Αγορά ακινήτων: Οι προκλήσεις για το 2021

Θεμιστοκλής Μπάκας

Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις, είναι η αγορά ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης.

Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.

Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων είναι ορατές, καθώς το πρώτο εξάμηνο του 2020 σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ ολοκληρώθηκε με κάθετη πτώση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα κατά 50%, από 736,6 εκατ.€ το α’ εξάμηνο του 2019 σε 371,3 εκατ.€ αντίστοιχα το 2020.

Αγορά ακινήτων: Τα νέα δεδομένα

Τα δεδομένα αλλάζουν και εν μέσω πανδημίας του κορονοϊού, η κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη για άλλη μια φορά με μια υποκείμενη οικονομική κρίση, όπου ο ρυθμός και οι εν δυνάμει μειώσεις των αξιών θα καθοριστούν από πολλούς παράγοντες.

Τουρισμός 2021: Το τελευταίο τρίμηνο του 2020 και το πρώτο της επόμενης χρονιάς είναι οριστικά χαμένα για την τουριστική αγορά, στοχεύοντας πλέον στο β’ εξάμηνο του έτους και σε έσοδα που θα αγγίξουν το 50% σε σχέση με το 2019. Παράλληλα, σύμφωνα με την σχετική έκθεση η Fitch Ratings , μέχρι το 2024 θα πρέπει να περιμένει ο παγκόσμιος τουριστικός κλάδος για να επιστρέψει στο επίπεδο κρατήσεων του 2019, ενώ για το σκέλος των εσόδων ενδεχομένως η αναμονή να είναι ακόμα μεγαλύτερη.
Μικρή η εγχώρια ζήτηση : Δυστυχώς στη χώρα η εγχώρια ζήτηση για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης είναι σχεδόν ανύπαρκτη σε σχέση με τα προ μνημονιακά χρόνια.
Αδύναμο Τραπεζικό σύστημα: Το τραπεζικό σύστημα στη χώρα μας έχει το υψηλότερο ποσοστό δανειακών επισφαλειών στην Ευρωζώνη παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις. Παράλληλα, σύμφωνα με την έκθεση της Standard & Poor’s για την πορεία των ελληνικών τραπεζών, η παγκόσμια οικονομική επιβράδυνση και η επίδραση στους τομείς του τουρισμού και των υπηρεσιών της Ελλάδας αναμένεται να οδηγήσουν σε νέες εισροές μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Χορήγηση στεγαστικών δανείων: Ανασταλτικός παράγοντας η υψηλή ιδία συμμετοχή του δανειολήπτη. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων, ενώ πληρούν τις προδιαγραφές δανειοδότησης, δεν έχουν καταφέρει εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών να αποταμιεύσουν την ιδία συμμετοχή που σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει και το 30%-40% της αξίας του ακινήτου.
Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2019 διαμορφώθηκαν κοντά στα 500 εκατ. ευρώ έναντι 350 εκατ. ευρώ το 2018, ενώ το 2020 η χορήγηση δανείων ήταν με το «σταγονόμετρο» . Τα μεγέθη αυτά απέχουν κατά πολύ από την «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007 με συνολικές εκταμιεύσεις που ξεπέρασαν σε ετήσια βάση τα 16 δισ. ευρώ. Το μέσο στεγαστικό δάνειο των νέων εκταμιεύσεων κινήθηκε μεταξύ 60.000 και 65.000 ευρώ, όταν τα προ μνημονιακά χρόνια το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 110.000-120.000 €. Το 75% των νέων στεγαστικών αφορά ιδιόχρηση και σε ποσοστό 25% επί των νέων εκταμιεύσεων έγινε από δανειολήπτες που δανείσθηκαν για πρώτη φορά, με στόχο τη χρήση του ακινήτου ως πρώτη κατοικία. Η ίδια συμμετοχή κινήθηκε σε ποσοστό 50%-55%.
