Πλειστηριασμοί: Δύο ταχύτητες στους αγοραστές ακινήτων

Έντονη κινητικότητα καταγράφεται στην αγορά των πλειστηριασμών, γεγονός που έχει δημιουργήσει δύο ξεχωριστές κατηγορίες αγοραστών ακινήτων. Παρά την αυξημένη ζήτηση, η διαδικασία μεταβίβασης ενός ακινήτου παραμένει ιδιαίτερα χρονοβόρα, με τον χρόνο ολοκλήρωσης να εκτιμάται σε περίπου έναν χρόνο. Παράλληλα, αναμένεται ότι το επόμενο διάστημα οι εταιρείες διαχείρισης δανείων (servicers) θα διαθέσουν σημαντικό αριθμό κατοικιών στην αγορά, γεγονός που ενδέχεται να οδηγήσει σε μείωση των τιμών.

Ο Γιώργος Μούντης, managing partner της Delfi Partners & Company, δήλωσε στο powergame.gr ότι οι πλειστηριασμοί αποτελούν πλέον δημοφιλή επιλογή τόσο για ιδιώτες, όσο και για επενδυτές. Σύμφωνα μάλιστα με τον ίδιο: «Η αγορά των ακινήτων από πλειστηριασμούς χωρίζεται σε δύο βασικές κατηγορίες αγοραστών. Από τη μία, στην περιφέρεια οι περισσότεροι αγοραστές είναι Έλληνες, οι οποίοι ενδιαφέρονται είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε για επαγγελματική χρήση, όπως τα βιομηχανικά ακίνητα. Από την άλλη, στα μεγάλα αστικά κέντρα και τα νησιά το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές, ιδιαίτερα από την Κύπρο, το Ισραήλ, τον Λίβανο και την Πολωνία, ενώ για πολυτελείς κατοικίες υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από Αμερικανούς και Βρετανούς. Τα ακίνητα, μάλιστα, που καταλήγουν στους επενδυτές, οι οποίοι τα ανακαινίζουν, συχνά πωλούνται σε υψηλότερες τιμές λόγω των εξόδων ανακαίνισης».

Όπως προσθέτει, «οι ξένοι επενδυτές έχουν κατανοήσει καλύτερα την έννοια του πλειστηριασμού, ενώ στην επαρχία οι πιο κλειστές κοινωνίες αντιμετωπίζουν δυσκολίες, καθώς στους Έλληνες κυριαρχεί μια νοοτροπία που καθυστερεί την ανάπτυξη της εν λόγω αγοράς. Οι γόνιμοι πλειστηριασμοί, πάντως, παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, γύρω στο 20%, κυρίως λόγω των αυθαιρεσιών που υπάρχουν στα ακίνητα, αλλά και των συχνών ανακοπών που καθυστερούν τη διαδικασία».

Το μεγαλύτερο απόθεμα ακινήτων προς πλειστηριασμό, σύμφωνα με τον ίδιο, «βρίσκεται στην επαρχία, καθώς ό,τι βγαίνει στο κέντρο της Αθήνας εξαφανίζεται άμεσα. Ωστόσο, η διαδικασία ωρίμανσης των ακινήτων είναι χρονοβόρα, καθώς απαιτεί τουλάχιστον πέντε μήνες για να ολοκληρωθεί και σχεδόν άλλους 4 με 5 μήνες για να μεταβιβαστεί το ακίνητο. Αυτό αποτελεί μεγάλο εμπόδιο για τους επενδυτές. Στην Κύπρο η διαδικασία μεταβίβασης ολοκληρώνεται σε έναν μήνα, και με την υιοθέτηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας αναμένεται να γίνει πιο γρήγορη, με στόχο να περιοριστεί στις δύο εβδομάδες, όπως συμβαίνει στην Αγγλία». Με τον ίδιο να επισημαίνει ακόμη την ανάγκη να αναμορφωθούν το Κτηματολόγιο, οι πολεοδομίες και οι Δήμοι, καθώς και το φορολογικό σύστημα, προκειμένου να διευκολυνθεί η διαδικασία και να προσελκυσθούν περισσότεροι επενδυτές στην αγορά ακινήτων.

