THEPOWERGAME
Στην μακρά άνθηση που ακολούθησε την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007-09, όλα έδειχναν ότι οι τιμές των κατοικιών δεν θα σταματούσαν ποτέ να αυξάνονται. Οι πωλήσεις αυξάνονταν καθώς τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια και η έλλειψη προσφοράς ενίσχυσαν τον ανταγωνισμό για ακίνητα. Σήμερα όμως, τα πράγματα είναι πολύ διαφορετικά όπως επισημαίνει ο Economist. Σε πολλές αναπτυγμένες αγορές, από τις ΗΠΑ έως τη Νέα Ζηλανδία, οι πωλήσεις έχουν εκτοξευθεί, καθώς οι κεντρικές τράπεζες ξεκίνησαν την πιο απότομη σύσφιξη νομισματικής πολιτικής των τελευταίων τεσσάρων δεκαετιών. Σε πολλές αγορές οι τιμές κινούνται πλέον σε λάθος κατεύθυνση, τουλάχιστον από την οπτική γωνία των υποψήφιων αγοραστών.
Καθώς το μπαράζ των αυξήσεων των επιτοκίων φαίνεται να οδεύει στο τέλος του, πολλοί στον κλάδο των ακινήτων αρχίζουν να αναρωτιούνται εάν τα χειρότερα μπορεί να τελειώσουν σύντομα. Τον Μάρτιο, τόσο η Federal Reserve όσο και η Τράπεζα της Αγγλίας αύξησαν τα επιτόκια κατά 25 μονάδες βάσης και αναμένεται να προχωρήσουν το πολύ σε μία ακόμη ανάλογη αύξηση. Η παγκόσμια οικονομία έχει αποδείχθηκε μέχρι στιγμής ανθεκτική στους τριγμούς της νομισματικής σύσφιξης, παρά τις καταρρεύσεις ορισμένων τραπεζών το προηγούμενο διάστημα. Επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτου ελπίζουν πλέον οι τιμές να αρχίσουν να ακολουθούν την κατιούσα, εκτιμώντας ότι ίσως η στεγαστική κρίση ίσως αποδειχθεί λιγότερο τρομερή από ό,τι αναμενόταν.
Μια τέτοια αισιοδοξία μάλλον θα αποδειχτεί αδικαιολόγητη εκτιμά ο Economist, υποστηρίζοντας ότι η ανακούφιση στην αγορά θα έρθει με καθυστέρηση. Αν και τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα οποία προστατεύουν τους κατόχους από το αυξημένο κόστος, είναι πιο κοινά εκτός Αμερικής από ό,τι ήταν παλιά, τα περισσότερα αφορούν σύντομες περιόδους. Στη Βρετανία, η διάρκειά τους δεν υπερβαίνει τα δύο χρόνια. Πράγματι, εκτιμάται ότι πάνω από τα δύο πέμπτα των δανειοληπτών στεγαστικών δανείων θα μετακινηθούν σε νέους όρους φέτος. Εν τω μεταξύ, οι συσσωρευμένες αποταμιεύσεις της πανδημίας δεν παρέχουν πλέον τόση προστασία, καθώς έχουν μειωθεί τα τελευταία χρόνια. Στην ευρωζώνη, οι έρευνες δείχνουν ότι τα νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα έχουν εξαντλήσει σε μεγάλο βαθμό τα αποθέματά τους.
