THEPOWERGAME
Καλά «οχυρωμένη» απέναντι στην «καταιγίδα», που έχει ξεσπάσει στη διεθνή αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, καταστήματα και logistics), εμφανίζεται η εγχώρια αγορά ακινήτων, καθώς δεν εμφανίζει την ίδια έκθεση απέναντι στον κίνδυνο των υψηλών επιτοκίων. Επίσης, σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και το γεγονός ότι η ελληνική αγορά βρίσκεται σε εντελώς διαφορετικό σημείο του αναπτυξιακού της κύκλου, καθώς μόλις πριν από μερικά χρόνια εξήλθε της πρόσφατης κρίσης, με αποτέλεσμα η ζήτηση να παραμένει ακόμα υψηλή.
Κατά το πρώτο φετινό τρίμηνο, οι επενδύσεις στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων υποχώρησαν στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 11 ετών, καθώς δεν ξεπέρασαν τα 36,5 δισ. ευρώ. Πρόκειται για μια ετήσια μείωση της τάξεως του 62%. Μάλιστα, ο τομέας των γραφείων κατέγραψε την χειρότερη επίδοσή του διαχρονικά, με βάση τον αριθμό των κτιρίων που πωλήθηκαν, ενώ η αξία των συναλλαγών δεν ξεπέρασε τα 10,8 δισ. ευρώ, μέγεθος που ήταν το χαμηλότερο των τελευταίων 13 ετών. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται αφενός μεν στην εκτόξευση του κόστους δανεισμού, που έχει περιορίσει την «όρεξη» των επενδυτών για νέες αγορές, αφετέρου δε στη σημαντική μείωση της ζήτησης για κτίρια γραφείων, αλλά και της επισκεψιμότητας των εμπορικών κέντρων.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με εκτιμήσεις της AEW, ενός από τους μεγαλύτερους ομίλους διαχείρισης ακινήτων παγκοσμίως, με συνολικά κεφάλαια υπό διαχείρισης ύψους 85 δισ. ευρώ, το χρηματοδοτικό κενό που εντοπίζεται στις τρεις μεγαλύτερες αγορές της Ε.Ε., δηλαδή τη Μεγ. Βρετανία, τη Γαλλία και τη Γερμανία, υπολογίζεται σε 51 δισ. ευρώ. Σχεδόν ένα στα πέντε δάνεια που συνδέεται με τον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων στις τρεις αυτές αγορές, θα χρειαστεί αναχρηματοδότηση έως το 2025, λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, αλλά και της μείωσης της αξίας των ακινήτων. Η τελευταία οφείλεται στις δομικές αλλαγές που παρατηρούνται στην αγορά ακινήτων μετά την πανδημία και μεταφράζονται σε συρρίκνωση των απαιτούμενων χώρων γραφείων από τις επιχειρήσεις και μια μεγαλύτερη στροφή των καταναλωτών προς το ηλεκτρονικό εμπόριο.
Στην Ελλάδα, η εικόνα είναι σαφώς καλύτερη. Καταρχάς, η ζήτηση στην αγορά γραφείων παραμένει ανθηρή, λόγω της μεγάλης έλλειψης σύγχρονων κτιρίων γραφείων, απόρροια της υποεπένδυσης κατά την διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Επομένως, ακόμα και με την καθιέρωση της υβριδικής εργασίας, το μισθωτικό ενδιαφέρον για ενεργειακά αποδοτικά γραφεία παραμένει πολύ υψηλό, όπως και η απορρόφηση, παρά την αύξηση των ενοικίων.
Παράλληλα, οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, έχουν προχωρήσει σε κινήσεις «θωράκισής» τους απέναντι στο υψηλό χρηματοοικονομικό κόστος, αξιοποιώντας μια σειρά από εργαλεία. Για παράδειγμα, η Trastor προχώρησε πρόσφατα στην αναχρηματοδότηση του συνόλου του δανεισμού της, προχωρώντας στη σύναψη ενός νέου ομολογιακού δανείου 250 εκατ. ευρώ, με κλειδωμένο επιτόκιο και καλύτερους όρους, με την Τράπεζα Πειραιώς. Άλλες εταιρείες, όπως η Noval και η Premia προχώρησαν στην έκδοση ομολογιακών δανείων επίσης με κλειδωμένο και χαμηλό επιτόκιο, έχοντας εξασφαλισμένη ρευστότητα για την συνέχιση του επενδυτικού τους προγράμματος.
Η Trade Estates του ομίλου Φουρλή και η Prodea Investments έχουν προχωρήσει σε κινήσεις αντιστάθμισης του επιτοκιακού κινδύνου. Ειδικότερα, η πρώτη σύναψε σύμβαση ανταλλαγής επιτοκίων με ονομαστική αξία ευρώ 75 εκατ. (forward interest rate swap με cap) βάσει της οποίας θα πληρώνει σταθερό επιτόκιο 0.88% και θα λαμβάνει μεταβλητό επιτόκιο Euribor 3-μήνου και 0.50% (interest rate cap). Η σχέση αντιστάθμισης (με την χρήση παραγώγου μελλοντικών ταμειακών ροών) αξιολογήθηκε ως αρκούντως αποτελεσματική. Επιπλέον, η Trade Estates έχει εκδώσει ομολογιακό δάνειο ποσού έως ευρώ 150 εκατ. ευρώ δωδεκαετούς διάρκειας. Σκοπός του ως άνω δανείου είναι η αποπληρωμή προγενέστερου δανεισμού και η χρηματοδότηση των επενδυτικών της πλάνων.
Η δε Prodea, η οποία έχει έκθεση σε δανεισμό συνολικού ύψους 1,28 δισ. ευρώ (1,05 δισ. ευρώ αφορά ομολογιακά δάνεια με διάφορες τράπεζες), προχώρησε πρόσφατα στην σύναψη σύμβασης αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 175.000 ευρώ, ενώ το επόμενο διάστημα θα προχωρήσει σε μία ακόμα αντίστοιχη κίνηση. Στο πλαίσιο αυτό, το ποσοστό των δανείων του ομίλου που είτε είναι με όρους σταθερού επιτοκίου, ή για τα οποία έχουν συναφθεί συμβάσεις αντιστάθμισης κινδύνου, θα αυξηθεί από 36,5% σε 67,2%. Ουσιαστικά, αυτό που εξασφαλίζει η εταιρεία, είναι η αποζημίωση σε περίπτωση που το επιτόκιο δανεισμού της ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο όριο (υπολογίζεται πέριξ του 3%), ώστε να περιορίσει την ζημία που θα υποστεί και μην θέσει σε κίνδυνο το επενδυτικό της πρόγραμμα, αλλά και την μερισματική της πολιτική.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