Ο managing partner της Delfi Partners επισημαίνει επίσης ότι οι εταιρείες διαχείρισης δανείων (servicers) βρίσκονται υπό πίεση να διαθέσουν ακίνητα μέσω πλειστηριασμών ή διαδικασιών τιτλοποίησης, γεγονός που αναμένεται να οδηγήσει σε μείωση των τιμών. Ο κ. Μούντης τονίζει ότι οι servicers θα πρέπει να προσαρμόσουν τις στρατηγικές τους λόγω του υψηλού όγκου ακινήτων που διαχειρίζονται, αφού το υπάρχον απόθεμα είναι τεράστιο και οι πιέσεις για πώληση αυξάνονται.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Delfi Partners, η τελευταία 5ετία χαρακτηρίστηκε από έντονες εξελίξεις στο ζήτημα των πλειστηριασμών, καθώς η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να υφίσταται τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης και της αδυναμίας αποπληρωμής στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων. Με βάση τα στοιχεία, ο συνολικός αριθμός των πλειστηριασμών που ξεκίνησαν την παραπάνω περίοδο ανήλθε σε 142.711, αν και δεν ολοκληρώθηκαν επιτυχώς όλοι.

Όσον αφορά την κατηγοριοποίηση των περιουσιακών στοιχείων που τέθηκαν σε πλειστηριασμό, διαπιστώνεται πως η μεγαλύτερη αναλογία αφορά κατοικίες, οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 38% του συνόλου. Η τάση αυτή ήταν αναμενόμενη, καθώς η παγκόσμια οικονομική κρίση προκάλεσε αύξηση των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, οδηγώντας σε πλειστηριασμούς ιδιωτικών κατοικιών. Τα οικόπεδα, με ή χωρίς κτίσμα, αντιπροσωπεύουν το 22% των πλειστηριασμών, ενώ οι αποθήκες και οι χώροι στάθμευσης καλύπτουν το 9% και 8% αντίστοιχα. Τα καταστήματα αποτελούν το 7% του συνόλου, ενώ το υπόλοιπο 16% αφορά άλλες κατηγορίες ακινήτων.

Οι κυριότεροι επισπεύδοντες των πλειστηριασμών είναι οι συστημικές τράπεζες, καθώς και τα οχήματα ειδικού σκοπού (SPVs), που διαχειρίζονται τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Την πρώτη θέση κατέχει η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος, έχοντας κινήσει 23.137 πλειστηριασμούς, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 12% του συνόλου. Ακολουθούν η Τράπεζα Πειραιώς με 17.496 πλειστηριασμούς (9%) και η Alpha Bank με 14.267 πλειστηριασμούς (7%). Η εταιρεία DoValue Hellas, η οποία εξειδικεύεται στη διαχείριση «κόκκινων» δανείων, έχει δρομολογήσει 10.868 πλειστηριασμούς (5%), ενώ ακολουθούν οι Galaxy II Funding DAC – Cepal Hellas με 9.781 πλειστηριασμούς (5%) και Sunrise I NPL Finance DAC – Intrum Hellas με 9.077 (5%). Η Eurobank έχει κινήσει 7.504 πλειστηριασμούς (4%), ενώ η Cepal Hellas μετρά 6.015 (3%). Τέλος, τα Mexico Finance DAC – DoValue Hellas και Cairo No 2 Finance DAC – DoValue Hellas έχουν δρομολογήσει 5.618 και 5.277 πλειστηριασμούς αντίστοιχα, καλύπτοντας από 3% του συνόλου. Συνολικά, οι παραπάνω δέκα επισπεύδοντες ευθύνονται για το 76% των πλειστηριασμών που πραγματοποιήθηκαν την περίοδο 2018-2023.

