THEPOWERGAME
Λιγότερες αγοραπωλησίες και «φρένο» στις αυξήσεις στις τιμές ακινήτων, φαίνεται πως θα είναι το νέο «καθεστώς» στην αγορά κατοικίας, τουλάχιστον με βάση τις συνθήκες που έχουν αρχίσει να διαμορφώνονται από τις αρχές του έτους στην αγορά κατοικίας. Πρόκειται για μια «υγιή» εξέλιξη, ειδικά εφόσον σταθεροποιηθούν οι αξίες, τόσο των νεόδμητων όσο και των μεταχειρισμένων κατοικιών, μετά τον «φρενήρη» ρυθμό αύξησης της περιόδου 2021-2023.
Με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά τη διάρκεια της τριετίας αυτής οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν κατά σχεδόν 40% κατά μέσο όρο, ενώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια, αλλά και το κέντρο της Αθήνας, οι αυξήσεις εκτιμάται ότι ήταν ακόμα υψηλότερες και προσέγγισαν ακόμα και το 50%-60% για τα ποιοτικότερα ακίνητα. Πρόκειται για μια αλματώδη άνοδο, που, όπως έχει αρχίσει πλέον να γίνεται εμφανές, είναι όλο και δυσκολότερο να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, ιδίως όσοι προέρχονται από την εγχώρια αγορά.
Η δυσκολία αυτή έχει ενταθεί ήδη από το τέλος του 2022 και λόγω της αλλαγής της νομισματικής πολιτικής και της εκτόξευσης των επιτοκίων δανεισμού, σε συνδυασμό και με τις πολιτικές των εγχώριων τραπεζικών ιδρυμάτων, που έχουν διατηρήσει σε πολύ αυστηρό επίπεδο τα κριτήρια χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, «στραγγίζοντας» κι άλλο την αγορά κατοικίας από ρευστότητα κι επομένως περιορίζοντας την αγοραστική δύναμη των ενδιαφερόμενων αγοραστών. Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς ακινήτων, ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό δεν είναι δυνατόν να χρηματοδοτήσει με ίδια κεφάλαια π.χ. το 50%-60% της αξίας ενός ακινήτου, δηλαδή να έχει διαθέσιμη ρευστότητα της τάξης των 100.000 ευρώ για ένα σπίτι που κοστίζει 200.000 ευρώ.
Πρόσφατα, μάλιστα, η ΤτΕ έσπευσε να αλλάξει τις κατευθυντήριες οδηγίες της προς τις τράπεζες, δίνοντας με τον τρόπο αυτόν ένα «μήνυμα» στην αγορά, ότι θα πρέπει να ενισχυθούν οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΤτΕ, τα υφιστάμενα στεγαστικά που έχουν χορηγήσει οι τράπεζες έχουν χρηματοδοτήσει το 61,6% της αξίας των κατοικιών, αλλά σχεδόν 1 στα 3 δάνεια αφορά χρηματοδότηση σε ποσοστό κάτω του 50% της αξίας του ακινήτου που αποκτήθηκε. Αντίστοιχα, με βάση τις εγκρίσεις που έχουν δοθεί, η μηνιαία δόση που διαμορφώνεται δεν ξεπερνά το 24,2% του εισοδήματος του δανειολήπτη, ποσοστό που κρίνεται πολύ χαμηλό.
Αλλαγές από το 2025
Αυτό επιβεβαιώνεται και από την πρόσφατη απόφαση της ΤτΕ, βάσει της οποίας τα όρια χρηματοδότησης διαμορφώνονται σε πολύ υψηλότερο επίπεδο. Συγκεκριμένα, από 1/1/2025 οι τράπεζες θα μπορούν να χρηματοδοτούν έως το 80%-90% της αξίας της κατοικίας, ενώ θα επιτρέπουν δόσεις που θα ανέρχονται έως 40%-50% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη, δηλαδή σχεδόν διπλάσιο από το τρέχον επίπεδο που χορηγούν οι τράπεζες. Ασφαλώς, αυτό δεν σημαίνει ότι αίφνης κάθε δάνειο θα πρέπει να αγγίζει και το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο, πλην όμως συνιστά μια προτροπή στο να χαλαρώσουν τα πιστοληπτικά κριτήρια. Μάλιστα, η ΤτΕ αναφέρει ότι αυτά θα πρέπει πιο ελαστικά για τους νέους δανειολήπτες, έναντι των υφιστάμενων δανειοληπτών.
Σε πρόσφατη ανάλυσή του για την αγορά κατοικίας, ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επικεφαλής του ομίλου εταιρειών MORE Group, ανέφερε ότι «οι αγοραστές δεν δείχνουν διατεθειμένοι/δεν βρίσκουν τρόπο να ακολουθήσουν τον τρελό ρυθμό αυξήσεων των τιμών. Το 2023, το πρόγραμμα “Σπίτι Μου”, παρά τις καλές του προθέσεις, είχε αποτέλεσμα να αυξηθεί τεχνητά η ζήτηση για παλιά ακίνητα. Αφαιρώντας από την εξίσωση αυτήν τη στρέβλωση που δημιουργήθηκε και χωρίς ευκολία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό, φαίνεται πως όσοι ενδιαφέρονται για αγορά ακινήτου έως τις 350.000 ευρώ, που αποτελούν και την μεγάλη πλειονότητα, φαίνεται πως είναι αισθητά πιο συγκρατημένοι από τις αρχές του 2024 και μέχρι σήμερα». Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, είναι πολλά τα παραδείγματα ανθρώπων που αναζητούν κατοικία επί εβδομάδες σε μια περιοχή, αλλά προχωρούν σε αγορά μόνο όταν η τιμή κινείται εντός των ορίων της συγκεκριμένης περιοχής.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η ελληνική πραγματικότητα σήμερα είναι ότι οι τράπεζες είναι πιο «σφιχτές απ’ όσο διαφημίζουν», τη στιγμή που ο αριθμός των φυσικών προσώπων που είναι αξιόχρεοι δεν πρέπει να υπερβαίνει τις μερικές εκατοντάδες χιλιάδες (και οι περισσότεροι από αυτούς δεν έχουν λόγο να ζητήσουν δάνειο). Ακόμα όμως κι αν κάποιος καταφέρει να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο, τα επιτόκια είναι υψηλά. Οι λόγοι αυτοί εξηγούν τη μείωση της ζήτησης για αγορά κατοικίας από τις αρχές του έτους.
Εξαίρεση στα παραπάνω θα αποτελέσουν οι αγοραπωλησίες που θα γίνουν έως το τέλος Αυγούστου από τους επενδυτές από τρίτες χώρες, μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα». Οι νέες αλλαγές με την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 800.000 ευρώ έχουν κινητοποιήσει για δεύτερο διαδοχικό έτος τους επενδυτές, καθώς έχει γίνει αντιληπτό ότι το πρόγραμμα βαδίζει προς το «σιωπηρό» τέλος του, κάτι που σημαίνει ότι κλείνει πλέον και το «παράθυρο» για νέες αγορές, μόλις τεθούν σε ισχύ οι σχεδιαζόμενες αλλαγές, κάτι που προγραμματίζεται για τις 30 Σεπτεμβρίου του τρέχοντος έτους, εκτός κι αν υιοθετηθεί η πρόταση που έχει καταθέσει η αντιπολίτευση για επίσπευση της περιόδου «χάριτος».
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