Επενδυτικά Funds ακινήτων: Εν μέσω του πρώτου lockdown, fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. Ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας, mall και students flats,, αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα και να μεταφέρει τα διαθέσιμα κεφάλαια στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη που ήδη δραστηριοποιούταν πριν εγκατασταθεί στη χώρα μας. Το συγκεκριμένο fund τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. €. Παράλληλα, funds που έχουν επενδύσει σε επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε κτίρια γραφειακών χώρων – ήδη μισθωμένα ως ακίνητα απόδοσης, επιθυμούν να προβούν σε πώληση αλλά δεν «μπορούν» . Η απόδοση του χαρτοφυλακίου τους δεν μπορεί να θεωρηθεί σταθερή διότι, είτε οι ενοικιαστές βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με τα funds για το ύψος του μισθώματος, είτε το μίσθωμα είναι μειωμένο λόγω covid-19 εκ του νόμου.
Αποδόσεις στο 8% ζητούν οι απομείναντες επενδυτές: Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8% – σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης των ακινήτων μεταξύ -20% και -30%.
Επενδυτικές ευκαιρίες – Γρήγορες αποδόσεις : Αποδόσεις ακόμη και 30%-40% σε 3-4χρόνια για όσους επένδυσαν στην κτηματαγορά του κέντρου των Αθηνών στα τέλη του 2015. Η κτηματαγορά είναι έτοιμη να προσφέρει και πάλι αυτές τις αποδόσεις ώστε να προσεγγίσει άμεσα το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Funds – Χαρτοφυλάκια ακινήτων: 22.300 ακίνητα περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που πωλήθηκαν ή πρόκειται να πωληθούν από τις Τράπεζες τους επόμενους μήνες σε επενδυτικά funds, τα οποία αναμένεται να διατεθούν στην αγορά, είτε μέσω απευθείας πωλήσεων είτε πλειστηριασμών, με ότι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των τιμών.
Golden visa:Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», η Ελλάδα έχει χορηγήσει 7.903 άδειες παραμονής σε επενδυτές ακινήτων έως τον Σεπτέμβριο του 2020, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον εκδηλώνεται από τους Βρετανούς. Από την αρχή του προγράμματος έως και τον Σεπτέμβριο του 2020, έχουν επενδύσει 5.869 Κινέζοι. Το σύνολο των αγοραπωλησιών και μάλιστα σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρα μας μπορούν να διατηρήσουν – στηρίξουν την εγχώρια κτηματαγορά.
Πλειστηριασμοί: Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες , ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορωνοϊού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στην διατήρηση των τιμών.
Τιμές Πώλησης: Για να μπορέσουν οι τιμές πώλησης οικιστικών ακινήτων να συνεχίσουν την αυξητικής τους τάση σε εθνικό επίπεδο και να διατηρηθούν, θα πρέπει να υπάρχουν αναπτυξιακά μέτρα που θα ενδυναμώσουν τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης που παραδοσιακά αποτελεί και τον βασικό αγοραστή κατοικίας με στόχο τη στέγαση. Πιέσεις θα παρατηρηθούν στις τιμές πώλησης επαγγελματικών ακινήτων και ιδιαίτερα σε καταστήματα εμπορικά και υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και σε ακίνητα μεγάλης ηλικίας ανάλογα με το προφίλ – την ανάγκη του εκάστοτε πωλητή. Όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα , οι τιμές θα παραμένουν σε σταθερά επίπεδα λόγω της μικρής διαθεσιμότητας.
Τιμές Ενοικίασης: Οι τιμές ενοικίασης θα πιεστούν ιδιαίτερα όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα και κυρίως τα εμπορικά καταστήματα και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ενώ οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών δεν θα επηρεαστούν άμεσα λόγω της υψηλής ζήτησης. Μείωση – ρύθμιση των οικιστικών μισθωμάτων, μπορεί να καταγραφεί αν η διάρκεια της νέας «κρίσης» μετατεθεί και στο β΄εξάμηνο του 2021 και παράλληλα δεν υπάρξουν μέτρα στήριξης της οικονομίας ή/και αναστολή εφαρμογής της έκπτωσης 40% του ενοικίου, που αποτελεί και τον βασικό παράγοντα διατήρησης των τιμών ενοικίασης σε υψηλά επίπεδα για την εποχή.

Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.

Η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα βαθιά και πρωτόγνωρη κρίση . Εν αναμονή των εξελίξεων.