Ως εκ τούτου, επισημαίνει ο Economist, οι αναπτυγμένες αγορές θα μπορούσαν να χωριστούν σε τρία στρατόπεδα. Αρχικά, συναντάμε τους πρώιμους ρυθμιστές, όπως την Αυστραλία, τον Καναδά, τη Νέα Ζηλανδία και τη Σουηδία, όπου οι Κεντρικές Τράπεζες έσπευσαν να ανταποκριθούν νωρίς στον υψηλό πληθωρισμό. Στις χώρες αυτές, οι τιμές των κατοικιών εκτινάχθηκαν στα ύψη λόγω της πανδημίας, καθώς οι αγοραστές έπαιρναν φθηνά δάνεια, συνάπτοντας ενυπόθηκα δάνεια κυρίως με όρους μεταβλητού επιτοκίου. Σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 14% στη Σουηδία και τη Νέα Ζηλανδία από την κορύφωσή τους. Στην Αυστραλία έχουν μειωθεί κατά 9%. Η κεντρική της τράπεζα δεν αύξησε τα επιτόκια μέχρι τον Μάιο, αλλά τα νοικοκυριά εισήλθαν στην περίοδο αυτή με πολλά χρέη, τα οποία ήταν κατά μέσο όρο πάνω από το 200% του καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος το 2021, καθιστώντας τα πιο εκτεθειμένα σε υψηλότερα επιτόκια. Η Goldman Sachs,προβλέπει ενδεχόμενες πτώσεις από την κορύφωση των τιμών της τάξης του 19% στη Νέα Ζηλανδία, 17% στη Σουηδία και 15% στην Αυστραλία.
Ακολουθούν οι επονομαζόμενοι «bullet-dodgers», αυτοί δηλαδή που κατάφεραν να γλιτώσουν τα «πυρά» των αγορών. Ξεχωριστή θέση σε αυτή την κατηγορία έχουν οι ΗΠΑ, όπου οι ιδιοκτήτες κατοικιών δεν επηρεάστηκαν από τη σύσφιξη έχοντας ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου που συχνά διαρκούν δύο ή τρεις δεκαετίες. Στη Γαλλία, όπου οι τιμές ακολούθησαν ανοδική πορεία το 2022, προβλέπεται ακόμη πιο ασήμαντη πτώση 4%, καθώς η χώρα ευνοείται από το χαμηλό χρέος των νοικοκυριών, το οποίο ήταν κατά μέσο όρο το 124% του καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος το 2021.
Τελευταίοι είναι οι… «βραδυκίνητοι», αυτοί δηλαδή που δεν έχουν ακόμη υποστεί σοβαρό πλήγμα από τις αλλαγές, αλλά είναι απίθανο να γλιτώσουν από μια διόρθωση. Αν και οι τιμές στη Βρετανία έχουν ήδη μειωθεί κατά 5%, μπορεί να έρθουν ακόμη χειρότερα. Σύμφωνα με την Capital Economics, η πτώση αναμένεται να αγγίξει το 12%. Οι οικοδόμοι της χώρας κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου. Η Persimmon, ο δεύτερος μεγαλύτερος «παίχτης» στην εγχώρια αγορά, προσφέρθηκε ακόμη και να πληρώσει στεγαστικά δάνεια για έως και δέκα μήνες, σε μια προσπάθεια να στηρίξει τη ζήτηση. Στη Γερμανία, ομοσπονδιακές αρχές προβλέπουν ότι μόλις 245.000 διαμερίσματα θα ολοκληρωθούν φέτος, αριθμός που υπολείπεται σημαντικά από το στόχο του Βερολίνου για 400.000.
Δεδομένου ότι η πτώση των τιμών οφείλεται στα υψηλότερα επιτόκια, είναι απίθανο η στέγαση να γίνει πιο προσιτή, σύμφωνα με τον Economist. Οι επίδοξοι δανειολήπτες είναι αντιμέτωποι με εντυπωσιακά αυξημένες μηνιαίες δόσεις. Ενδεικτικά, στον Καναδά, ο μέσος αγοραστής μιας μονοκατοικίας πρέπει τώρα να ξοδέψει σχεδόν το 70% του προ φόρων εισοδήματος του νοικοκυριού του σε πληρωμές στεγαστικών δανείων, φόρους ακινήτων και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, σύμφωνα με τη Royal Bank of Canada, έναντι 46% στις αρχές του 2020. Ως εκ τούτου, το μέλλον για τους επίδοξους αγοραστές δεν φαντάζει υπό τις παρούσες συγκυρίες ευοίωνο.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
