THEPOWERGAME
Στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων 11 ετών βρίσκονται οι τιμές πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο, έχοντας καλύψει το μεγαλύτερο μέρος των απωλειών που προέκυψαν κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και πιο συγκεκριμένα το διάστημα 2009-2017. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, από το «ναδίρ» της αγοράς κατοικίας, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2017 και μέχρι και το τέταρτο τρίμηνο του 2022, η αύξηση των τιμών αγγίζει το 42% (41,7%). Πλέον, οι τιμές απέχουν μόλις 21% σε σχέση με το απόγειο της αγοράς κατοικίας, το 2008, ενώ βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο τους από το τέταρτο τρίμηνο του 2011.
Ωστόσο, στην Αττική, οι εξελίξεις «τρέχουν» με ακόμα πιο ταχύ ρυθμό και το ύψος της ανάκαμψης των τιμών είναι ακόμα μεγαλύτερο. Συγκεκριμένα, μετά και το τέταρτο τρίμηνο του 2022, πλέον οι τιμές απέχουν μόλις 11,2% από το προηγούμενο υψηλό της αγοράς, το 2008. Συνολικά, από το 2017 μέχρι και το 2022, η αύξηση αγγίζει το 52%. Ωστόσο, απομονώνοντας το τέταρτο τρίμηνο του 2022, όπου καταγράφηκε ρεκόρ ετήσιας αύξησης (έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2021), με 15,2%, η εικόνα εμφανίζεται ακόμα δυναμικότερη. Συγκεκριμένα, παρατηρείται αύξηση των τιμών κατά 60%, συγκριτικά με το πρώτο τρίμηνο του 2017, που ήταν το χαμηλότερο σημείο, στο οποίο βρέθηκε η αγορά κατοικίας στο λεκανοπέδιο, με βάση τους δείκτες της ΤτΕ.
Στελέχη του τραπεζικού κλάδου σημείωναν πριν από μερικές εβδομάδες ότι η ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας και συνεπώς και η άνοδος των τιμών, είναι μια θετική εξέλιξη. Από την άλλη πλευρά όμως, αυτή δεν θα πρέπει να συμβεί με πολύ απότομο τρόπο, διότι σε μια τέτοια περίπτωση θα πληγεί η ζήτηση. Αυτή τη στιγμή φαίνεται όμως πως συμβαίνει αυτό ακριβώς, καθώς μια σειρά από παράγοντες επιδρούν στις τιμές και η τυχόν συγκράτησή τους, π.χ. λόγω της ανόδου των επιτοκίων στο υψηλότερο σημείο από το 2000, ή λόγω της κατακόρυφης ανόδου του κόστους ζωής, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, δεν φαντάζει ως μια ρεαλιστική προοπτική επί του παρόντος.
Η πανελλαδική αύξηση των τιμών στα αστικά κέντρα το 2022 ανήλθε σε 11,5%, έναντι αύξησης 8% το 2021. Πρόκειται για την ταχύτερη ετήσια άνοδος που παρατηρείται από το 2006, δηλαδή πριν από 16 χρόνια. Φορείς της αγοράς ακινήτων σημειώνουν πως το «ράλι» των τιμών εξηγείται καταρχάς από την πολύ μεγάλη αύξηση των τιμών των νέων κατασκευών, που έχουν συμπαρασύρει και τα παλιότερα ακίνητα. Το 2022, οι τιμές των νεόδμητων αυξήθηκαν κατά 11,8%, έναντι αύξησης 8,2% το 2021. Σε σχέση με το χαμηλότερο σημείο τους, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2017 και μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2022, η μεταβολή αγγίζει το 45,5%. Στην Αττική, δε υπολογίζεται ότι οι αυξήσεις των τιμών ξεπερνούν το 60%. Η εξέλιξη αυτή έχει συμπαρασύρει και τις τιμές των μεταχειρισμένων, παρότι τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά δεν προσφέρουν ούτε καν παραπλήσιες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης και προδιαγραφών.
Ένας ακόμα σημαντικός λόγος έγκειται στην περιορισμένη προσφορά, σε σχέση με την ζήτηση. Ο συνδυασμός ζήτησης από το εξωτερικό και από Έλληνες αγοραστές, αλλά και το γεγονός ότι αρκετές χιλιάδες ακίνητα έχουν περάσει υπό τον έλεγχο των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), έχει περιορίσει το δυνητικό απόθεμα πωλούμενων κατοικιών. Παράλληλα, πολλές κατοικίες προσφέρονται σε ζητούμενες τιμές που κρίνονται ιδιαίτερα υψηλές για την πλειονότητα των ενδιαφερόμενων και παραμένουν απούλητες επί χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει σημαντική απόκλιση μεταξύ των απαιτήσεων των πωλητών και των δυνατοτήτων των αγοραστών, με αποτέλεσμα ένα ποσοστό της ζήτησης να μην ικανοποιείται, παρότι θα μπορούσε.
Σημειωτέον ότι πολλοί ιδιοκτήτες υπερεκτιμούν την επίδραση των ξένων επενδυτών. Ακόμα και πέρσι, που σημειώθηκε ιστορικό υψηλό 2 δις ευρώ ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, το μέγεθος αυτό εκτιμάται ότι δεν ξεπέρασε το 20% του συνολικού όγκου των αγοραπωλησιών ακινήτων στην ελληνική αγορά. Η συνολική αξία των συναλλαγών υπολογίζεται σε περίπου 8 δις ευρώ, λαμβάνοντας υπόψη ότι ένα ποσοστό της τάξεως του 70%-80% των πράξεων γίνεται με μετρητά.
Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι δείκτες της ΤτΕ και συνολικά η αγορά ακινήτων καθυστερεί κατά μερικούς μήνες, στο να ενσωματώσει τυχόν αλλαγές στα μακροοικονομικά δεδομένα της χώρας. Ουσιαστικά δηλαδή, η μεταβολή των δεικτών δεν απεικονίζει ούτε την όψιμη τραπεζική κρίση, ούτε ασφαλώς τις πολλές και σημαντικές αυξήσεις των επιτοκίων που έχουν μεσολαβήσει.
Σύμφωνα με φορείς του κλάδου, με δεδομένο ότι όσοι διέθεταν υψηλή ρευστότητα ή είχαν μεταφέρει κεφάλαια στο εξωτερικό τα προηγούμενα χρόνια, έχουν ήδη προβεί σε αγορές ακινήτων, το επόμενο διάστημα θα αποδειχθεί κρίσιμο για το κατά πόσο είναι διατηρήσιμη η τρέχουσα πορεία των τιμών. Άλλωστε, όσο αυξάνεται το κόστος, τόσο πιο δύσκολη είναι η χρηματοδότηση μόνο με ίδια κεφάλαια, τη στιγμή που το κόστος του δανεισμού είναι πλέον πολύ μεγάλο. Ως εκ τούτου, δεν θα πρέπει να αποκλείονται διορθώσεις των τιμών τους επόμενους μήνες, ιδίως όσο δεν αυξάνεται με τον ίδιο ρυθμό η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
