THEPOWERGAME
Οι αποδόσεις των γραφείων στην Ευρώπη αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 5 μονάδες βάσης στο 4,90% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024, αισθητά χαμηλότερα από τις +17 μονάδες βάσης το προηγούμενο τρίμηνο, καθώς οι αποδόσεις αρχίζουν να σταθεροποιούνται. Σύμφωνα με έρευνα της Savills, η Κοπεγχάγη (+25 μ.β.), το Μάντσεστερ (+25 μ.β.), η Βαρκελώνη (+15 μ.β.), το Μιλάνο (+15 μ.β.), η Μαδρίτη (+15 μ.β.), το Βερολίνο (+10 μ.β.), η Κολωνία (+10 μ.β.) και το Αμβούργο (+10 μ.β.) κινήθηκαν πάνω από τον μέσο όρο το α’ τρίμηνο του 2024.
Από το 1ο τρίμηνο του 2022 οι αποδόσεις των προνομιούχων ακινήτων έχουν μειωθεί κατά μέσο όρο κατά 155 μονάδες βάσης, υποδηλώνοντας μια μέση επίπτωση των αποδόσεων στις αξίες κεφαλαίου της τάξης του -31%, σημειώνουν οι αναλυτές, υπογραμμίζοντας ότι «η αποκλιμάκωση των αποδόσεων στις πρώτες κατηγορίες γραφείων αρχίζει να επιβραδύνεται, με τις βασικές αγορές να είναι πλέον υποτιμημένες».
Αναλύοντας την τιμολόγηση της αγοράς σε θεμελιώδη βάση, τα ευρωπαϊκά γραφεία παραμένουν σε περιοχή εύλογης αξίας. Ωστόσο, η μικρή προς τα έξω κίνηση των αποδόσεων των πρώτων κατηγοριών γραφείων αντισταθμίστηκε από τις υψηλότερες αποδόσεις των κρατικών ομολόγων το πρώτο τρίμηνο του 2024 και, ως εκ τούτου, απαιτείται περαιτέρω προσαρμογή της κεφαλαιακής αξίας κατά -8% για να ευθυγραμμιστούν τα μέσα ευρωπαϊκά γραφεία πρώτης κατηγορίας με τη βασική τους αξία.
Δεν ισχύει, όμως, το ίδιο για όλες τις πόλεις. Σύμφωνα με τους αναλυτές, τα γραφεία της Μαδρίτης εμφανίζονται υποτιμημένα, δεδομένων των σχετικά υψηλότερων αποδόσεων των κρατικών ομολόγων πριν από το 2022 και των ανθεκτικών προοπτικών αύξησης των ενοικίων. Την ίδια στιγμή οι βασικές αγορές του Βερολίνου, του Άμστερνταμ, του Μονάχου και του Παρισιού εμφανίζονται δίκαια τιμολογημένες, σε σχέση με την τιμολόγηση κατά τη διάρκεια του 2017-21, δεδομένου του βαθμού στον οποίο οι αποδόσεις έχουν αποσυμπιεστεί τα τελευταία δύο χρόνια. Αντίθετα, το Βουκουρέστι και η Κοπεγχάγη εμφανίζονται σε πλήρως τιμολογημένη περιοχή. Ωστόσο, υπήρχε ήδη μεγάλη διαφορά αποδόσεων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα πριν από τις αυξήσεις των επιτοκίων, οπότε πολύ περαιτέρω κίνηση των αποδόσεων προς τα έξω φαίνεται απίθανη.
Οι αναλυτές υπογραμμίζουν ότι η πτώση των επιτοκίων θα βοηθήσει τον κλάδο των γραφείων στην Ευρώπη. Επικαλούνται, μάλιστα, πρόβλεψη της Capital Economics για μείωση επιτοκίων κατά 125 μονάδες βάσης στο 2,75% έως το τέλος του 2024, με περαιτέρω μείωση κατά 50 μονάδες βάσης έως τα μέσα του 2025. Για τη Μεγάλη Βρετανία η πρώτη μείωση επιτοκίων αναμένεται το δεύτερο τρίμηνο, με τα επιτόκια να μειώνονται κατά 75 μονάδες βάσης στο 4,50% έως το τέλος του 2024, με περαιτέρω μείωση κατά 100 μονάδες βάσης το 2025.
Τα στοιχεία της MSCI δείχνουν ότι οι ευρωπαϊκές επενδύσεις σε γραφεία μειώθηκαν κατά 45% σε ετήσια βάση σε 7,6 δισ. ευρώ κατά το α’ τρίμηνο του 2024, καθώς διαψεύστηκαν οι προσδοκίες για την πρώτη μείωση επιτοκίων απο την ΕΚΤ. Οι πωλητές επισημαίνουν τις επικείμενες μειώσεις των επιτοκίων και αναμένουν ανάκαμψη των αξιών κεφαλαίου, ενώ οι αγοραστές δίνουν έμφαση στα υψηλότερα επίπεδα πληθωρισμού στις ΗΠΑ και την επιφυλακτικότητα της ΕΚΤ όσον αφορά τις μειώσεις των επιτοκίων, ως ευκαιρία για αγορά με έκπτωση. Ως εκ τούτου, η διαφορά μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει διευρυνθεί από την αρχή του έτους.
Πατήστε ΕΔΩ για να δείτε ολόκληρη την έκθεση της Savills
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
