Ακίνητα: 5 ερωταπαντήσεις για τον ΝΟΚ

Οικοδομές - Νεόδμητα ακίνητα © Eurokinissi

Η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με τα ευεργετήματα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις και αναστάτωση στην αγορά ακινήτων και τον κατασκευαστικό κλάδο. Η ακύρωση των κινήτρων που προέβλεπε ο ΝΟΚ έχει δημιουργήσει ανησυχία τόσο στους Έλληνες κατασκευαστές όσο και στους ξένους επενδυτές, οι οποίοι εμφανίζονται διστακτικοί για τη συνέχιση της δραστηριότητάς τους στην Ελλάδα.

Ας δούμε αναλυτικά πως διαμορφώνεται η κατάσταση μέσα από πέντε ερωτήσεις – απαντήσεις :

Τι προβλέπει η απόφαση του ΣτΕ;

Σύμφωνα με την απόφαση, κρίνονται αντισυνταγματικές οι διατάξεις του ΝΟΚ, που επέτρεπαν την επαύξηση της δομήσιμης επιφάνειας με αντάλλαγμα τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και την ανάπτυξη χώρων πρασίνου. Επίσης, το ΣτΕ έκρινε ότι αντιβαίνει στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών), των 35 τ.μ. κύριας χρήσης στο δώμα και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Ωστόσο, διατηρείται η εξαίρεση των έρκερ και των κλιμακοστασίων από τον συντελεστή δόμησης. Παρότι η απόφαση αποτελεί πλήγμα για τους επενδυτές και τους κατασκευαστές, η κυβέρνηση διαμηνύει ότι τα κίνητρα αυτά μπορούν να επανέλθουν, αρκεί να ενταχθούν στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής και όχι να εφαρμόζονται οριζόντια, όπως γινόταν μέχρι σήμερα.

Πώς προσδιορίζεται η έναρξη εργασιών;

Η απόφαση του ΣτΕ ξεκαθαρίζει επίσης το τι θεωρείται έναρξη εργασιών, ώστε να αποφεύγονται παρερμηνείες και κενά στον νόμο. Συγκεκριμένα, έναρξη υλοποίησης μιας οικοδομικής άδειας θεωρούνται οι εργασίες εκσκαφής, οι οποίες πρέπει να αποδεικνύονται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως:

Γνωστοποίηση στις αρμόδιες διοικητικές αρχές
Ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στον ΕΦΚΑ

Ωστόσο, η απόφαση του ΣτΕ ορίζει ως καταληκτική ημερομηνία την 11η Δεκεμβρίου 2024, ανεξαρτήτως του τι προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία. Δεν διευκρινίζεται επίσης η τύχη των αναθεωρημένων αδειών έργων που έχουν ήδη ξεκινήσει, γεγονός που δημιουργεί περαιτέρω νομική αβεβαιότητα. Επίσης, δεν θα μπορούν να χτίσουν άδειες για τις οποίες έχουν γίνει προσφυγές, ακόμα κι αν έχουν ξεκινήσει οι σχετικές εργασίες, εφόσον φυσικά τα αντίστοιχα δικαστήρια δικαιώσουν τους προσφεύγοντες.

Πόσες οικοδομικές άδειες επηρεάζονται και τι θα κάνει το ΥΠΕΝ;

Σύμφωνα με τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Θοδωρή Σκυλακάκη, περίπου 14.000 εκκρεμείς οικοδομικές άδειες επηρεάζονται από την απόφαση του ΣτΕ. Το ΥΠΕΝ εξετάζει τρόπους για να αντιμετωπίσει τις επιπτώσεις της απόφασης, καθώς αναμένεται να υπάρξουν προσφυγές από θιγόμενους πολίτες και κατασκευαστές, οι οποίοι ενδέχεται να διεκδικήσουν αποζημιώσεις από το κράτος.

Η κυβέρνηση ετοιμάζει νομοθετική πρωτοβουλία που θα ξεκαθαρίσει τι θα ισχύσει για τα κτίρια που έχουν ήδη λάβει άδειες ή βρίσκονται υπό κατασκευή. Σε κάθε περίπτωση, η αγορά βρίσκεται σε αναμονή για τις επόμενες κινήσεις της πολιτείας.

Υπάρχουν και άλλες προσφυγές για άλλες διατάξεις του ΝΟΚ;

Η αβεβαιότητα δεν σταματά εδώ, καθώς το ΣτΕ έχει μπροστά του και άλλες προσφυγές που αφορούν επιπλέον διατάξεις του ΝΟΚ. Στο στόχαστρο βρίσκονται ρυθμίσεις που αφορούν τα υπόσκαφα κτίσματα, την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος για τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης και άλλες κρίσιμες πολεοδομικές διατάξεις.

Η πιθανότητα να κριθούν αντισυνταγματικές και άλλες διατάξεις καθιστά εξαιρετικά δύσκολη τη μελέτη και έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Το ενδεχόμενο ακυρώσεων στο μέλλον δημιουργεί σοβαρό πρόβλημα στην ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς δεν υπάρχει πλέον ένας σταθερός κανονισμός, που να μπορεί να χρησιμοποιηθεί με ασφάλεια.

Τι στάση τηρεί η αγορά και ποια είναι τα επόμενα βήματα;

Η απόφαση του ΣτΕ έχει προκαλέσει μεγάλη αναταραχή στις σχέσεις της κυβέρνησης με τους ξένους επενδυτές. Πολλοί από αυτούς, που είχαν ήδη προχωρήσει σε σημαντικές αγορές και κατασκευαστικά έργα, πλέον αναθεωρούν τα σχέδιά τους, λόγω της νομικής αβεβαιότητας. Ορισμένοι έχουν ήδη διακόψει τις αγορές τους, φοβούμενοι ότι νέα πολεοδομικά κενά θα μπορούσαν να πλήξουν την επένδυσή τους. Παράλληλα, η απόφαση επηρεάζει την προσφορά ακινήτων στην αγορά. Η μείωση της δόμησης συνεπάγεται περιορισμό της προσφοράς, γεγονός που αναμένεται να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων. Οι εξελίξεις αυτές ενισχύουν την αβεβαιότητα και θέτουν σε κίνδυνο τη σταθερότητα του κατασκευαστικού κλάδου και της αγοράς ακινήτων συνολικά.

Συμπερασματικά η απόφαση του ΣτΕ να κρίνει αντισυνταγματικά τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ δημιουργεί έναν νέο κύκλο αβεβαιότητας για τον κατασκευαστικό κλάδο και την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Οι επιπτώσεις είναι πολλαπλές, καθώς επηρεάζονται χιλιάδες οικοδομικές άδειες, ενώ παράλληλα ενισχύεται η ανασφάλεια για τις επενδύσεις στον κλάδο. Η κυβέρνηση καλείται να δώσει άμεσες και σαφείς λύσεις, είτε μέσω νέας πολεοδομικής νομοθεσίας είτε μέσω διοικητικών διευκρινίσεων, προκειμένου να αποτραπούν περαιτέρω αναταράξεις.

Διαβάστε επίσης

Οι κρυμμένες υπεραξίες των ελληνικών λιμανιών

Το 41%, οι μετρήσεις & το σοκ στο Μαξίμου από την κραυγή για τα Τέμπη

Πώς είδε η ενεργειακή αγορά της Ευρώπης το Σύμφωνο Ανταγωνιστικότητας