Σε ό,τι αφορά την αποτελεσματικότητα των πλειστηριασμών, εξετάστηκε το ποσοστό ολοκλήρωσης των διαδικασιών από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες. Η Τράπεζα Πειραιώς είχε 10.756 επιτυχώς ολοκληρωμένους πλειστηριασμούς, αριθμός που αντιστοιχεί στο 33% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών, αλλά με ποσοστό επιτυχίας μόλις 8% σε σχέση με όσους ξεκίνησαν. Η Εθνική Τράπεζα ολοκλήρωσε 9.892 πλειστηριασμούς (30%), με αντίστοιχο ποσοστό επιτυχίας 7%. Η Alpha Bank είχε 7.973 ολοκληρωμένους πλειστηριασμούς (24%) με ποσοστό επιτυχίας 6%, ενώ η Eurobank είχε 4.418 (13%) με ποσοστό επιτυχίας 3%. Συνολικά, μόλις το 23% των πλειστηριασμών που δρομολογούνται από τις τράπεζες ολοκληρώνονται επιτυχώς, γεγονός που αποκαλύπτει τα εμπόδια και τις καθυστερήσεις που εξακολουθούν να υπάρχουν στη διαδικασία.

Ένα ιδιαίτερα κρίσιμο ζήτημα είναι η σχέση των πλειστηριασμών με το συνολικό οικιστικό απόθεμα της χώρας. Στην Ελλάδα υπάρχουν συνολικά 4.432.000 κατοικίες, εκ των οποίων 28.398 έχουν εκποιηθεί μέσω πλειστηριασμού κατά την περίοδο αναφοράς. Το ποσοστό αυτό μεταφράζεται σε μόλις 0,64% του συνολικού αριθμού κατοικιών ή, αλλιώς, έξι στις 1.000 κατοικίες.

Η συγκεκριμένη αναλογία μπορεί να αξιοποιηθεί ως ένας έμμεσος δείκτης της οικονομικής σταθερότητας και της χρηματοοικονομικής υγείας των ελληνικών νοικοκυριών. Ένα υψηλό ποσοστό εκποιήσεων θα υποδήλωνε αυξημένες οικονομικές δυσκολίες, αδυναμία αποπληρωμής δανείων και έντονη πίεση στις κοινωνικές και στεγαστικές συνθήκες. Αντίθετα, το χαμηλό ποσοστό εκποιήσεων που καταγράφεται έως σήμερα ενδέχεται να υποδηλώνει μια πιο ανθεκτική οικονομία και μια σχετική σταθερότητα στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, η εξέλιξη αυτού του δείκτη τα επόμενα χρόνια θα είναι κρίσιμη για την αποτύπωση της πορείας της οικονομίας και της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα.

Συνοψίζοντας, οι πλειστηριασμοί στην Ελλάδα αποτελούν ένα φαινόμενο που βρίσκεται σε συνεχή εξέλιξη, με τις τράπεζες και τα SPVs να παίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαδικασία. Παρά τον υψηλό αριθμό των πλειστηριασμών που δρομολογούνται, η αποτελεσματικότητά τους παραμένει περιορισμένη, καθώς μόνο ένας στους τέσσερις ολοκληρώνεται με επιτυχία. Την ίδια στιγμή, το χαμηλό ποσοστό εκποιημένων κατοικιών δείχνει ότι, παρά τις προκλήσεις, η αγορά ακινήτων δεν έχει υποστεί ακραίες αναταράξεις. Ωστόσο, οι τάσεις αυτές αναμένεται να μεταβληθούν τα επόμενα χρόνια, καθώς η διαδικασία εξυγίανσης των τραπεζών προχωρεί και το μερίδιο των SPVs στους πλειστηριασμούς αυξάνεται.

Διαβάστε επίσης

Χρηματιστήριο: Συνεχίζει σε νέα υψηλά 14 ετών

Σούπερ μάρκετ: Πλάτη στις τιμές ζητεί ο Θεοδωρικάκος, τι απαντά η βιομηχανία

Τα μηνύματα των φορέων της αγοράς ενέργειας προς την Κομισιόν

Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!