τιμές των ακινήτων, υπάρχει κίνδυνος μετάδοσης των τριγμών από τις τράπεζες προς τα νοικοκυριά και από το χρηματοπιστωτικό σύστημα στην πραγματική οικονομία.
Αν και η Capital Economics αναμένει πτώση των τιμών των κατοικιών κατά 10%-20% στις περισσότερες μεγάλες αγορές, η μόχλευση των νοικοκυριών δεν είναι ανησυχητικά υψηλή και εκτιμά πως η πτώση των τιμών δεν θα προκαλέσει εκτεταμένα προβλήματα στο τραπεζικό σύστημα.
Ωστόσο, εάν ο τομέας των ακινήτων αποτελέσει πηγή βαθύτερων πιέσεων στο τραπεζικό σύστημα, το «κομμάτι» της αγοράς αυτής που μπορεί να στείλει σήματα συναγερμού είναι τα εμπορικά ακίνητα, όπως τονίζει. Αυτό αποτελεί και το επίκεντρο των ανησυχιών τις τελευταίες ημέρες, ιδιαίτερα στις ΗΠΑ, ωστόσο οι δεσμοί του κλάδου αυτού με το τραπεζικό σύστημα -που είναι η πραγματική πηγή ευπάθειας- δεν έχουν λάβει επαρκή προσοχή στη συζήτηση.
Οι τιμές όλων των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ έχουν μειωθεί κατά 4%-5% από τα υψηλά τους στα μέσα του 2022 και η Capital Economics αναμένει περαιτέρω πτώση 18%-20%.
Ωστόσο, από την προοπτική της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, το βασικό σημείο που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι ο δανεισμός σε εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ κυριαρχείται από τις μικρές και μεσαίες τράπεζες της χώρας. Ο δανεισμός σε εμπορικά ακίνητα αντιπροσωπεύει περίπου το 40% του συνόλου των δανείων από μικρότερες τράπεζες. Αυτές οι τράπεζες αντιπροσωπεύουν περίπου το 70% των ανεξόφλητων δανείων στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.
Το σημαντικό είναι ότι οι μικρότερες τράπεζες υφίστανται επίσης πίεση στην καταθετική τους βάση. Η άμεση εστίαση της αγοράς ήταν στον κίνδυνο φυγής καταθέσεων λόγω των ανησυχιών για την υγεία των τραπεζών μεσαίας κατηγορίας μετά την κατάρρευση της SVB, καθώς και οι ανησυχίες για ανασφάλιστες καταθέσεις που υπερβαίνουν το όριο των 250 χιλιάδων δολαρίων.
Αυτό, όμως, όπως προειδοποιεί η Capital Economics, έχει κρύψει ένα ευρύτερο πρόβλημα, το οποίο είναι ότι τα υψηλότερα επιτόκια προκαλούν μετατόπιση των κεφαλαίων από τις τραπεζικές καταθέσεις και προς τα αμοιβαία κεφάλαια της χρηματαγοράς (money market funds), καθώς τα επιτόκια των βραχυπρόθεσμων τίτλων αυξάνονται ταχύτερα από εκείνα των καταθέσεων εμπορικών τραπεζών.
Οι τράπεζες, συνεπώς, δεν έχουν πολλές επιλογές: είτε αυξάνουν τα επιτόκια καταθέσεων ακολουθώντας τη χρηματαγορά και προσπαθούν να διατηρήσουν τα κέρδη τους αυξάνοντας τα επιτόκια αναχρηματοδότησης δανείων, είτε συρρικνώνουν το ενεργητικό του ισολογισμού τους για να προσαρμόσουν μια μικρότερη καταθετική βάση. Είτε έτσι είτε αλλιώς, το γεγονός ότι οι μικρότερες τράπεζες κυριαρχούν στον δανεισμό σε εμπορικά ακίνητα σημαίνει ότι η χρηματοδότηση του κλάδου είναι πιθανό να περιοριστεί.
Όπως τονίζει η Capital Economics, αυτό είναι πιθανό να οδηγήσει στην ανάπτυξη ενός «φαύλου κύκλου», ενός doom loop, μεταξύ των μικρότερων τραπεζών και των εμπορικών ακινήτων, που οι ανησυχίες για την υγεία αυτών των τραπεζών οδηγεί σε φυγή καταθέσεων, η οποία αναγκάζει τις τράπεζες να ζητήσουν την αποπληρωμή των δανείων για εμπορικά ακίνητα, που στη συνέχεια επιταχύνει την κατάρρευση ενός κλάδου που αποτελεί βασικό μέρος της βάσης του ενεργητικού των τραπεζών και εντείνει τις ανησυχίες για την υγεία των τραπεζών γενικότερα.
Όπως καταλήγει η Capital Economics, αν και οι κίνδυνοι που απορρέουν από τον τομέα των ακινήτων είναι πολύ διαφορετικοί από αυτούς που είχαμε πριν από 15 χρόνια και οι συνέπειες είναι πιθανό να είναι πολύ λιγότερο επιζήμιες για την πραγματική οικονομία, τα εμπορικά ακίνητα -και οι διασυνδέσεις τους με μικρές και μεσαίες τράπεζες- σίγουρα κρούουν αυτήν τη στιγμή τον κώδωνα του κινδύνου για τις αγορές.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
